▲ 지난 24일 서울 여의도 사학연금회관 2층 강당에서 ‘2018 부동산시장 대전망 세미나’가 열려 시민들의 큰 관심을 끌었다. <사진=김진원 기자>

[아유경제=김진원 기자] 최근 정부가 연이은 부동산 대책으로 시장을 옥죄고 있는 가운데 내년 부동산시장의 전반적인 흐름을 짚어내는 자리가 마련돼 큰 관심을 끌었다.

한국경제TV는 지난 24일 오전 10시부터 서울 여의도 사학연금회관 2층 강당에서 ‘2018 부동산시장 대전망 세미나’를 개최했다.

이번 세미나에는 박원갑 KB국민은행 수석전문위원, 양지원 리얼투데이 본부장, 박관식 한국토지개발원 대표, 한정훈 미래가치투자연구소 소장, 김주현 김주현세무회계사무소 세무사 등 국내 최정상급 전문가들이 참석해 올해 부동산 시장 평가는 물론 내년에 펼쳐질 부동산 시장을 전망했다.

■ 강연 1부 : ‘2018년 부동산시장 흐름읽기’

'２018년 부동산시장 흐름읽기'를 주제로 강연에 나선 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 현재 부동산시장은 후퇴기에 해당하며 내년부터 집값은 하강 국면에 들어갈 것이라고 전망했다.

박 위원은 부동산시장을 호경기-정점-후퇴기-불경기-저점-회복기로 설명하며, 현재 각종 규제에 거래량이 줄며 집값이 하락세를 보일 것이라고 예측, 시장이 후퇴기에 접어들었다고 진단했다. 다만 시장에 호재와 악재가 엇갈려 하락폭이 크진 않을 것으로 내다봤다.

박 위원은 "금리인상과 대출규제 본격화, 입주물량 증가 등이 시장에 악재지만 유동성이 여전히 풍부하고 베이비부머의 시장 참여가 늘어날 것"이라며 "집값은 생각보다 많이 빠지진 않을 것"이라고 밝혔다.

■ 강연 2부 : ‘문재인 정부 부동산 투자 지형도’

서울 집값 상승의 요인이 투자수요에 있는 것이 아니라는 지적이 나왔다.

‘문재인 정부 부동산 투자 지형도’를 주제로 2번째 강연자로 나선 양지영 리얼투데이 본부장은 “서울만 집값이 눈에 띄게 오르는 것은 수급의 요인”이라며 “정부가 투자수요를 잡을 시기가 아니다”라고 지적했다.

양 본부장은 “서울의 경우 지난 2008년부터 공급이 사실상 중단되고 재정비 사업이 올스탑됐던 영향이 지금 반영되고 있다”며 “2000년대 초중반 신도시 택지지구로 이사를 가 본 사람들 역시 살다보니 교육과 출퇴근측면에서 불편을 호소해 도심 회귀현상이 나타나는 것”이라고 설명했다.

아울러 정부의 부동산 규제책에 대해서도 양 본부장은 “주택가격이 무조건 하락하는 것은 아니”라며 “실제 지난해 정부의 11.3대책이 나오자 단기적으로 매매가 끊기고 거래가 줄었지만 다음해 3월부터 거래가 살아나 가격이 올랐던 사례가 있다”고 귀띔했다. 양 본부장은 규제책이 나온다고 해도 성수기를 지나보고 결정해도 늦지 않으니 조급해 하지 말라고 조언했다.

이외에도 그는 금리상승 국면과 관련해서 부동산투자 기대수익률이 금리보다 높을 때는 금리 상승국면에서도 부동산 가격이 상승할 수 있으니 지나친 비관은 하지 말 것을 당부했다.

■ 강연 3부 : ‘2018년 토지시장 전망과 투자전략’

3번째 강연자로 나선 박관식 한국토지개발원 대표는 ‘2018년 토지시장 전망과 투자전략’이라는 테마로 강연에 나섰다.

새 정부 들어와서 아파트 가격은 꾸준히 상승을 하고, 정부는 8ㆍ2 부동산대책을 시작으로 부동산 안정화정책을 계속 발표하고 있다. 8ㆍ2 부동산 대책 이후 서울 및 수도권의 아파트 및 주택의 거래량은 급격히 줄어들었다.

또 현 정부의 부동산 안정화 의지가 워낙 강해서 부동산 시장의 전망을 부정적으로 보는 전문가들도 많고 최근 한국은행은 금리인상을 시사하고 있다.

계속되는 부동산 안정화정책, 금리인상, 아파트 공급량의 증가, 현재 부동산시장에는 여러 악재가 이어지고 있는 가운데, 부동산 시장이 침체될 것이라는 전망도 있다.

특히 수도권을 중심으로 여러 지역에서 도심 개발이 진행되고 있고 인천지역만 해도 청라, 영종도, 송도 등 수도권에 개발되는 택지가 너무도 많다.

이에 대해 박 대표는 “이렇게 시장에 악재가 많은 것 같지만 사람들은 여전히 부동산이 가장 매력적이라고 말하고 가장 안정적인 투자처로 생각한다”고 언급했다.

그렇다면 지속적으로 부동산 가치가 오르고 있다고는 하지만 실질적으로 가치가 많이 오른 지역은 어디일까?

2016년 연간 전국 지가변동률을 보면 실질적으로 급등한 지역은 호재가 있는 지방의 토지시장이 많이 올랐다. 부동산 시장, 특히 토지시장에서는 이슈와 바람이 폭등을 만들기도 한다.

박 대표는 “그래서 한편으로 주의해야 할 점은 바람에 의해서 폭등을 하고 부동산 가치에 거품이 끼면 한동안 어려운 시기가 있으며 부동산시장은 언제나 호재와 악재가 있고 긍정론자와 부정론자가 공존한다”며 “부동산시장도 심리가 크게 작용하고 악재가 많아지면 투자심리가 냉각된다”고 지적했다.

그는 이어 “아파트, 상가, 토지시장의 전망, 건축기술이 발달하고 개발의 속도가 빨라지면서 신도심이 많이 형성되고 새로운 도심에 인구유입이 원활하지 않으면 가치상승이 쉽지 않아 아파트와 상가투자로 큰돈을 벌기도 여의치 않다”고 말했다.

그러나 박 대표는 2018년도 토지시장은 밝을 것이라고 전망했다. 그는 “개발지를 중심으로 한 토지시장의 투자가치는 높고 경기가 안 좋아도 개발을 하게 마련이고 오히려 국가는 예산을 활용해 더 많은 개발을 통해 경기를 활성화 시키려 한다”며 “토지시장에서 노른자위를 찾고, 미래가 가치가 높은 곳, 토지시장만이 폭등할 것”이라고 예측했다.

그는 “올해는 토지보상규모도 19조 원에 달한다. 새 정부의 부동산 안정화정책의 지속적인 강화로 인해 주택시장은 위축이 예상되지만 개발지를 중심으로 한 토지시장은 여전히 활성화가 진행될 것이다”고 귀띔했다.

■ 강연 4부 : ‘위기에도 돈버는 부동산 투자공식’

이어 4번째 강연자로 ‘위기에도 돈버는 부동산 투자공식’라는 주제를 가지고 발표에 나선 한정훈 미래가치투자연구소 소장은 세계 주요 선진국들을 중심으로 도심 회귀현상이 나타나고 있다고 분석했다.

한 소장은 “세계적인 정책의 흐름은 도심으로 리턴하는 도심회귀 현상”이라며 “그런데도 자꾸 외곽으로 나가는 것은 정책에 역행하는 것”이라고 지적했다.

그는 우리나라가 1기와 2기 신도시를 조성하면서 모델로 한 일본 타마신도시 모델을 보면, 타마신도시가 지금은 완전히 베드타운으로 전락했다고 분석하며 미국의 경우도 대도시를 벗어나 근교에 단독주택을 갖고 도심으로 들어오던 일반적 생활패턴에서, 도심에 들어오는 시간이 많이 걸리면서 직장이나 학교와 가까운 도심과 근거리에 거주하는 형태로 변화되고 있다고 설명했다.

한 소장은 “1기 신도시는 서울 도심에서 20km이내여서 상황이 다르지만 30~40km나 거리가 있는 2기 신도시는 서울로 출퇴근이 어렵다”면서 “2기 신도시에 경쟁적인 일자리가 만들어지지 않는다면 향후 공동화될 가능성이 높다”고 전망했다.

■ 강연 5부 : ‘정부 정책 변화에 따른 부동산 절세 전략’

마지막으로 강연에 나선 김주현세무회계사무소의 김주현 세무사는 ‘정부 정책 변화에 따른 부동산 절세 전략’을 주제로 참석자들의 큰 이목을 끌었다. 사실 부동산에 있어 세금은 뗄래야 뗄 수 없는 관계에 위치해 항상 수요자들의 골칫거리기도 하다.

먼저 김주현 세무사는 다주택자의 경우 조정대상지역을 제외한 곳부터 주택을 매각하는 게 세금을 줄일 수 있다고 조언했다.

예를 들어 3억 원을 초과하는 조정대상지역인 세종시 주택 3채와 조정대상지역이 아닌 경주시 주택 2채를 양도할 경우, 어느 지역을 먼저 양도하느냐에 따라 중과세가 달라질 수 있다는 것이다.

경주시 주택을 먼저 양도할 경우, 기준시가 3억 원 초과로 중과세 대상 주택수에 포함되지만 조정대상지역이 아니기 때문에 1세대 5주택이어도 중과세가 안 된다고 밝혔다. 하지만 세종시 주택을 먼저 양도하면 중과세 대상 주택수에도 포함되고 조정대상지역 주택이므로 1세대 3주택 이상 중과세 된다는 설명이다.

이와 함께 다주택자의 경우 양도세 절세를 위해 가격상승 기대되지 않는 주택은 내년 3월31일 전까지 파는게 유리하고 처분 계획이 없는 경우 증여나 장기임대주택사업자로 등록하는 것도 한 방법이 될 수 있다고 조언했다.

이어 증여세에 대해서도 김 세무사는 “증여를 할 경우 증여 공제 6억 원을 활용해 배우자에게 증여할 수 있고, 다른 세대를 구성하는 자녀에게 증여해 주택 수를 줄이는 게 좋다”고 설명했다. 다만 배우자 자녀 증여 후 5년 내 양도할 경우, 이월과세가 적용될 수 있어 증여할 땐 취득세율 4%도 고려하는 것이 현명하다고 의견을 냈다.

이외에도 장기임대주택을 등록해 취득세와 재산세를 면제하는 방법도 고려할 것을 제안했다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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