[아유경제=김진원 기자] 정부가 지난 13일 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 두고 말들이 많다.

이번 대책은 다주택자들의 임대소득세와 건강보험료 등의 부담을 덜어, 임대주택 등록을 유도하겠다는 것이 주된 골자다. 즉, 임대사업자로 등록한 다주택자에게는 혜택을 주고 그렇지 않은 경우 상대적으로 불이익을 받게 돼 다주택자들이 임대 사업자로 등록하게 하거나 집을 처분하게 하는 목적이 깔려 있다.

주택 임대소득이 연 2000만 원을 넘지 않는 사업자가 2020년 말까지 주택 임대사업자로 등록하면 건강보험료 인상분을 최대 80% 감면받는다. 내년 말 종료되는 취득세 및 재산 감면기간은 3년 연장하고, 1채만 임대하는 경우나 다가구주택에도 재산세 감면 혜택이 부여된다. 다주택자들의 자발적 임대사업자 등록을 유도하겠다는 것으로 국토부는 2020년 이후 등록 의무화를 단계적으로 도입하고 전월세 상한제와 계약갱신청구권제를 시행하는 방안도 검토하기로 했다.

문제는 대책의 초점이 과도하게 3주택자 이상 다주택자에게 맞춰져 있고 8년 이상 장기 임대에만 혜택이 몰려 있다는 점이다.

국토부 시뮬레이션 결과 서울에서 3주택 보유자가 2채를 임대등록해 8년간 임대한 경우 미등록했을 때보다 연간 935만 원의 세금과 건강보험료를 절감할 수 있다. 3주택자는 본인 거주 주택 외에 나머지 2채를 전세로 임대하면 보증금에 대해 소득세가 부과되기 때문에 임대 등록을 하지 않으면 부담이 커진다.

반면 2주택자는 1채만 전세로 임대하면 소득세나 건보료가 부과되지 않는다. 임대주택으로 등록할 유인이 크지 않다는 뜻이다. 작년 말 기준 우리나라 다주택자 197만 명 가운데 2주택자가 79%(156만 명)다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “3주택 이상 다주택자와 임대소득이 월등히 많은 사람들은 고민을 하게 되겠지만 2주택자가 워낙 많은 상황이며, 임대 소득자도 영세업자가 대부분이라 실효성에 한계가 있을 수 있다”고 말했다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원 역시 “대책이 3주택 이상 소유자에 대해서는 유인효과가 있겠지만 절대다수를 차지하는 2주택자는 매도에 나서지도, 등록도 하지 않고 버틸 때까지 버틸 수 있다”고 말했다.

이와 함께 대책이 장기(8년) 임대인 준공공 임대를 유도하기 위해 인센티브가 지나치게 준공공 위주로 편중돼 있다는 지적도 있다. 2주택자 등 보유한 집이 적을수록 집을 8년이나 임대로 내놓기에 주저할 수밖에 없다는 것이다.

한 전문가는 “등록 임대에 대한 혜택들이 4년 임대는 거의 빠져 있고 준공공 임대에만 집중됐다는 점에서 실효성이 크지 않을 것”이라며 “8년씩이나 집이 묶이는 것은 은퇴자는 몰라도 투자 개념으로 운영하는 사람들에게는 부담스럽다”고 말했다.

다주택자들은 또 임대사업자 등록 인센티브가 주로 공시지가 6억 원 이하에 초점이 맞춰져 매리트가 적다고 지적한다. 강남권 아파트 공시가격이 대부분 6억 원을 넘는 점을 감안하면 실효성이 없다는 것이다.

서울 강남권은 소형 아파트도 공시가격이 6억 원을 넘는 곳이 이미 많고, 강북에서도 마포와 용산 등 도심권에서는 전용 84㎡도 새 아파트는 6억 원을 초과하는 곳이 늘고 있다.

한 강남권 다주택자는 “이득은 크지 않고 세금만 바치는 꼴이 될 수도 있는데 임대사업자 등록을 할 필요가 있겠나 싶다”며 “프로들은 다른 방식으로 법망을 피해갈 수도 있을 것”이라고 말했다.

일부는 임대사업자 등록을 포기하고 이른바 '똘똘한' 강남권 한채를 두고 외곽 주택은 매도해 현금을 확보하겠다는 움직임도 나타나고 있다.

서울의 한 다주택자는 “대출 제약이 많아서 오히려 실수요자들이 지금 더 힘들어 하고 있다”며 “국제통화기금(IMF)체제 때나 금융위기때처럼 싸게 나오는 매물을 확보하기 위한 현금을 마련하고 있다”고 말했다.

여기에 경제정의실천시민연합(이하 경실련) 등 시민단체들은 정부의 임대주택 등록 활성화 방안에 대해 ‘임대소득자 달래기 대책’이라며 비판하고 나섰다.

경실련은 정부의 방침에 대해 논평을 갖고 “이번 대책은 세입자들의 주거안정 대책이 아니라 임대소득자를 달래려는 대책에 불과하다”며 “주거비 폭등의 고통에서 벗어나기에는 한참 모자란 로드맵을 전면 재검토해야 한다”고 주장했다.

또 이번 대책처럼 자발적 등록을 위해 혜택을 남발하면 이후 모든 정책 도입 시 또 다른 혜택으로 유인하는 악순환이 반복될 수밖에 없다며 지지율이 높고 시민들의 개혁정책에 대한 지지가 높은 지금이 도입하기 적기라고 강조했다.

경실련은 “문재인 정부 출범 이후 주택가격 상승, 전월세 인상 등 무주택 세입자들의 주거는 더욱 불안해지고 있다”며 “자신들을 뽑아준 시민들의 주거안정에 시급히 나설 것을 촉구한다”고 말했다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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