▲ 가로주택정비사업의 전국 1호 완공 단지로 재탄생한 강동구 천호동 공동주택 모습. <제공=강동구청>

[아유경제=김필중 기자] 이달 ‘미니 재건축’으로 불리는 가로주택정비사업의 완공단지가 강동구에서 첫선을 보였다. 2012년 도입된 후 5년이 지나서야 나온 첫 완공 단지다. 외면 받아 오던 가로주택정비사업이 문재인 정부가 야심차게 추진 중인 ‘도시재생 뉴딜사업’의 한 축으로 자리 잡을 수 있을지 관심이 쏠린다.

2012년 대규모 재개발ㆍ재건축의 대안으로 도입
사업성 낮아 시장서 ‘외면’

가로주택정비사업은 2012년 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 개정 시 주거환경관리사업과 함께 정비사업 유형의 하나로 도입됐다.

가로주택정비사업은 면적 1만㎡ 이하의 가로구역(도시계획시설 도로로 둘러싸인 구역) 중 노후ㆍ불량건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2이상인 구역에서 가능하다. 해당 구역에 있는 주택의 수가 20가구 이상이어야 하고 토지등소유자 80% 이상 동의를 얻어야한다.

재건축ㆍ재개발에 비해 절차가 간소해 사업 진행 속도가 빠르고 조합원의 경우에는 최대 3주택까지 분양을 받을 수 있다는 장점 등이 있지만 가로주택정비사업은 시장에서 외면 받았다.

가로주택정비사업이 외면 받는 이유 중 하나는 사업의 특성상 소규모 개발이기 때문에 건물만 새로 짓고 도로 등 기반 시설은 그대로 두는 만큼 주거환경이 개선되는 것을 희망하는 주민들에게는 적합하지 않다는 것이다.

또한 15층 이내의 층수 규제가 있는 점도 큰 이유 중 하나다. 서울시의 경우는 7층으로 더 엄격하게 제한한다. 15층으로 높일 경우 중층 공동주택단지 개발이라는 가로주택정비사업 취지에 어긋나며 나 홀로 아파트를 양산할 수 있다는 우려 때문이다.

결국 사업성이 낮다고 여겨진 가로주택정비사업은 도입 이후 5년 동안 완공된 사례가 한 차례도 없었을 만큼 주민들의 관심을 끌지 못했다.

정부의 잇따른 지원
도시재생 뉴딜사업의 ‘틈새’ 메울 수 있을까?

정부는 지난 8ㆍ2 부동산 대책에서 소규모 정비사업 중 가로주택정비사업을 대표로 언급하며 활성화를 지속 추진하겠다는 의지를 보였다.

공공기관 중 가로주택정비사업에 가장 적극적인 움직임을 보이는 곳은 한국토지주택공사(LH)다.

지난해 말 국토교통부(장관 김현미)는 소규모로 진행되는 가로주택정비사업에 시공자의 참여가 활발하지 않고 사업비를 조달하는데 어려움을 겪는 점을 고려해 LH가 조합과 공동시행자로 참여하는 ‘LH 참여형 가로주택정비사업’을 도입했다.

지난 3월 인천 석정지구 가로주택정비사업조합이 LH 참여형 방식으로 처음 설립됐고 이를 포함해 5개 지구에서 조합설립인가를 완료하거나 앞두고 있다.

LH는 조합의 전문성을 보완하고 자금조달 및 시공자 선정을 지원하는 역할을 함으로써 소규모정비사업의 추진동력과 투명성을 확보해 주민주도의 가로주택정비사업을 성공적으로 추진한다는 계획이다.

주택도시보증공사(HUG) 역시 LH와 함께 적극적인 모습을 보이고 있다.

지난해 4월 HUG는 서울시와 사업비의 최대 90%까지 대출을 보증해주는 ‘가로주택정비사업 대출 보증’지원을 시작했다. HUG는 사업자금이 필요한 조합에 보증을 서줌으로써 금융기관 대출을 쉽게 해주고 서울시는 보증지원을 받는 가로주택정비사업지 내에 미분양주택이 생길 경우 전체 물량을 매입해 사업성과 확실성을 담보해준다.

대출 보증 한도액은 사업비의 경우 총 사업비의 90%로 일반 재개발ㆍ재건축사업 보증의 한도(50%)보다 높다.

또한 지난 8월 HUG는 부산시와 ‘가로주택정비사업 활성화를 위한 업무협약’을 체결했다. HUG는 안정적인 사업지 조달이 가능하도록 보증 상품을 지원하고 부산시는 미분양주택이 있을 경우 이를 매입해 임대주택으로 활용한다는 방침이다.

아울러 HUG는 지난 8월 ‘도시재생 활성화를 위한 가로주택정비사업 지원방안 강화’를 발표했다. 기존에는 가로주택정비사업에 대한 사업비 대출 보증을 받기 위한 조건으로 지방자치단체 또는 공공기관이 미분양분 100%를 매입한다는 확약이 필요했다. 그러나 앞으로는 50%~100% 범위 내의 매입 확약만 받아도 대출 보증이 가능하며 일정 조건 충족 시 매입 확약 없이도 대출보증을 받을 수 있다. 다만 미분양분 매입확약 비율이 낮아지는 만큼 보증한도도 함께 차감된다.

내년 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」이 시행되면 이 같은 사업은 더욱 본격화할 전망이다. 해당 법률은 현재 도시정비법에 규정돼 있는 가로주택정비사업의 대상을 보다 명확히 하고 사업 절차를 간소화하는 내용을 담고 있다. 구체적으로 가로주택정비사업의 도시ㆍ건축 심의를 통합해 진행하고 사업시행ㆍ관리처분계획인가를 한 번에 받을 수 있도록 해 사업 속도는 더욱 빨라질 전망이다.

또 현행법상 도로 및 광장, 공원 등으로 둘러싸여 있는 경우에만 사업 대상인 가로구역으로 인정했던 것에서 사업시행자가 사설 도로를 설치하는 경우도 대상으로 확대됐다.

정부의 의지와 함께 이와 같은 지원책이 이어지고 있지만 여전히 우려의 목소리는 나오고 있다.

도시정비업계 한 관계자는 “가로주택정비사업은 사업 추진 속도에서 장점이 있지만 결국 사업이 진행 되느냐, 안되느냐를 결정하는 것은 사업성”이라며 “합리적인 수준에서 층수 규제 완화가 이어져야 더 큰 활성화를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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