▲ 국토교통부가 도시정비사업 시공자 선정을 둘러싼 비리를 근절시키기 위해 시공자 선정 기준을 재정립해 이목이 집중된다. <사진=아유경제 DB, 편집=박진아 기자>

[아유경제=서승아 기자] 국토교통부가 강남 재건축 수주전에 번진 과열 양상을 식히기 위해 시공자 선정과 관련된 제도 개선안을 발표해 재건축 수주 열기는 급격히 식었지만 시공자 선정 과정을 둘러싼 비리들을 근절하기에는 부족하다는 업계의 목소리가 커져 이목이 집중된다.

제한경쟁ㆍ지자체 사전 승인제 ‘돌입’… 이사비 등 공사와 무관한 제안 ‘금지’

재건축초과이익환수제도를 피하기 위해 올해 말까지 발 빠르게 사업을 진행하던 강남 재건축사업들은 잇따라 시공자 선정을 진행한바 있다. 이에 따라 강남 일대는 재건축 수주전을 둘러싼 열기가 과열돼 금품 및 향응 제공 등 각종 비리가 만연해지고 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 이를 진화하기 위해 시공자 선정 과정 재정립에 나섰다.

지난 10월 30일 국토부는 ‘정비사업 시공자 선정 기준’ 일부개정안이란 가이드를 마련해 지난달(11월) 23일 고시했다. 이에 따르면 국토부는 최근 일부 재건축 단지의 시공자 선정 과정에서 발생하고 있는 과도한 이사비 지급, 재건축 초과이익 부담금 지원, 금품 및 향응 제공 등의 문제를 근본적으로 차단하기 위해 ‘입찰→홍보→투표→계약’으로 이뤄지는 시공자 선정 제도 전반에 걸친 개선을 추진한다고 밝혔다.

가장 우선적으로 입찰 단계에서는 재건축사업의 경우 건설사는 설계, 공사비, 인테리어, 건축옵션 등 시공과 관련된 사항만 입찰 시 제안할 수 있도록 하고 시공과 관련 없는 이사비ㆍ이주비ㆍ이주촉진비, 재건축초과이익부담금 등에 대해서는 제안할 수 없게 된다. 이사비는 필요 시 조합이 자체적으로 도시정비사업비에서 지원할 수 있으며 서울시는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(84㎡ 기준ㆍ약 150만 원)」 수준으로 지원하도록 관련 규정 개정을 추진한다. 이에 따라 종전처럼 재건축 조합원은 금융기관을 통한 이주비 대출만 가능해졌다.

재개발사업도 재건축사업과 동일한 기준이 적용되지만 영세거주자가 많은 점을 고려해 건설사가 조합에 이주비를 융자 또는 보증하는 것은 허용된다. 이 경우, 건설사는 조합이 은행으로부터 조달하는 금리 수준으로 유상 지원만 할 수 있게 된다.

이에 대해 국토부는 앞으로 건설사는 시공권 수주경쟁 과정에서 이사비 등의 금전지원이 아니라 시공품질을 높이고 공사비를 절감해 조합원의 분담금을 낮추는 방식으로 경쟁하게 될 것이라고 밝혔다.

또한 건설사가 현실성 없는 과도한 조감도를 제안하는 것을 방지하기 위해 기존 설계안에 대한 대안설계(특화계획 포함)를 제시하는 경우에는 구체적인 시공 내역(설계도서, 공사비 내역서, 물량산출 근거, 시공방법, 자재사용서 등)도 반드시 제출하도록 했다. 이 같은 입찰제안 원칙을 위반하는 경우 해당 건설사의 해당 사업장 입찰은 무효가 된다. 만약 입찰무효로 1개 건설사만 남은 경우는 입찰이 유효한 것으로 간주돼 시공자선정총회에서 최종 결정한다.

홍보단계에서는 건설사가 금품 및 향응 등을 제공한 경우뿐만 아니라 건설사와 계약한 홍보업체가 금품 및 향응 등을 제공하는 경우에도 건설사가 책임을 지게 된다. 특히 금품 및 향응 등을 제공해 건설사가 1000만 원 이상 벌금형 또는 건설사 직원이 1년 이상 징역형으로 처벌되는 경우 건설사는 2년간 정비사업의 입찰참가 자격이 제한되고 금품 등을 제공한 해당 사업장의 시공권도 박탈된다. 또한 건설사의 관리 및 감독 책임 위반으로 홍보업체 직원이 1년 이상 징역형으로 처벌된 경우에도 건설사는 동일하게 입찰참가가 제한되고 시공권이 박탈된다. 금품 및 향응 제공 시 시공계약 취소 및 손해배상에 대한 건설사의 서약서도 입찰 제안 시 제출해야한다.

다만 시공권 박탈의 경우 착공 이후에는 선의의 조합원과 일반분양 대상자의 피해가 커질 수 있기 때문에 시ㆍ도지사가 시공권 박탈 대신 과징금(공사비의 일정비율 이내 등)을 부과할 수 있도록 했다.

아울러 과도한 홍보행위를 차단하고 조합원의 정당한 선택권을 보장하기 위해 건설사는 홍보요원의 명단을 사전에 조합에 등록해 등록한 홍보요원만 홍보를 할 수 있도록 해 조합에서 정한 공간에 개방된 홍보부스 1개소만 설치하도록 했다.

1차 현장설명회 이후 총회 전까지 미등록 홍보요원이 활동하거나 개별홍보 행위가 3회 적발될 경우 해당 건설사의 입찰은 무효가 된다.

투표단계에서는 그동안 불법 행위 우려가 지적돼 온 부재자 투표의 요건과 절차 등을 당초 제도의 취지에 맞게 대폭 강화했다. 이에 따라 부재자 투표는 해당 정비구역 밖의 시ㆍ도나 해외에 거주해 총회 참석이 곤란한 조합원에 한정해 허용하고 부재자 투표기간도 1일로 제한된다.

계약단계에서는 시공자 선정 후 계약이나 변경계약 과정에서 건설사의 과도한 공사비 증액을 차단하기 위해 공사비를 입찰 제안보다 일정비율 이상 증액하는 경우에는 공사비에 대한 한국감정원의 적정성 검토를 받아야한다. 그 밖에 조합 임원을 「부정청탁 및 금품 등 수수의 금지에 관한 법률」 적용 대상으로 추가해 조합 임원과 건설사간 유착을 차단한다는 구상이다.

국토부는 시공자 선정 과정의 위법행위를 단속하기 위해 지난 9월 25일부터 서울시와 합동점검을 실시하고 있으며 2017년 말까지 시공자 선정이 예정돼있어 더욱 종합적이고 강도 높은 집중 점검을 실시할 예정이다.

이번 합동점검 대상 조합은 강남 재건축을 중심으로 최근 시공자를 선정했거나 앞으로 선정 예정인 단지들이다.

점검항목은 회계처리 등 조합 운영의 전반에 관한 사항은 물론 시공자 선정 과정 및 계약 내용도 집중 점검할 예정이며, 시공자 선정을 앞두고 있는 조합에 대해서는 불법 홍보행위에 대한 단속도 병행하게 된다.

시공자 선정을 앞둔 조합과 관할 구청은 정비사업 클린신고센터를 설치하고 조합은 반드시 자체 홍보감시단을 운영해야 한다.

특히 이번 점검에는 경찰청과 협조체계를 구축해 핫라인을 개설하고 필요시에는 증거수집이나 현장단속 등에 있어서도 경찰의 협조를 얻을 계획이다.

이와 별도로 서울시에서 시행하고 있는 도시정비사업의 공공지원제도를 강화하는 방안도 검토할 계획이다.

이와 더불어 국토부는 서울시와 협의해 현재 조례 등으로 규제하고 있는 공공지원 관련 규정 중 조합의 예산 및 회계처리, 공동시행자 선정, 조합 임원 선거 규정 등 필요한 사항은 법령에서 직접 규정하고 처벌규정도 신설하는 방안을 추진할 예정이다.

국토부는 금년 말까지 제도개선을 완료할 계획이며 이번 개선안과 함께 내년 2월부터 금품 제공에 대한 신고포상금제 및 자진신고자 감면제도가 본격 시행되면 그간에 있었던 도시정비사업의 불공정한 수주경쟁 관행이 정상화될 것으로 기대된다고 밝혔다.

식어버린 강남 재건축 수주전… 업계 “현실성 있게 보완해야”

국토부가 이처럼 시공자 선정 기준에 대한 강화에 나서는 등 재건축 수주를 둘러싼 비리 근절에 강력한 의지를 표출하고 나서자 강남 재건축 수주전에 대한 열기가 급격하게 식어 재건축 단지들이 어려움을 겪고 있다.

특히 강남 재건축인데다가 대단지 규모로 당초 주목을 받았던 반포주공1단지 3주구 재건축사업의 시공자 선정이 유찰돼 재건축초과이익환수제도 적용을 피하기 더욱 어려워질 전망이다.

지난달(11월) 27일 반포주공1단지 3주구 재건축 조합에 따르면 조합은 그달 25일 오후 2시 조합 사무실에서 입찰을 마감한 결과, 현대산업개발만 참여해 유찰로 나타났다.

앞서 지난 10월 10일에 개최한 현장설명회에는 ▲현대산업개발 ▲현대건설 ▲대우건설 ▲대림산업 ▲GS건설 ▲롯데건설 ▲두산건설 ▲한양 등 8개 건설사가 참여해 시공자 선정을 향한 기대감을 높인바 있다.

첫 입찰이 유찰되면서 반포주공1단지 3주구 재건축사업의 시공자 선정은 연내에 이뤄지기는 어려울 것으로 전망된다. 특히 3회 유찰될 경우 수의계약 방식으로 전환할 수 있지만 이 제도를 악용하는 사례가 늘고 있어 정부가 이 제도 개선을 위해 검토를 진행 중이기 때문에 2차 입찰공고를 내고 시공자 선정을 이루는 것이 가장 바람직하다는 게 업계 전문가들의 중론이다.

이에 따라 조합은 지난 5일 시공자 선정을 위한 2차 입찰공고를 내 시공자 선정에 다시 나선 것으로 파악됐다. 조합은 이달 13일 오후 5시 현장설명회, 오는 1월(2018년) 29일 오후 2시에 입찰을 마감한다는 구상이다.

이처럼 국토부가 시공자 선정 관련 기준을 재정립하면서 강남 재건축 수주전을 향한 열기는 한층 가라앉았지만 실질적인 수주를 둘러싼 비리를 근절하기 위해서는 좀 더 현실성 있는 대책이 필요하다는 업계의 목소리가 커지고 있다.

특히 업계는 이사비 지원과 관련해 서울시는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의거해 84㎡ 기준, 약 150만 원을 지원하도록 해 현실성이 현저히 떨어진다는 분석이다.

한 업계 관계자는 “이사를 하는 데에 있어 비용이 드는 것은 전세 중개 수수료, 도배비, 사다리차 출장비 등 수없이 많은데 약 150만 원으로는 턱없을 것이다”며 “좀 더 현실을 고려한 근본적인 개선이 필요하다”고 꼬집었다.

아울러 시공자 선정과 관련해 금품 및 향응 등 재산상 이익을 제공하거나 제공 의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 금지하고 이 규정을 위반하는 건설사 법인, 용역 업체 직원은 5년 이하의 징역이나 5000만 원 이하의 벌금에 처하기로 한 규정 역시 근본적인 비리 근절을 위해서는 부족하다는 업계의 우려가 커지고 있다.

도시정비업계 한 전문가는 “수주 경쟁이 과열되는 곳은 공동도급으로 수주하기 때문에 건설사들 간 담합에 대한 제재도 필요하다”며 “게다가 공사비를 슬쩍 올리는 점도 문제되기 때문에 이에 대한 구체적인 가이드라인도 마련돼야한다”고 지적했다.

이에 정부가 시공자 선정 기준을 향해 손질을 가한 가운데, 보완책을 통해 시공자 선정 과정에서 이뤄지는 비리에 대한 근본적인 해결책을 마련할 수 있을지 앞으로의 귀추가 주목된다.

▲ 향후 제도개선 및 시행 일정. <출처=국토교통부>

서승아 기자  nellstay87@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>