▲ 2018년이 다가오는 가운데, 2018년 부동산시장은 보합 분위기가 이어질 것이라는 업계의 전망이 나오고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 2017년은 문재인 정부 출범 이후 6ㆍ19 대책, 8ㆍ2 대책, 10ㆍ24 가계부채 종합대책 등 규제가 잇따라 발표됐다. 이에 2018년 부동산시장 흐름에 대한 업계의 관심은 점차 커지고 있다. 이에 본보는 새해의 부동산시장을 전망해보고 청사진을 그려봤다.

8ㆍ2 대책 이후처럼 안정세 ‘유지’… 분양물량 감소 ‘지속’

2018년 부동산시장은 과열을 막기 위한 정부의 전방위적 규제 영향으로 진정국면에 접어들 전망이다. 정부가 잇따라 발표한 규제들이 2018년에 시행을 앞두고 있으며 정부가 8ㆍ2 대책을 발표한 후에 안정세를 보였기 때문이다. 거래 시장 역시 위축된 매수세로 감소세를 보였다. 2017년 아파트 매매가격은 전국이 4.05% 오른 가운데 지역별로는 세종시가 10.74% 변동률을 기록하며 가장 높은 상승률을 보였다. 8ㆍ2 대책으로 투기지역 및 투기과열지구 지정 이후에도 국회 이전 등 행정수도 공약이 가시화되면서 투자수요가 많았다.

이에 반해 전세시장은 2017년 전국 1.47% 상승하는데 그쳤다. 최근 2~3년간 호황기 때 분양한 약 38만 가구의 신규 아파트가 2017년 입주를 시작해 전세시장에 물꼬가 틔었기 때문이다. 아울러 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업에 따른 이주 수요가 많았던 수도권 아파트 변동률도 최근 5년간 최저치를 기록했다.

지역별로는 2017년은 서울이 2.88%로 전국에서 전셋값 상승폭이 가장 컸다. 강동구가 둔촌주공, 고덕주공 등 대단지 아파트 재건축 이주로, 서대문은 인접 재개발 이주 수요로 전셋값 상승이 컸다.

2018년 부동산시장은 문재인 정부 들어서 내놓은 수요억제책들이 본격적으로 시행됨에 따라 매매가격 하향조정과 매수자의 관망세가 이어져 거래절벽 현상이 나타날 것으로 예상된다.

다만 그 충격은 지역별로 달리 전해질 것으로 보인다. 아이러니하게도 정부가 칼 끝을 겨누고 있는 서울과 신도시 등 서울 인접 지역은 탄탄한 실수요와 신규 주택에 대한 잠재수요가 많아 강보합 흐름을 보일 것으로 전망된다.

정부가 보유세 인상 시그널을 보내며 다주택자의 매물출시를 위해 전방위적인 압박을 가하고 있지만 다주택자들은 매도보다는 보유를 선택할 가능성이 높다.

반면 지방광역시는 규제대책에 대한 파급효과와 더불어 공급과잉이 맞물리며 가혹한 2018년을 보낼 것으로 보인다.

투기과열지구로 지정된 세종과 부산, 대구 일부 지역을 비롯해 그 동안 공급이 많았던 광역시를 제외한 기타 지방의 매매가격 하락폭이 클 것으로 보인다.

2018년 전국 아파트 입주물량은 총 44만여 가구로 이는 전국 아파트 재고 물량 대비 4.5%에 해당하는 수치다.

이는 부동산114가 2000년 이후 입주물량을 집계한 이래 최대 아파트 입주물량이 공급된다.

특히 세종은 재고 아파트 대비 무려 18%에 해당하는 1만4000여 가구, 충북은 재고 아파트에 7.44% 물량인 2만2488가구가 입주할 예정이다.

2018년 전국 아파트 분양(승인) 예정물량은 32만여 가구로 추정된다. 2017년 10ㆍ24 가계부채종합대책의 아파트 집단대출 강화, 11월 7일 시행된 민간택지 분양가상한제 적용, 2018년 부활 예정인 재건축초과이익환수제 등의 영향으로 전년대비 분양물량 감소가 불가피할 전망이다.

한편 입지와 상품성을 갖춘 곳에 청약수요가 몰리는 쏠림 현상은 지속될 것으로 예상된다. 규제가 강화될수록 ‘돈 될 만한 곳’에 청약수요가 대거 몰리기 때문이다.

더욱이 2018년은 민간택지 분양가상한제 시행 여파로 시세차익을 노린 일부 수요가 청약시장에 집중될 가능성이 크다.

8ㆍ2 대책 후속조치로 청약제도가 개편되면서 1순위 청약이 가능한 전체수요는 줄었지만 인기단지 당첨 커트라인이 높아지면서 입지와 상품성을 갖춘 곳은 당첨 경쟁이 치열할 전망이다.

주택 소비자 절반 이상 주택시장 보합 ‘예상’… “다주택자 양도소득세 중과가 가장 파급효과 클 것”

내년 상반기 주택 시장 전망 조사 결과, 소비자 2명 중 1명은 매매가격과 전세가격 모두 보합 전망이 우세했다. 올 하반기 정부가 발표했던 8ㆍ2 대책 등 각종 부동산 규제의 영향으로 당분간 지켜보겠다는 관망 심리가 큰 것으로 보인다. 특히 직전 조사인 2017년 하반기 전망 조사 대비 매매가격 상승에 대한 전망 비중은 큰 폭으로 감소한 반면, 하락 전망은 대폭 늘어나 2018년 상반기 시장 흐름에 대한 불확실성을 높였다.

지난 5일 부동산114가 지난 11월 6일부터 24일까지 전국 721명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 응답자의, 매매가격이 하락할 것으로 전망한 소비자는 ‘대출 규제 및 금리 상승(39.31%)’에 대한 응답비중이 가장 높았다. 한국은행이 지난 11월 30일 금리 인상을 단행하고 2018년에는 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력비율) 등 각종 대출규제가 예정된 상황이기 때문이다. 그 다음으로는 ▲입주 등 주택 공급과잉(21.97%) ▲정부의 각종 규제 정책(17.92%)이 주택가격 하락 요인으로 선택됐다.

전세가격이 상승할 것으로 전망한 이유는 ‘매수심리 위축으로 인한 전세거주(43.65%)’ 응답이 절반가량을 차지했다. 최근 1~2년 사이 수도권을 중심으로 매매가격이 상승한 만큼, 가격 부담으로 전세거주를 통해 대기하는 수요가 증가할 것이라는 전망이다. 또한 전세물건 공급부족(17.13%)과 분양을 위한 일시적 전세거주(15.47%)도 전세가격 상승 요인으로 선택됐다.

아울러 전세가격이 하락할 것으로 전망한 10명 중 6명은 입주물량과 미분양 증가(64.47%)를 핵심 이유로 선택했다. 2018년 아파트 입주예정 물량이 역대 최대 수준으로 예상된 가운데, 미분양 주택도 과거보다 늘어나는 경향을 보이면서 전세가격 하락 요인으로 인식되고 있다. 그 다음으로는 ▲매매가격 약세로 전세가격 조정(13.82%) ▲높은 전세가로 인한 임차보증금 반환 리스크(6.58%) 등을 전세가격 하락 요인으로 선택했다.

정부가 2017년 하반기 발표했던 각종 부동산 대책 중 파급효과가 가장 클 것으로 예상된 제도는 다주택자 양도소득세 중과(20.11%)로 나타났다.

다음 응답으로는 ▲신DTI(총부채상환비율) 시행(16.50%) ▲DSR(총체적상환능력비율) 시행(12.62%) ▲중도금대출 보증요건 강화 및 보증비율 축소(9.85%) 등 10ㆍ24 가계부채 종합대책과 관련된 내용들이 다수를 차지했다.

반면 ▲재건축초과이익환수제도 부활(11.65%) ▲다주택자 임대사업자 등록 유도(6.10%) ▲민간택지 분양가상한제 부활(3.74%) 등은 상대적으로 응답 비중이 낮게 나타났다.

이처럼 소비자들의 심리도 시장의 불확실성을 높이고 있는 가운데, 2018년 부동산시장이 업계의 전망대로 흘러갈지, 혹은 변수가 등장해 큰 변화가 일어날지 앞으로의 귀추가 주목된다.

▲ 2018년 상반기 주택 매매가격 전망. <출처=부동산114>

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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