[아유경제=김필중 기자] 부동산 중개업자가 전세계약 과정에 잘못 개입해 임차인에게 손실을 끼쳤을 때 중개업자의 손해배상 책임을 인정한 대법원 판례가 나왔다.

임차인 A씨는 공인중개사 B씨를 통해 전세기간 2년, 전세금 1억 원에 지방의 한 아파트에 대한 전세계약을 체결했다.

그런데 문제가 발생했다. 매매가액이 1억9700만 원에 달하는 이 아파트는 전세계약 시점에 임대인인 C씨가 550만 원의 계약금만 지급하고 완전히 소유권을 취득하지 못했다는 사실이다.

해당 아파트가 C씨 명의로 소유권이전등기가 돼 있지 않다는 것을 알게 된 A씨는 전세계약을 계속 진행하는 것을 망설이고 있었다. 이 때 계약을 중개한 B씨가 개입했다. B씨는 “임대인이 다른 아파트도 같이 매입했다”며 “내가 공제금액 1억 원짜리 공제계약에도 가입돼 있으니 걱정하지 말라”고 전세계약을 체결할 것을 적극적으로 권했다.

또 B씨는 A씨가 전세권 설정계약을 체결하려고 하자 “전세권 설정등기는 등기비용이 많이 드니 전입신고와 확정일자만 받으라”고 권하기까지 했다. 일반적으로 전입신고와 확정일자만 받는 것은 전세권 설정등기에 비해 임대차 보증금을 보호받는 데 상대적으로 취약한 방법으로 간주된다. A씨는 B씨의 말을 듣고 전세권 설정등기를 하지 않았다.

그 후 임대인 C씨는 해당 주택에 근저당 설정등기를 마치고 금융기관에서 1억5600만 원을 대출받았다. A씨는 전세계약 만료를 불과 몇 개월 앞둔 시점에서야 전세집이 경매로 팔릴 처지에 처한 것을 알게 됐다. A씨는 경매 이후 금융기관이 대출금을 회수하고 남은 4000만 원을 배당받는 데 그쳤고 전세금 중 나머지 6000만 원은 날릴 위기에 처했다.

이에 A씨는 임대인 C씨를 사기 혐의로 고소하는 동시에 C씨와 함께 중개인 B씨를 상대로 손해배상 청구소송을 냈다. 손해배상을 요구하는 민사소송과 별도로 진행된 형사소송에서 C씨는 사기 혐의 유죄가 확정됐다. 문제는 B씨가 A씨에게 손해를 물어줄 책임이 있는지 여부였다.

원심은 B씨에 대해 “임대차 보증금을 보호받지 못할 위험성이 큰 계약을 중개하면서도 A씨에게 그 위험성에 대해 제대로 설명을 하지 않았음은 물론 그 위험성에 대한 대비책을 전혀 마련하지 않은 채 C씨의 말만 듣고 A씨가 C씨에게 잔금을 모두 지급하도록 방치했다”고 판결했다.

또 “임차인이 중개업자에게 수수료를 지불하면서 중개를 의뢰하는 이유는 사실상 임대차 보증금의 안전을 보장받기 위한 것”이라며 “B씨는 A씨가 예측하지 못한 손해를 입지 않도록 위험에 대한 대비책을 강구하거나 그 위험에 대한 대비책을 세울 것을 조언하는 등 적극적인 조치를 취했어야 함에도 그러지 않았다”고 손해배상 책임을 인정했다.

대법원도 “중개업자인 B씨는 임대차계약 체결 이후에도 A씨의 잔금 지급이나 전세권 설정에 관여하면서 계약의 원만한 이행과 A씨의 임대차 보증금 반환채권 보전을 도모해야 했고 이는 중개계약에 따른 중개행위의 일환”이라고 봤다.

이어 “B씨는 임대인 C씨의 배신행위나 제3자의 선순위 취득을 확실히 방지할 수 있도록 A씨의 전세권 설정등기 신청 등을 법무사에게 위임하도록 하는 등의 조치를 취했어야 했는데 그러지 않았다”며 “오히려 선순위 근저당권 유무 등을 확인할 수 없고 전입신고를 마친 다음 날에야 비로소 대항력이 생기는, 상대적으로 불확실한 효과만 있는 ‘전입신고 및 확정일자 취득’이라는 방법을 A씨에게 권했다”고 지적했다.

다만 대법원은 원심과 마찬가지로 A씨의 과실책임이 40% 있다고 보고 B씨의 손해배상액을 3600만 원(손실금액의 60%)으로 봤다. (A씨가) 본인 스스로 손해를 입지 않기 위한 조치를 취했어야 했는데 소홀했다는 이유다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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