▲ 정부는 지난 11월 29일 주거복지로드맵을 발표했다. <제공=국토교통부>

[아유경제=박소희 기자] 정부는 지난 8ㆍ2 대책 발표 당시 그 다음 달(9월) ‘주거복지로드맵’을 발표하겠다고 예고했으나 계속해서 발표를 연기시키면서 부동산시장의 혼란을 야기해왔다.

그러던 지난 11월 29일 정부가 미루고 미루던 주거복지로드맵을 발표했다. 하지만 주거복지로드맵의 핵심으로 큰 관심을 불러일으켰던 다주택자의 자발적 임대주택 등록을 위한 인센티브 방안이 제외돼 업계의 눈길을 끌었다. 이에 다주택자들은 보유주택에 대해 어찌해야 할지 갈피를 잡지 못해 부동산 거래 위축 현상까지 이어지고 있는 형국이다.

주거복지로드맵, 공급 확대 정책… 무주택자ㆍ신혼부부 등 대상
정부 “임대사업자 등록 인센티브 방안은 검토 중”… 부동산 업계 ‘혼란’

주거복지로드맵은 그동안 정부가 내놓은 부동산 규제책들이 수요 억제를 중심으로 하고 있는 것과 달리 공급을 확대하는 것을 중심으로 하는 정책이다. 때문에 이번 정책에서는 무주택 서민들을 위해 주택 100만 호를 공급하고 청년층, 신혼부부, 노령층 등 세대별 수요에 맞춰 주거 지원책을 달리 하는 것을 주요 내용으로 하고 있다.

세부적으로 살펴보면 지난 8ㆍ2 대책 당시 정부는 공공임대주택에 대해 연간 17만 호, 5년 간 총 85만 호를 공급하겠다고 밝혔다. 하지만 이번 주거복지로드맵은 이와 함께 공공분양물량을 연 3만 호로 늘려 총 15만 호를 더 공급하고 전용면적 60~85㎡인 중형 아파트에 대한 공급도 확대한다.

또한 만 19~39세 이하 무주택 청년들을 대상으로 5년 동안 소형 임대주택 30만 호를 공급한다고 밝혔다. 이와 함께 청년층을 위해서 월세자금 대출 역시 확대할 방침인데 기존 25세 이상부터 1인 가구용 전세대출을 받을 수 있도록 한 것을 19세 이상으로 완화하고 기존 30만 원이었던 월세대출 한도금액을 40만 원으로 늘리도록 했으며 청년 우대형 통장을 도입해 스스로 자산을 모을 수 있도록 했다.

특히 신혼부부를 대상으로 임대주택 등의 공공지원 대상을 기존 혼인기간 5년 이내 자녀가 있는 부부에서 혼인기간 7년 이내 자녀가 있는 부부로 변경했다. 공공임대주택은 총 20만 호를 공급하고 신혼희망타운을 기존 5만 호에서 7만 호로 늘렸으며 신혼부부 특별공급 물량 역시 두 배로 늘렸다.

노년층에 대해서는 LH가 새롭게 운영하는 연금형 매입임대를 도입하고 복지서비스가 연계된 임대주택 5만 호를 공급한다. 더불어 저소득 주거취약계층을 위해 공적 임대주택 총 85만 호 중 절반인 41만 호를 공급하고 그동안 자녀의 소득을 이유로 주거급여를 받지 못한 54만 가구에 대해서 내년부터 추가 지원에 나선다. 또한 긴급지원주택을 제공하는 것은 물론 비주택 주거지원을 활성화하는 방안도 마련됐다.

그러나 이처럼 공급을 활성화하는 방안을 중심으로 마련된 주거복지로드맵에 긍정적인 반응보다는 “알맹이가 빠졌다”는 지적이 계속해서 이어지고 있다. 공식 발표 이전부터 주거복지로드맵의 핵심 내용으로 포함됐던 ‘임대사업자 등록 인센티브 방안’의 발표가 미뤄졌기 때문이다.

임대사업자 등록 인센티브 방안은 정부가 다주택자들이 스스로 임대사업으로 등록하는 것을 권장하기 위해 마련된 것으로 임대사업자로 등록할 경우 여러 세제 혜택을 주는 것을 주요 내용으로 하고 있다.

즉, 정부는 다주택자들이 임대사업자로 등록할 경우 내년 4월부터 시행되는 양도소득세를 중과하지 않고 장기보유특별공제를 계속 적용하는 등의 세제 감면 혜택을 누릴 수 있도록 마련하겠다는 것이다.

이에 정부는 이번 방안으로 다주택자들을 제도권으로 포함시키면서 부동산 임대시장의 안정화를 가져오고 부동산시장의 고질적인 문제로 제기됐던 투기에 대해서도 충분히 억제시킬 수 있을 것으로 기대했다.

업계 “세제 혜택 제한으로 규제 이상의 혼란 우려”
국토부, 시장 상황과 반사효과 분석 후 방안 도입 ‘예정’

하지만 정부의 기대와는 달리 이번 임대사업자 등록 인센티브 방안에 대한 업계 전문가들의 입장은 달랐다. 임대 사업으로의 진입은 수월해진 반면 정부가 제공하겠다던 세제 혜택에 대해서는 오히려 제한이 많다는 것이다.

실제 다주택자들이 등록 가능한 임대주택은 ▲기업형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 기업형 임대주택 ▲일반형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 준공공 임대주택 ▲일반형 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 단기 임대주택 ▲전용면적이 85㎡ 이하로 상하수도 시설이 갖춰진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 오피스텔 등 총 4가지로 이에 대한 특별한 제한은 없다.

그러나 세제 혜택은 다르다. 취득세는 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 분양받은 경우 10% 감면, 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하일 경우 보유주택이 200가구 이상일 때만 취득세 50%가 감면된다. 또한 양도소득세에 대해서는 집을 여러 채 소유하고 있다 하더라도 2년 이상 가족 모두가 거주했다면 다른 주택을 전부 임대주택으로 등록해 1가구 1주택자가 될 수 있어 혜택을 누릴 수 있게 된다.

이외에도 재산세와 장기보유특별공제에도 전용면적별 또는 임대사업자에 따라 그 기준과 혜택이 다르게 적용된다.

유관 업계 한 전문가는 “정부의 임대사업 등록에 대한 혜택은 꽤 우수한 것으로 보인다. 그러나 이러한 기준을 꼼꼼하게 따져보지 않고 무턱대고 임대사업자로 등록한다면 세제 혜택을 받지 못하는 것은 물론 규제로 인해 오히려 피해를 볼 수 있다”고 귀띔했다.

다주택자들은 이번 임대사업자 등록 인센티브 방안을 기다리며 보유 주택에 대한 결정을 미루고 있었다. 주거복지로드맵이 발표될 날만을 기다린 것이다. 하지만 결국 이 방안에 대한 발표가 또 한 번 연기되면서 다주택자들의 고민은 더욱 깊어졌고 부동산시장의 혼란을 불러일으키고 있다.

다주택자들은 지난 8ㆍ2 대책 발표 이후부터 자신들이 보유하고 있는 주택을 팔아야 할지, 가지고 있어야 할지, 임대사업으로 등록해야 할지 갈등하고 있었다. 그러던 중 정부가 주거복지로드맵에 임대사업자 등록 인센티브 방안을 포함시키겠다고 발표하면서 그동안의 고민을 해결할 수 있을 것으로 기대했다. 그러나 최종 발표된 주거복지로드맵에 해당 내용이 제외되면서 그들의 기대는 물거품이 됐다.

김현미 국토교통부 장관은 이번 임대사업자 등록 인센티브 방안이 제외된 것에 대해 “임대주택 등록 활성화 관련 방안은 각 부처 간 조율을 마친 상태다. 정책 내용 역시 확정됐다. 하지만 최근 부동산시장의 상황과 주거복지로드맵 발표 이후의 시장 영향 등을 더욱 세심하게 살펴보고 조율하고자 발표 시점을 잠깐 늦춘 것이다”고 밝혔다.

이에 대해 업계 전문가들과 실수요자, 특히 다주택자들은 “정부가 너무 지나치게 신중한 자세를 보인다”며 “이번에 발표된 주거복지로드맵은 알맹이가 빠진 정책이다”고 입을 모으고 있다.

또한 김현미 국토교통부 장관의 발표와는 달리 이번 임대사업자 등록 인센티브 방안의 발표가 미뤄진 이유로 정부 부처 간 의견 조율이 늦어지는 것이라는 분석도 제기됐다. 즉, 내년 세법 개정안과 8ㆍ2 대책 이후 각종 세제 개편, 의료보험 감면 등에 대해 각 부처 간 조율이 아직 끝나지 않았다는 것이다.

이에 따라 일부 업계 전문가들은 “관계부처 간 협의와 일정에 따라 인센티브 방안이 축소될 가능성도 있을 것으로 보인다”며 “뿐만 아니라 만약 정부가 12월 초 세법 개정안을 반영하지 못할 경우 세제 인센티브 방안을 도입하는 것도 확실치 않아 보인다”고 전망하고 있다.

▲ 그러나 주거복지로드맵의 핵심 내용이었던 ‘임대사업자 등록 인센티브 방안’의 발표가 연기되면서 다주택자들은 보유한 주택에 대한 깊은 고민에 빠졌다. <사진=아유경제 DB>

전문가들 “대출 규제에 이어 시장 혼란 우려… 주거복지로드맵 보완 필요하다”

이렇듯 임대사업자 등록 인센티브 방안 연기와 함께 다주택자들이 거래를 머뭇거리면서 내 집 마련을 꿈꾸고 있는 실수요자들 역시 피해를 보고 있는 것으로 나타났다.

유관 업계에 따르면 이번 방안 발표로 매도시기를 결정하려 했던 다주택자들이 발표 연기로 인해 또 다시 머뭇거리게 되면서 서울과 수도권 등 대부분의 부동산시장의 매물이 없고 주택가격 역시 양극화 현상이 심화되고 있다.

실제 내 집 마련을 준비하고 있던 한 직장인은 “무주택 실수요자들이 집을 살 수 있게 해준다는 소식을 듣고 매물을 알아보러 다녔다”며 “그러나 막상 나가보니 매물은 없고 가격도 너무 올랐다. 전세 만기가 얼마 남지 않아 결국 내 집 마련을 1~2년 정도 미루기로 결정했다”고 밝혔다. 즉, 현재 부동산시장에서는 매물 품귀 현상이 이어지고 있는 것이다.

더불어 양도소득세 중과 적용이 내년 4월부터 시행될 예정이다. 시행까지는 약 4개월 정도밖에 남지 않은 것이다. 때문에 업계 전문가들은 이를 피하기 위해 다주택자들이 매물을 쏟아 낼 것으로 보고 있어 이로 인한 부동산시장의 혼란을 우려하고 있다.

한 공인중개사사무소 관계자는 “연말과 연초에는 원래 집을 팔기도 어려운 시기다. 그런데 만약 여기에 매물까지 쏟아져 나온다면 매수자들은 급할 게 없으니 오히려 부동산 거래가 잘 이뤄지지 않을 것이다”며 “다주택자들에게 주택 매도를 권한 정부가 대출 규제를 강화하면서 매수자들이 유입될 수 있는 입구를 막아놓더니 이번 임대사업자 등록 인센티브 방안을 연기하면서 다주택자들이 집을 처분하는 퇴로까지 막은 셈이다”고 꼬집었다.

이러한 문제점에 대해 한 업계 전문가는 “누구에게나 집을 사고 파는 일을 매우 중요한 일 중 하나다. 그런데 양도소득세 중과 적용시기까지 단 4개월이 남은 시점에서 이를 결정하라고 하는 것은 무리다”며 “때문에 양도소득세 중과 적용시기 역시 임대사업자 등록 인센티브 방안과 함께 시행시기를 늦추는 것이 부동산시장의 혼란을 줄일 수 있는 최선의 방안이다”고 전했다.

이번에 발표된 주거복지로드맵은 부동산시장을 억제한다기보다 공급을 확대해 시장을 좀 더 활성화시키겠다는 정부의 의지가 돋보이는 정책이다. 실제 세부적인 내용들을 살펴보면 정부의 의도와 목적을 확실하게 이해할 수 있다.

하지만 정작 많은 국민들이 기다리던 임대사업자 등록 인센티브 방안의 발표는 늦어지면서 주거복지로드맵에 대한 환영보다는 아쉬움의 목소리가 큰 것이 사실이다. 이와 함께 발표된 대책들에 대해서도 실현 가능성과 주민 반발 등의 문제점이 조금씩 나오고 있어 향후 주거복지로드맵이 부동산시장에 긍정적인 영향을 미칠지도 의문이 가는 상황이다.

따라서 정부는 주거복지로드맵 시행 후 시장 상황을 꼼꼼하게 살핀 후 부족한 부분에 대한 보완을 이어나가고 더불어 임대사업자 등록 인센티브 방안 역시 더 이상의 연기 없이 빠른 시일 내로 발표해 다주택자들을 비롯해 업계의 혼란을 줄여나가야 할 것으로 보인다.

박소희 기자  shp6400@naver.com

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