부동산시장은 다양한 특성에 따라 예측이 어렵지만, 서울만큼은 여전히 아파트 청약경쟁률이 높다는 게 업계 전문가들의 중론이다.

게다가 8ㆍ2 부동산 대책과 후속 조치로 국민주택 규모(85㎡ 이하) 아파트는 100% 가산점으로 뽑는다. 이는 역설적으로 30~40대 가장의 ‘내 집 마련’을 더욱 어렵게 만들었다. 

서울 내에서 분양하는 단지는 가점이 최소 50점 이상(84점 만점) 돼야 당첨이 가능하다. 30~40대 일반 가정 가구주가 가점 50점을 확보하는 것은 대단히 어려운 일이라는 게 전문가들의 지적이다. 일반분양 당첨이 ‘하늘의 별 따기’가 되면서 부동산 투자 중 가장 어려운 축에 속한다는 재개발에 뛰어드는 사람이 부쩍 늘었다.

사실 사업시행인가를 앞둔 구역은 추가 분담금을 고려하면 조합원 자격을 얻어도 일반분양 가격과 큰 차이 없다. 그럼에도 동호수를 선점할 수 있고 무엇보다 청약 경쟁을 피할 수 있다는 장점이 있다.

우선 부동산 투자는 수익률만큼 사업 기간이 중요하다. 1억 원을 투자해 2억 원 수익을 얻는다고 해도 30년 이상이 소요된다면 아무도 투자하지 않을 터. 결국 재개발 지역의 투자에서 가장 중요한 것은 ▲타이밍 ▲사업 속도 등이다. 사업 초기에 들어가면 수익이 큰 반면, 리스크가 크고 사업 기간이 오래 소요된다. 사업 후반부에 들어가면 수익이 거의 없지만 리스크가 적다.

재개발에 대한 정확한 이해 ‘필요’
프리미엄ㆍ감정평가액 등이 무엇일까?

아직도 재개발사업에 대해 ‘헌 집 줄게 새 집 다오’의 원리라고 생각하는 사람이 많다. 나중에 분담금을 내야 한다는 사실을 알고 사업에 반대하기도 한다. 투자 전에 감정평가액이 얼마나 나올지, 분담금은 얼마나 될지 가늠해보지 않으면 배보다 배꼽이 커지면서 손해를 보는 경우도 분명 발생한다. 재개발 투자 전 기본 개념부터 이해하는 것이 중요한 이유다.

우선 P(프리미엄), 감정평가액, 비례율이란 용어를 이해해야 한다.

P는 관심 매물의 실제 가치, 즉 감정평가액에 얹어주는 웃돈이다. 조합원 자격을 얻기 위한 비용이라고 생각하면 된다. 재개발은 사업 진행 과정에 따라 P가 붙는다. 한 단계씩 사업이 진행될수록 P는 계단식으로 상승한다. 사업 초기에는 P가 거의 붙어 있지 않지만 사업 막바지에 이르면 P가 수억 원씩 붙기도 한다.

감정평가액은 사업 구역 내 보유하고 있는 부동산 평가 금액이다. 보통 감정평가사가 정해진 방법과 절차에 의해 평가한다. 조합원 입장에서는 감정평가액이 높게 나올수록 나중에 내야 할 분담금이 줄어든다.

도시정비업계 한 전문가는 “재개발은 해당 주택 입지 여건에 따라 감정평가액이 다르다. 감정평가액이 잘 나올 수 있는 주택을 매입하는 것이 좋다. 보통 부동산 시장이 좋을 때는 감정평가액이 높게 나온다”고 말한다.

조합원이 납부하는 추가 분담금도 고려해야 한다. 보통 조합원 분양가는 일반분양가보다 낮게 책정된다. 하지만 조합원 분양가에 건축비와 기타 사업비 등이 포함되기 때문에 사업 기간이 긴 사업장은 수익이 떨어질 수 있다. 이 때문에 지나치게 높은 P를 주고 구입하는 것도 위험하다.

사업성을 얘기할 때 가장 많이 활용되는 지표로 ‘비례율’이란 용어도 알고 있어야 한다. 비례율은 종전 자산평가액(조합원 총 감정평가액)에서 완료 후 자산평가액에 사업비를 뺀 금액을 나눈 수치다. 재개발사업에서 ‘100%’를 기준으로 사업성을 나타내는 지표다. 비례율이 100% 이상이면 사업성이 좋고 100%보다 낮으면 사업성이 나쁘다고 본다.

비례율이 높게 책정됐으면 대지지분이 클수록 그만큼 개발이익이 커지는 구조다. 예를 들어 비례율 110%인 구역이 있다. 대지지분 20㎡인 빌라의 지분가치는 1억 원, 조합원 분양가격을 5억 원이라고 하자. 그럼 개인 최종 분담금은 ‘5억 원-(1억 원×1.1(110%))=3억9000만 원’이다. 비례율이 120%가 되면 분담금은 3억8000만 원으로 줄어든다.

다만 비례율을 그대로 인지하면 안 된다. 총사업비를 줄이거나 늘림으로써 비례율을 얼마든지 조작할 수 있기 때문이다. 비례율이 100%를 넘어가면 조합은 사업 이익에 대한 법인세를 납부해야 한다.

또 사업성이 높아지면 현금 청산하는 조합원도 늘어나기 때문에 재개발조합은 되도록 비례율을 100%로 맞추려는 경향이 강하다.

한 부동산 전문가는 “비례율을 이해하는 것이 중요한 이유는 그만큼 조작된 비례율에 속지 않기 위함이다”며 “사업보고서를 보다 꼼꼼하게 분석하기 위해선 각종 용어를 이해하고 투자하는 것이 낫다”고 귀띔했다.

업계 “‘묻지마 투자’는 지양해야 한다”

재개발 투자를 무턱대고 위험하다고 볼 필요는 없다. 마찬가지로 무조건 돈이 된다고 말하기도 어렵다. 꼼꼼한 사업성 분석이 뒤따르면 얼마든지 수익을 낼 수 있다.

한 경제 전문가는 “모든 투자에 있어 가장 피해야 할 것은 ‘묻지마 투자’다. 단순히 강북 지역이 유망하다고 해서 아무것도 따지지 않고 무턱대고 한 투자는 피해가 클 수 있다. 강북 지역에서도 교통망 등 주거 인프라 개발이 함께 이뤄지는 곳을 노리는 것이 좋다”고 말했다.

조합 내부에 분쟁이 있거나 조합장이 자주 바뀌는 구역도 투자에 유의해야 한다는 지적이 나온다. 차후에라도 분쟁에 휘말릴 소지가 있거나, 잦은 분쟁으로 사업 속도가 더욱 늦어질 위험이 있기 때문이다.

틈틈이 경매 시장을 노리는 것도 재개발 투자를 위한 좋은 팁이다. 요즘 부동산 경매는 경쟁이 치열해져 시세보다 싸게 구입하긴 어렵겠지만 경매를 활용하면 대출이 쉽다는 장점이 있다. 투자금액을 줄이는 데 도움이 될 수 있다.

최근 PF(프로젝트파이낸싱) 금리가 급격히 오르고 있다는 점도 변수다. 재개발에 들어가는 사업 비용은 크게 금융과 건축으로 나뉜다. PF 금리가 오르면 당연히 금융 비용이 증가하고 이는 고스란히 조합원 부담으로 전가된다.

만약 비용이 급격히 늘어나 수익이 줄어든다고 판단되면 종종 시공자들은 손을 떼기도 한다.

게다가 8ㆍ2 대책 이후 조합원 분양권은 가구당 1개를 보유할 수 없게 됐다. 매수 수요 중 투기적 세력은 사실상 차단됐다. 바꿔 말하면 조합원 분양권을 매도하기 쉽지 않다는 얘기다. 게다가 대출 규제로 인해 이주비 LTV(주택담보대출비율)가 감소하면서 초기 부담 금액이 커졌다. 많은 돈을 장기간 묻어둬야 한다.

재개발은 현재보다 미래 가치를 반영해 움직이는 경향이 크다. 주택 가격이 상승하는 시기라면 일반분양에 비해 좋은 물건을 확보할 수 있는 재개발 지분 가격이 먼저, 더 크게 상승하는 경향이 있다. 반대로 부동산 경기가 식는 시기엔 투자해놓은 지분가치 역시 크게 하락할 가능성이 높다. 부동산 가격 상승기에 주목받지만 어떤 변수로 인해 부동산 시장이 급격히 식어버리면 보다 오랜 기간 돈이 묶이거나 큰 손해를 볼 수도 있다.

분양권, 재건축, 기존 아파트 등 모든 부동산시장이 다 상승한 뒤 마지막에 사람들이 노리는 것이 재개발이다. 그만큼 위험 부담이 크고 사업성 분석이 어렵다. 부동산시장이 침체돼 있으면 재개발사업이 원활하게 진행되지 않을 뿐 아니라 진행 중인 사업도 멈추게 된다.

유관 업계 한 전문가는 “재개발 지분 투자는 시장 여건이 앞으로도 좋을 것이란 확신이 있는 사람만 투자하길 권한다. 그전까지는 조합원 지분 투자보다는 일반분양이나 기존 아파트 매입을 통해 내 집을 구하는 편이 낫다”고 말했다.

이어서 그는 “8ㆍ2 대책 이후 투기과열지구로 지정된 곳은 투자자 권리를 제한하는 규제가 많으므로 관련 사안을 확인한 뒤 투자해야 한다. 각종 정책과 대출 규제로 재개발 조합원 이점이 사라지고 있다. 지금은 잠시 숨 고르기 할 타이밍이다”라고 덧붙였다.

김소연 기자  koreaareyou@naver.com

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