▲ 본보는 올해 도시정비업계에 어떤 일이 일어났는지 돌아봤다. <자료=아유경제 DB>

[아유경제=유준상 기자] 본보는 2017년이 열흘 남은 시점에서 올해 도시정비업계에 일어난 현안들을 되짚어봤다.

■ 부동산정책, 활성화서 규제일변도로 ‘유턴’

이명박ㆍ박근혜 정부, 10년간 부동산정책의 모토는 활성화로 요약된다. 하지만 올해 문재인정부가 들어서면서 부동산시장의 분위기는 완전히 뒤집혔다. 지난 5월 조기 대선으로 집권한 문재인 정부는 6ㆍ19 대책, 8ㆍ2 대책, 9ㆍ5 대책. 10ㆍ24 가계부채대책, 11ㆍ29 주거복지 로드맵 등 거의 매달 한번 꼴로 부동산 대책을 쏟아냈다. 대책의 주요 내용을 살펴보면 6ㆍ19 대책은 청약조정지역의 주택담보인정비율(LTV)를 70%에서 60%으로, 총부채상환비율(DTI)는 60%에서 50%로 10%씩 낮췄다. 8ㆍ2대책에서는 청약제도를 개선하는 한편, 다주택자 양도세 중과법을 내년 4월부터 적용하기로 했다. 아울러 투기지역과 투기과열지구를 지정하고 이 지역에서 LTVㆍDTI 비율을 40%로 추가로 끌어내렸다. 9ㆍ5대책에서는 투기과열지구가 기존 27곳에서 29곳으로 2곳 늘어났고, 분양가상한제를 부활시켰다. 10ㆍ24대책에서는 총부채원리금상환비율(DSR)과 신 DTI를 도입해 추가 대출 한도를 줄였다. 주거복지 로드맵에서는 무주택 서민의 주거 안정을 위해 연간 20만 호씩 5년간 총 100만 호의 주택을 공급하기로 했다. 임대주택 등록 활성화 방안에서는 다주택자들이 임대사업자 등록시 임대소득세 등 각종 세금과 건강보험료 감면 혜택을 제공하기로 했다. 일련의 부동산대책들을 종합해보면 지난 두 차례 보수 정권 때 생긴 부동산 거품을 빼내겠다는 취지가 담겨있다. 요약하자면 청약시장을 실수요자 위주로 재편하고, 대출을 옥좨 부동산 시장 급등의 주된 원인인 과잉유동성의 부동산 시장 유입을 관리하는 한편, 무주택자들의 주거 안정을 위해 공적 주택을 대거 공급하겠다는 게 주요 골자다.

■ 재건축초과이익환수제도 적용ㆍ시행 피하려 ‘고군분투’

정부가 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)의 내년 시행을 못 박으면서 올해 업계에 비상등이 켜졌다. 사업 추진 단계상 초과이익환수제 적용이 유력한 단지들은 신탁업자를 사업시행자로 맞이하거나 조합-건설사간 공동시행 방식을 추진하는 등 사업 속도를 높이기 위한 노력을 기울여왔다. 초과이익환수법 제3조의2에 따르면 재건축부담금 부과 대상지라도 올해 12월 31일까지 관리처분인가를 신청한 사업장에 대해서는 재건축부담금을 면제받아서다. 관련법인 「재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 초과이익환수법)」은 당초 시행일자가 내년 2월 9일이었지만 국토교통부가 내년 1월 1일로 앞당긴 것이다. 정치권에서도 초과이익환수제 시행을 막기 위한 노력이 감행됐다. 올해 초 야당 의원들을 중심으로 유예기간 연장을 위한 법률 개정안이 발의됐다. 자유한국당의 박성중 의원과 신상진 의원이 대표발의한 개정안은 유예기간을 각각 2020년 12월 31일과 2022년 12월 31일까지 연장하는 내용이 담겼다. 같은 당 이은재 의원이 지난 10월 대표발의한 법안은 재건축 사업지 건물이나 토지를 20년 이상 보유하는 등 장기 보유자에 대해 재건축부담금을 면제하거나 입주권 매수자에 대해서 특례를 통해 부담을 줄여주는 등의 내용이다. 하지만 이 같은 노력은 ‘노력’에 머물렀다. 이달 15일 국회 국토교통위원회에 따르면 야당 의원들이 발의한 3건의 관련 법안 개정안은 지난 13일 국토법안심사 소위원회에서 상정 폐기됐다. 법제사법위원회 문턱도 밟지 못하고 폐기되면서 초과이익환수제 유예는 올해를 끝으로 일몰이 확정된 것이다. 이로써 내년 1월 1일부터 시행이 기정사실화된 초과이익환수제에 따르면 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만 원을 넘을 경우 초과분에 대해 최대 50%를 내야 한다. 초과이익환수제는 노무현정부 시절인 2006년 시행됐지만 주택시장 침체 등의 이유로 2012년 12월부터 2014년 연말까지 2년여 동안 유예됐다가 올해 12월 31일까지 3년 간 추가로 유예된바 있다.

■ 도시재생 뉴딜정책 첫선… “주거환경개선에 되레 제약” 비판 쇄도

문재인 대통령이 당선 이후 주목할 만한 부동산 정책을 내놓았다. 다름 아닌 ‘도시재생 뉴딜사업’이다. 이 정책은 정권 교체에 목소리를 높이던 그의 정치적 이념에 걸맞은 모습을 갖고 세상에 나왔다. 더욱이 이전 정부의 ‘대규모 개발 프레임’을 뒤집는 형태여서 주목이 간다. 도시재생 뉴딜사업은 정부 투자 금액으로 전국 낙후지역을 정비하는 프로젝트다. 소규모 정비사업 모델을 개발하고 낡은 주택을 공공 임대주택으로 재활용하는 방안이 담겼다. 이를 위해 전면 철거 방식인 재개발ㆍ재건축 등 현행 도시정비사업과 달리 기존 모습은 유지하면서 낙후된 도심 환경을 개선하게 된다. 하지만 주택업계 전문가들은 도시재생 뉴딜사업이 한계에 봉착하는 모습을 보이고 있다고 입을 모으고 있다. ‘선(先) 주거지 개발, 후(後) 기반시설 설치’ 패턴을 가지던 기존 정비사업과 달리, 동네마다 아파트 단지 수준의 마을주차장, 어린이집, 무인 택배센터 등 각종 기반시설 설치의 중요도가 주거지 개발과 그 중요도가 동등해지면서 주거환경개선에 양적ㆍ질적으로 ‘제약’이 붙게 될 것이란 게 주된 이유다. 다수 전문가들은 그로 인해 기존 국토계획 및 도시계획에 의거해 체계적으로 이뤄졌던 도시ㆍ주거개발 측면이 부실해지면서 국토 전체 및 주거지 개발과 불균형을 초래할 수 있다고 우려하고 있다.

■ “강남3구는 아무도 못 말려”… 연이은 부동산규제에도 강남집값 ‘철옹성’

앞서 다룬 문재인정부의 일련의 부동산대책에도 서울 집값은 여전히 상승세가 꺾이지 않고 있다. 부동산통계정보시스템에 따르면 서울 아파트값은 지난해 11월 5억6210만 원에서 올해 11월 5억8752만 원으로 1년 새 2542만 원(4.5%) 증가했다. 이는 같은 기간 수도권이 1196만 원, 6대 광역시가 346만 원 오른 것과 비교하면 각각 2.1배, 7.3배 높은 수치다. 서울의 집값 상승세는 강북지역보다 강남지역에서 더욱 두드러졌다. 강북은 지난해 11월 4억2037만 원에서 4억3392만 원으로 1355만 원(3.2%) 올랐고, 강남은 한술 더 떠 정부의 연이은 규제에도 같은 기간 6억7952만 원에서 7억1477만 원으로 3525만 원(5.2%) 올랐다. 문제는 정부의 일련의 대책이 서울 집값, 특히, 강남권을 중심으로 끌어올리고 있다는 점이다. 현재 강남권에서는 내년 재건축초과이익환수제도 부활을 앞두고 재건축 단지들이 속도를 내면서 주변은 물론 서울 전체 집값을 상승시키고 있다. 여기에 8ㆍ2대책으로 분양권 거래와 조합원 지위양도가 막히면서 매물 부족으로 가격이 오르고 있다. 다주택자들을 겨냥한 임대주택 대책의 경우에도 미미한 세재혜택과 6억 원 이하, 전용 85㎡ 이내라는 제한이 걸리며 강남권에서는 임대사업 등록을 고민하거나 매물을 내놓는 움직임이 거의 없는 것으로 알려졌다. 결국 갈 곳 잃은 자금은 가격하락 가능성이 낮은 서울로 몰리며 집값은 더욱 올라갈 수밖에 없는 상황이 될 것으로 보인다. 정부가 부동산 규제 대책을 꾸준히 내놓아도 효과가 오래가지는 못할 것이란 의견이 우세하다. 우선은 다주택자들이 매각, 임대주택 등록, 버티기, 상속ㆍ증여 등을 놓고 고심하고 있지만 정부가 보유세 인상 등 부동산 규제 대책을 지속적으로 내놓는다면 정부 투자가치가 낮은 주택을 중심으로 처분에 나설 것으로 보인다. 하지만 전문가들은 서울 부동산시장은 재개발에 따른 멸실률이 커지고 있는 만큼 가격 하락세를 꾸준히 이어가기는 어려울 것이라고 내다봤다.

■ 은마아파트 재건축, 서울시 35층 대원칙 ‘수용’

도시정비업계에서 서울시와 강남 재건축과는 항상 긴장 관계다. 진보 계열의 박원순 시장이 집권한 이래 규제를 완화해달라는 강남 재건축 사업지와 규제를 강화하려는 서울시와의 힘겨루기가 지속돼왔기 때문이다. 그런데 올해 이 같은 힘의 균형에 균열이 가는 사건이 일어났다. 강남 재건축 대장주라 불리는 은마아파트가 기존 49층을 포기하고 서울시의 35층안을 받아들였기 때문이다. 서울시에 따르면 시는 은마아파트 재건축 조합으로부터 접수한 정비계획 변경(안)을 이달 28일 도계위 본회의에 올리는 것을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 추진위가 시에 제출한 정비계획 변경(안)에 따르면 지상 14층, 4424가구인 은마아파트는 최고 35층 아파트 5905가구로 탈바꿈하게 된다. 그동안 은마아파트 재건축 정비계획은 층수가 도계위 심의의 가장 큰 걸림돌이었던 만큼 통과 가능성은 높아 보인다. 하지만 35층으로 건축되면 일반분양 물량이 줄어들어 주민들의 추가분담금이 증가할 수 있기 때문에 조합원간 갈등이 남은 변수다. 특히 서울시의 완고한 자세로 추진위 설립 이후 오랜 기간 사업이 지체되면서 맞은 설계 용역비 등 사업비 손실의 크기도 상당해 험난한 앞길이 예상된다. 한편 그동안 35층 철폐에 앞장섰던 은마아파트가 결국 서울시의 35층 대원칙을 수용하면서 강남 재건축업계 내 초고층 논의와 추진의 움직임은 다소 주춤해질 것으로 보인다.

▲ 강남 재건축 대장주라 불리는 은마아파트가 기존 49층을 포기하고 서울시의 35층안을 받아들였다. <사진=아유경제 DB>

■ 잠실주공5단지 재건축, 박원순 체제 이래 민간아파트 최초 50층 ‘허가’

지난 9월 초 서울시 도시계획위원회에서 최고 높이 50층, 6400여 가구를 골자로 한 서울 송파구 잠실주공5단지 재건축 정비계획 변경(안)이 사실상 통과됐다. 이는 2011년 박원순 시장 취임 이후 35층을 민간아파트 최고 층수의 마지노선으로 정해온 서울시가 이례적으로 초고층 허가를 내준 것이라 주목을 받고 있다. 2014년 서울시의 ‘2030 서울플랜(도시기본계획)’ 발표에 따라 관내 제3종일반주거지역의 층수는 35층 이하로 제한받아 왔다. 여기에 ‘서울시 스카이라인 관리원칙’과 ‘한강변 관리기본계획’ 발표가 더해지면서 최고 층수 ‘35층 제약’은 더욱 단단히 굳어졌으며 이는 현재까지 서울 시내 아파트들을 옥죄고 있다. 그동안 잠실주공5단지를 비롯해 제3종일반주거지역에 해당하는 대치동 은마아파트, 반포동 경남아파트 등이 45~49층 재건축 계획안을 시에 냈다가 매번 퇴짜 맞은바 있다. 사실 잠실주공5단지가 50층(사무용 건물 1개동ㆍ아파트 3개동)을 올릴 수 있게 된 이유는 잠실 일대가 서울시 ‘7대 광역 중심(용산, 청량리ㆍ왕십리, 창동ㆍ상계, 상암ㆍ수색, 마곡, 가산ㆍ대림, 잠실)’에 속해 있기 때문이다. 광역 중심은 문화ㆍ업무ㆍ컨벤션 등 도심 기능을 갖춘 지역을 뜻하는 것으로 이곳에서 일반주거지역을 준주거지역으로 용도 변경하면 서울플랜에 따라 최고 50층 아파트를 세울 수 있다. 이에 근거해 조합은 정비구역 면적 35만8077㎡ 중 잠실역과 닿아 있는 약 6만㎡를 준주거지역으로 바꿨다. 이 같은 특수한 예외 규정이 적용됐기 때문에 여전히 다른 강남 재건축 단지에선 35층을 넘어서는 층수 건축계획을 수립하기는 불가능할 전망이다.

▲ 최고 층수 50층, 6400여 가구를 골자로 한 잠실주공5단지 재건축 정비계획 변경(안)이 통과돼 업계의 이목이 쏠린다. <사진=아유경제 DB>

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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