다가올 2018년의 부동산을 예측해본다!

▲ 지난 11월 24일 서울 여의도 사학연금회관 2층 강당에서 ‘2018 부동산시장 대전망 세미나’가 열려 시민들의 큰 관심을 끌었다. <사진=김진원 기자>

▲ ‘2018 부동산시장 대전망’ 일정 배너. <사진=김진원 기자>

[아유경제=김진원 기자] 최근 정부가 연이은 부동산 대책으로 시장을 옥죄고 있는 가운데 내년 부동산시장의 전반적인 흐름을 짚어내는 자리가 마련돼 큰 관심을 끌었다.

한국경제TV는 지난 11월 24일 오전 10시부터 서울 여의도 사학연금회관 2층 강당에서 ‘2018 부동산시장 대전망 세미나’를 개최했다.

이번 세미나에는 박원갑 KB국민은행 수석전문위원, 양지원 리얼투데이 본부장, 박관식 한국토지개발원 대표, 한정훈 미래가치투자연구소 소장, 김주현 김주현세무회계사무소 세무사 등 국내 최정상급 전문가들이 참석해 올해 부동산시장에 대한 평가는 물론 내년에 펼쳐질 시장 상황을 전망했다.

강연 1부 : 2018년 부동산시장 흐름읽기
“도심 역세권 부동산 주목해야”
“다주택 보유보다는 한 채만 갖고 운영하는 것이 낫다”

▲ 박원갑 KB국민은행 수석전문위원. <제공=한국경제TV>

‘2018년 부동산시장 흐름읽기’를 주제로 강연에 나선 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 현재 부동산시장은 후퇴기에 해당하며 내년부터 집값은 하강 국면에 들어갈 것이라고 전망했다.

박 위원은 부동산시장의 흐름을 ‘호경기-정점-후퇴기-불경기-저점-회복기’로 설명하며, 현재 각종 규제에 거래량이 줄며 집값이 하락세를 보일 것이라고 예측, 시장이 후퇴기에 접어들었다고 진단했다. 다만 시장에 호재와 악재가 엇갈려 하락폭이 크진 않을 것으로 내다봤다.

박 위원은 “금리 인상과 대출 규제 본격화, 입주물량 증가 등이 시장에 악재지만 유동성이 여전히 풍부하고 베이비부머의 시장 참여가 늘어날 것”이라며 “집값이 생각보다 많이 빠지진 않을 것”이라고 밝혔다.

또한 그는 “막연한 시세 차익보다는 정주 공간에 대한 가치가 중요해지며 갭투자 시대는 저물 것”이라면서 “내년 입주물량이 44만 가구가 예상되는 가운데 전세가는 당장의 수요공급을 반영하기에 많이 빠질 가능성이 있지만 매매는 미래까지 아우르기 때문에 미래 집값이 오른다면 당장 집값이 떨어지지는 않을 것”으로 예상했다.

무엇보다 도심 역세권에 신축하는 부동산의 가치를 강조했다. 박 위원은 “앞으로 주거용 부동산 트렌드는 도심ㆍ신축ㆍ역세권ㆍ중소형으로 향하고 그동안 각광받던 재건축과 재개발 투자 인기는 감소할 것으로 예상된다”며 젊은이들이 시간적 가치를 중요시하게 되며 도심을 중심으로 시장의 흐름이 몰리고 있고 중형 중에서도 20평대보다는 25평대, 25평대보다는 30평대가 인기를 끌 것으로 봤다.

양도세에 관해서도 박 위원은 여러 채의 집을 보유하기보다 유망한 지역에 한 채의 주택만을 갖고 잘 운영하라고 조언했다.

그는 “1주택자는 장기간 집을 갖고 있으면 양도세 부담이 없다”면서 “도심 잘나가는 곳에 월세나 전세를 놓고 보증금으로 전세로 사는 방법을 추천한다”고 말했다.

실제 정부가 발표한 8ㆍ2 부동산 대책에 따르면 1주택자는 2년 거주 시 양도세를 면제 받지만 장기간 집을 보유했을 때도 실제적인 세금지출은 그리 크지 않는 것으로 분석됐다.

예를 들어, 10억 원에 수익이 기대되는 지역의 아파트 한 채를 사서 10년간 보유했을 때 집값 5억 원이 올랐다면 양도세는 2년 거주 시 500만 원, 월세나 전세의 경우 2100만 원으로 큰 차이가 없다.

끝으로 그는 내년 시장이 호재보다 악재가 많더라도 시장 참여자들이 어떻게 정보를 수용하느냐에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 함부로 전망하지 말고 침착하게 대응할 것을 주문했다.

강연 2부 : 문재인 정부 부동산 투자 지형도
“부동산 거래할 진짜 타이밍은 따로 있어”
“소형주택 선호도 높아질 것… 인프라 조건 눈여겨봐야”

▲ 양지영 리얼투데이 본부장. <제공=한국경제TV>

서울 집값 상승의 요인이 투자수요에 있는 것이 아니라는 지적이 나왔다.

‘문재인 정부 부동산 투자 지형도’를 주제로 2번째 강연자로 나선 양지영 리얼투데이 본부장은 “서울만 집값이 눈에 띄게 오르는 것은 수급의 요인”이라며 “정부가 투자수요를 잡을 시기가 아니다”라고 지적했다.

양 본부장은 “서울의 경우 2008년부터 공급이 사실상 끊기고 재정비 사업이 전면 중단됐던 영향이 이제야 반영되고 있다”며 “2000년대 초ㆍ중반 신도시 택지지구로 이사를 갔던 사람들이 교육과 출ㆍ퇴근측면에서 불편함을 느끼고 도심으로 돌아오는 이른바 회귀현상이 나타나는 것”이라고 설명했다.

아울러 정부의 부동산 규제책에 대해서도 양 본부장은 “주택가격이 무조건 하락하는 것은 아니다”며 “실제 지난해 정부의 11ㆍ3 대책이 나오자 단기적으로 매매가 끊기고 거래가 줄었지만 다음해 3월부터 거래가 살아나 가격이 올랐던 사례가 있다”고 귀띔했다.

또한 양 본부장은 규제책이 나온다고 해도 성수기를 지나보고 결정해도 늦지 않으니 조급해 하지 말 것을 조언했다. 무엇보다 그는 부동산을 거래할 진짜 타이밍은 따로 있다고 강조했다.

그는 “만약 학군이 좋은 지역에 들어가고 싶다면 1년 중 비수기를 노려야 가격 경쟁력이 생긴다”며 “계절적으로 비수기인 5~6월, 10~11월이나 정부 규제정책에 따라 일시적으로 가격이 하락할 때가 타이밍”이라고 조언했다.

투자대상의 내재가치가 상승하거나 일시적으로 하락할 때, 재건축 아파트가 조합원 소송 등 문제가 발생해 일시적으로 가격이 하락했을 때 등도 투자의 적합한 시기라고 강조했다.

이어서 그는 “부동산 정책 발표 이후 성수기를 맞았을 때 거래가 늘고 반등하면 상승은 한차례 더 가겠지만, 만약 3개월 후 매물이 쌓이고 가격이 오르지 않으면 다음 성수기에는 파는 것이 맞다”고 덧붙였다.

특히 수시로 시세와 무관하게 싼 매물이 나오는 경우도 있어 이런 급매물을 위해 개인적으로 친한 공인중개사사무소 한 곳 정도는 만들어놓는 것이 중요하다며 나중에 큰 자산이 될 것이라고 조언했다.

한편 내재가치에 변화가 없는 곳으로는 한강변과 명문학군을 비롯해 대지지분율이 높은 아파트 단지 등이 거론됐고 교통호재가 있는 곳으로는 9호선과 GTX, 5호선과 8호선, 신분당선 등이, 대기수요가 탄탄한 곳으로는 강남권과 행정기관ㆍ산업단지, 그밖에 제주도나 부산 해운대 등 로망지역 등이 지목되며 앞으로 관심 있게 지켜봐야 할 환경으로 꼽았다. 금리 상승 국면과 관련해서도 부동산 투자 기대수익률이 금리보다 높을 때는 부동산 가격이 상승할 수 있으니 지나친 비관은 하지 말 것을 당부했다.

그는 또 “앞으로 투자 위험 부담이 크지 않은 알짜배기 곳은 역세권 도심의 소형 아파트”라며 “생산인구가 올해 처음으로 줄어드는 등 인구가 계속 감소하고 있지만 가구 수는 늘어났다. 이는 집이 필요한 사람들은 계속해서 많아지고 있다는 것을 뜻하고 있다”고 귀띔했다.

결국 한 가구 당 구성원 수는 줄어들었지만 오히려 가구 수는 증가해 소형주택 선호도가 더욱 커질 수밖에 없는 것으로 서울로 출ㆍ퇴근을 하는 20~30대 직장인의 수요 때문에 도심 역세권에 대한 가치도 갈수록 높아질 것으로 분석했다.

이외에도 부동산 투자에 나설 때는 한강변과 교통호재, 학군 등 오랜 기간 변하지 않는 인프라 조건을 눈여겨봐야 한다고 강조했다.

강연 3부 : 2018년 토지시장 전망과 투자전략
“여전히 부동산은 가장 안정적인 투자처”
“토지시장의 투자가치는 높고 경기가 안 좋아도 개발할 수밖에 없어”

▲ 박관식 한국토지개발원 대표. <제공=한국경제TV>

3번째 강연자로 나선 박관식 한국토지개발원 대표는 ‘2018년 토지시장 전망과 투자전략’이라는 테마로 강연에 나섰다.

새 정부 들어서 아파트 가격은 꾸준히 상승을 하고, 정부는 8ㆍ2 부동산 대책을 시작으로 부동산 안정화 정책을 계속 발표하고 있다. 8ㆍ2 대책 이후 서울 및 수도권의 아파트 및 주택의 거래량은 급격히 줄어들었다.

또 현 정부의 부동산 안정화 의지가 워낙 강해서 부동산시장의 전망을 부정적으로 보는 전문가들도 많고 최근 한국은행은 연이은 금리 인상까지 시사하고 있다.

계속되는 부동산 안정화 정책, 금리 인상, 아파트 공급량의 증가, 앞으로 부동산시장에 다양한 악재가 이어질 것으로 예측되는 가운데, 시장이 갈수록 침체될 것이라는 전망에도 힘이 실리고 있다. 특히 수도권을 중심으로 여러 지역에서 도심 개발이 진행되고 있고 인천지역만 해도 청라, 영종도, 송도 등 수도권에 개발되는 택지가 너무도 많다.

이에 대해 박 대표는 “이렇게 시장에 악재가 많은 것 같지만 사람들은 여전히 부동산이 가장 매력적이라고 말하고 가장 안정적인 투자처로 생각한다”고 언급했다.

그렇다면 지속적으로 부동산 가치가 오르고 있다고는 하지만 실질적으로 가치가 많이 오른 지역은 어디일까?

2016년 연간 전국 지가변동률을 보면 실질적으로 급등한 지역은 호재가 있는 지방의 토지시장이 다. 부동산시장 중 특히 토지시장에서는 이슈와 바람이 폭등을 만들기도 한다.

박 대표는 “그래서 한편으로 주의해야 할 점은 바람에 의해서 폭등을 하고 부동산 가치에 거품이 끼면 한동안 어려운 시기가 있으며 부동산시장은 언제나 호재와 악재가 있고 긍정론자와 부정론자가 공존한다”며 “부동산시장도 심리가 크게 작용하고 악재가 많아지면 투자심리가 냉각된다”고 지적했다.

그는 이어 “아파트, 상가, 토지시장의 전망, 건축기술이 발달하고 개발의 속도가 빨라지면서 신도심이 많이 형성되고 새로운 도심에 인구 유입이 원활하지 않으면 가치 상승이 쉽지 않아 아파트와 상가 투자로 큰돈을 벌기도 여의치 않다”고 말했다.

그러나 박 대표는 2018년도 토지시장은 밝을 것이라고 전망했다. 그는 “개발지를 중심으로 한 토지시장의 투자가치는 높고 경기가 안 좋아도 개발을 하기 마련이며 오히려 국가는 예산을 활용해 더 많은 개발을 통해 경기를 활성화 시키려 할 것”이라며 “토지시장에서 노른자위를 찾고, 미래가 가치가 높은 곳, 토지시장만이 폭등할 것”이라고 예측했다.

그는 “올해는 토지 보상 규모도 19조 원에 달한다. 새 정부의 부동산 안정화 정책의 지속적인 강화로 인해 주택시장은 위축이 예상되지만 개발지를 중심으로 한 토지시장은 여전히 활성화가 진행될 것이다”고 힘줘 말했다.

강연 4부 : 위기에도 돈 버는 부동산 투자공식
“직장이나 학교와 가까운 도심과 근거리 거주지 각광받는 추세”
“역세권에 위치한 나홀로아파트 주목해야”

▲ 한정훈 미래가치투자연구소 소장. <제공=한국경제TV>

이어 4번째 강연자로 ‘위기에도 돈 버는 부동산 투자공식’라는 주제를 가지고 발표에 나선 한정훈 미래가치투자연구소 소장은 세계 주요 선진국들을 중심으로 도심 회귀현상이 나타나고 있다고 분석했다.

한 소장은 “세계적인 정책의 흐름은 도심으로 리턴하는 도심회귀 현상”이라며 “그런데도 자꾸 외곽으로 나가는 것은 정책에 역행하는 것”이라고 지적했다.

그러면서 그는 우리나라가 1기와 2기 신도시를 조성하면서 모델로 한 일본 타마신도시 모델을 보면, 타마신도시가 지금은 완전히 베드타운으로 전락했다고 분석하며 미국의 경우도 대도시를 벗어나 근교에 단독주택을 갖고 도심으로 들어오던 일반적 생활패턴에서, 도심에 들어오는 시간이 많이 걸리면서 직장이나 학교와 가까운 도심과 근거리에 거주하는 형태로 변화되고 있다고 설명했다.

한 소장은 “1기 신도시는 서울 도심에서 20km이내여서 상황이 다르지만 30~40km나 거리가 있는 2기 신도시는 서울로 출퇴근이 어렵다”면서 “2기 신도시에 경쟁적인 일자리가 만들어지지 않는다면 향후 공동화될 가능성이 높다”고 전망했다.

무엇보다 ‘나홀로아파트’에 주목할 필요가 있다고 조언했다. 나홀로아파트는 1~2개동 혹은 200가구 미만으로 이뤄진 아파트를 통칭해 부르는 말로 ▲낮은 브랜드 ▲기반시설의 부족 ▲높은 관리 등의 문제로 선호도가 낮기 때문에 가격이 안 올라 투자하면 안 되는 상품으로 인식이 강하다. 2016년 기준 전체 아파트단지의 31%의 비율에 해당하며 강남구ㆍ강동구ㆍ동대문구ㆍ중랑구 등이 나홀로아파트 비율이 높은 지역이다.

그렇다면 나홀로아파트는 절대 투자하면 안 되는 곳인가? 한 소장은 ‘그렇지 않다’고 설명했다.

한 소장이 배포한 자료에 따르면 서울 노원구에 위치한 A아파트는 총 153가구가 거주하는 대표적인 나홀로아파트지만 공릉역이 200m 이내에 있는 역세권으로 전용면적 84㎡를 기준으로 2011년 2억7000만 원에서 올해 3억6000만 원으로 상승했다. 서초구의 B아파트 역시 141가구로 이뤄진 나홀로아파트임에도 남부터미널역이 180m 내에 위치한 역세권이라는 이유 등으로 전용면적 84㎡의 아파트가 실거래가 8억 원(2009년)에서 9억8000만 원(2017년)으로 22.5% 상승했다.

이 같은 현상에 대해 한 소장은 나홀로아파트 역시 역세권인지 호재가 많은 곳인지 여부가 중요하다고 말한다. 그는 “역세권 내 나홀로아파트는 역세권을 벗어난 곳보다 거래량도 훨씬 많고 선호도가 높아 팔고 싶을 때 원하는 가격에 팔기 쉽다”며 “결국 투자가치 없는 부동산으로 여겨지는 나홀로아파트도 입지와 선호도에 따라 가격이 오를 수밖에 없다”고 강조했다.

강연 5부 : 정부 정책 변화에 따른 부동산 절세 전략
“다주택자, 조정대상지역 아닌 곳부터 먼저 양도하는 게 이득”
“장기임대주택을 등록해 취득세와 재산세를 면제하는 것도 한 방법”

▲ 김주현 세무사. <제공=한국경제TV>

마지막으로 강연에 나선 김주현세무회계사무소의 김주현 세무사는 ‘정부 정책 변화에 따른 부동산 절세 전략’을 주제로 참석자들의 큰 이목을 끌었다. 사실 부동산에 있어 세금은 떼려고 해도 뗄 수 없는 관계에 위치해 항상 수요자들의 골칫거리기도 하다.

먼저 김주현 세무사는 다주택자의 경우 조정대상지역을 제외한 곳부터 주택을 매각하는 게 세금을 줄일 수 있다고 조언했다.

예를 들어 3억 원을 초과하는 조정대상지역인 세종시 주택 3채와 조정대상지역이 아닌 경주시 주택 2채를 양도할 경우, 어느 지역을 먼저 양도하느냐에 따라 중과세가 달라질 수 있다는 것이다.

경주시 주택을 먼저 양도할 경우, 기준시가 3억 원 초과로 중과세 대상 주택 수에 포함되지만 조정대상지역이 아니기 때문에 1세대 5주택이라도 중과세가 안 된다고 밝혔다. 하지만 세종시 주택을 먼저 양도하면 중과세 대상 주택 수에도 포함되고 조정대상지역 주택이므로 1세대 3주택 이상 중과세가 된다는 설명이다.

이와 함께 다주택자의 경우 양도세 절세를 위해 가격 상승이 기대되지 않는 주택은 내년 3월 31일 전까지 파는 게 유리하고 처분 계획이 없는 경우 증여나 장기임대주택사업자로 등록하는 것도 한 방법이 될 수 있다고 조언했다.

이어서 증여세에 대해서 김 세무사는 “증여를 할 경우 증여 공제 6억 원을 활용해 배우자에게 증여할 수 있고, 다른 세대를 구성하는 자녀에게 증여해 주택 수를 줄이는 게 좋다”고 설명했다. 다만 배우자, 자녀 증여 후 5년 내 양도할 경우, 이월과세가 적용될 수 있어 증여할 땐 취득세율 4%도 고려하는 것이 현명하다고 의견을 냈다.

이외에도 장기임대주택을 등록해 취득세와 재산세를 면제하는 방법도 고려할 것을 제안했다.

다음은 중과대상여부 Q&A

Q1. 세종시 주택 3채, 경주시 2채인 경우 중과세여부는? (모두 3억 원 초과)

A. - 세종시는 투기지역, 조정대상지역, 경주시는 투기지역, 지정 지역 아님.

- 세종시, 경주시 모두 기준시가 3억 원 초과로 중과세 대상 주택 수에 포함.

- 경주시 주택 먼저 양도 시 중과세 대상 주택 수에 포함돼도, 조정대상지역이 아니므로 1세대 5주택이어도 중과세 안 됨. 세종시 주택 먼저 양도 시 중과세 대상 주택 수에도 포함되고, 조정대상지역 주택이므로 1세대 3주택 이상 중과세됨.

Q2. 서울시 주택 1채, 경주시 3채 (모두 각 1억 원) 인 경우 중과세 여부는?

A. - 경주시는 기준시가 3억 원을 초과하지 않으므로 중과세 대상 주택 수에 포함되지 않음.

- 서울시는 모든 주택이 중과세 대상이나, 경주시가 주택 수에서 배제되므로 중과세 대상 주택 수는 1주택. 따라서 서울시 주택을 팔거나 경주시 주택을 파는 경우 모두 중과세 대상 아님.

Q3. 9ㆍ6 투기과열지구로 추가 지정된 대구시 수성구는 중과세 대상인가?

A. - 현행 세법상 투기지역만 중과세 대상이며, 내년 4월 1일부터는 조정대상지역이 중과세 대상임.

- 기존의 투기과열지구는 조정대상지역에 포함됐으나, 대구 수성구만 유일하게 현재 조정대상지역으로는 지정이 안 됨.