▲ 2018년이 다가옴에 따라 시행 예정된 부동산 제도들에 대해서와 그에 따른 부동산시장 영향에 업계의 이목이 집중된다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 2017년이 저물고 2018년이 시작을 앞두고 있는 가운데, 이와 함께 새로운 부동산 제도가 시행을 앞두고 있어 이목이 집중된다. 업계 다수의 전문가들은 2017년 한 해 동안 돌아서면 바뀌는 부동산 정책으로 혼이 쏙 빠진 것 같다는 평가를 내놓았다. 아울러 부동산 관계자와 수요자들은 이리저리 갈팡질팡하는 모습을 보이기도 했다.

이에 본보는 다가오는 새해에 꼭 기억해야 할 중요한 부동산 제도들에 대해 알아봤다.

재건축초과이익환수제도 시행 ‘돌입’… 과열 양상 진정될까?

1월에는 재건축초과이익환수제(이하 초과이익환수제)가 부활하며, 분양권전매 양도세 50%, 신 DTI 등이 시행된다

2006년 참여정부 시절 3ㆍ30 대책의 ‘재건축 개발이익 환수 및 투기 방지’를 통해 시행됐던 초과이익환수제가 두 차례에 걸친 유예기간이 올해 말로 종료돼 새해 1월 1일부터 다시 시행된다.

초과이익환수제는 재건축 추진위구성승인일부터 준공까지 발생한 이익금(준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액)을 부과율 등의 적용을 통해 환수하는 제도다.

현재 강남을 중심으로 재건축 단지들이 관리처분총회를 잇달아 개최해 초과이익환수제 적용을 피할 전망이다.

최근 업계 소식통 등에 따르면 이달 서울 반포, 잠실 등 강남권 주요 재건축 단지들이 줄줄이 관리처분총회를 개최해 내년 부활을 앞둔 초과이익환수제 적용을 대거 피할 수 있을 것으로 예상된다.

먼저 서초구 신반포14차 재건축 조합은 내일(23일) 관리처분총회를 열 계획이다. 뒤를 이어 송파구 신천진주(25일), 잠실 미성타운ㆍ크로바맨션(이하 미성ㆍ크로바)과 서초구 반포주공 1단지 1ㆍ2ㆍ4주구(26일), 한신4지구(28일), 서초신동아(27~28일께)등도 줄줄이 관리처분총회를 열 예정이다.

2018년 1월 1일 이후로 관리처분인가를 신청하는 재건축 구역들은 모두 초과이익환수제도 적용 대상에 해당된다. 따라서 새해 재건축 구역들은 사업 속도가 느려지고 과열 양상도 다소 진정될 것으로 예상된다.

총체적상환능력비율(DSR) 심사 돌입… 오피스텔 관련 규제도 ‘강화’

하반기(4분기 예정)에는 DSR 심사가 시행된다. DSR이 도입되면 주택담보대출 원리금뿐 아니라 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 합산해 대출 가능 여부를 판단하게 되기 때문에 대출이 더 어려워진다. DSR은 금융회사 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눠서 계산한다. 연 소득 계산식은 신 DTI와 같다. 다만 신 DTI가 주택담보대출만 보는 것과 달리 DSR은 신용대출 등 모든 대출을 각각의 원리금 상환 방식과 만기에 맞춰 따지기 때문에 종전보다 대출금액이 줄어드는 사람이 많을 전망이다.

다만 행정 규제인 신DTI와 달리 DSR은 일단 금융회사들이 대출심사를 할 때 사용하는 관리지표로만 도입된다.

금융당국은 내년 1월 중에 시범운영될 DSR의 준비작업에 대해서도 점검에 나설 예정이다. 은행들이 DSR 시범운영을 위해서 전산개편 및 영업창구 교육, 자료 축적 시스템 등을 제대로 준비하고 있는지 사전 점검한다는 구상이다. DSR에서 산정할 미래예상 소득에 대해서도 각 행의 산정방식을 주기적으로 업데이트하면서 산정방식을 제대로 갖추는지 모니터링할 계획이다.

이르면 1월 또는 연내에 오피스텔 관련 규제도 강화된다. 아파트 규제 강화로 반사이익을 얻었던 오피스텔도 청약조정대상지역, 투기과열지구에서는 분양권 전매를 금지했다.

또 지역 거주자에 물량의 20%를 우선 분양토록 해 외부로 인한 과열을 방지했다. 아울러 규모 300실 이상 오피스텔은 인터넷 청약이 의무화된다. 이에 따라 줄서기를 통한 경쟁심리 유발, 청약 열기 과대 포장 등도 줄어들 전망이다.

양도세 중과 등 세율 ‘강화’… 업계 “시장 매물 귀해질 것”

새해부터는 세율 중과, 장기보유특별공제 배제 등으로 양도세 부담이 커진다. 1월 1일 이후 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용된다. 쉽게 말해 양도차익이 5000만 원이면 2500만 원이 세금으로 부과되는 것이다. 다주택자의 양도세 부담도 커진다. 다주택자 가운데 2주택자는 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10% 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40%임을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 높은 세율이 적용된다.

다만 양도세 중과로 인해 시장에 매물이 더 귀해질 수 있다는 점은 피하기 어려울 전망이다. 현재 다주택자들 상당수는 그대로 갖고 있으면 가격이 오르거나 손해는 없을 것이라는 생각에 관망하고 있어 시장 매물이 증가하지 않고 있기 때문이다.

한 업계 관계자는 “중과를 피할 수 있는 3월 말까지 상황을 지켜봐야 하지만 양도세 부담 가중은 매도자들이 매도를 꺼리게 만들어 매물을 더 귀하게 만든다. 따라서 기존 다주택자들의 경우 시행일 이후에 양도해도 종전 규정을 받도록 해 매물이 증가할 수 있도록 하는 것이 나을 수 있다”고 조언했다.

신 DTI 도입… 대출 어려워진다!

차주의 상환능력을 소득으로 따져 주택담보대출한도를 정하는 기준이 되는 DTI에서 차주의 상환능력을 더욱 정확히 하기 위해 소득, 부채 산정방식이 개선된다. 기존 DTI보다 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영해 대출 한도가 축소되는 효과가 예상된다.

다주택자는 두 번째 신규주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정하기 때문에 원금, 이자 상환 부담 증가로 다주택자들의 주택구입이 줄어들 수 있다.

다만 신 DTI의 시행시기는 내년 1월 1일이라기보다 내년 2월 1일에 맞춰질 가능성이 높다. 규개위 심사와 금융위원회 정례회의 등을 거치려면 일정시간이 필요하기 때문이다. 대출수요자들은 감독 규정 예고기간 20일을 포함해 내년 1월 말까지 최대한 시간이 부여된 만큼 자신의 대출목적 등에 따라 대출시기를 앞당겨야 한다.

은행들도 신 DTI 시행으로 선의의 피해자가 나오지 않도록 실수요자들 대상으로 대출 신청 시기를 최대한 앞당기도록 유도할 계획이다. 금융당국은 1개월 반 정도의 시간을 부여하는 만큼 신 DTI에 대한 소급적용을 하지 않기로 했다.

부동산임대업 여신심사 ‘강화’… 주거복지로드맵 본격 ‘착수’

부동산 임대업 사업자 대출 시 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출, 대출을 심사하게 된다. 임대소득 대비 아지비용을 파악, 부동산임대업의 대출을 제한한다. 현재 이와 관련해서는 다주택자의 임대사업을 독려하겠다는 기존 기조와 상반되는 성격이라 논란이 되고 있다. 이 때문에 임대사업자 등록을 위한 인센티브와 강화된 여신심사 조건의 적절한 균형이 필요해 균형이 맞지 않을 경우 정책 일관성에 대한 비판을 피하기 어려울 전망이다.

지난 11월 29일 발표된 주거복지로드맵의 세부항목에 대한 실행이 상반기 중 본격화 된다. 계층별 공공주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 「민간임대특별법」 개정, 「주택공급에 관한 규칙」개정과 함께 시행된다.

주거복지도르맵은 2018년부터 2022년까지 향후 5년에 걸쳐 공적 주택 100만 호를 공급하는 것이 주요 골자다. 공공임대 65만 가구, 공공 지원 20만 가구, 공공 분양 15만 가구를 공급하겠다는 것이다.

한 공인중개사 사무소 관계자는 “주거복지로드맵 발표로 그린벨트 지역이 해제됨에 따라 시장의 큰 관심을 받고 있어 신규 택지지구 선정에 대한 기대감이 높다”고 말했다.

정부가 공개한 신혼희망타운 후보지역 가운데 경산 대임을 제외한 수도권 8곳에서 그린벨트는 70%에 달한다. 가장 면적이 넓은 곳은 남양주 진접2로, 46%의 비중에 해당하는 58만8000㎡가 그린벨트다.

하지만 신혼희망타운 후보 택지들이 업계 예상과 크게 벗어나지 않아 우려가 커지고 있다. 수요가 있는 곳에 공급이 이뤄져야한다는 점을 생각할 경우 향후 지정되는 31곳의 신규택지들도 1ㆍ2기 신도시를 벗어나기는 힘들 것이기 때문이다.

한 유관 업계 관계자는 “정부가 그린벨트 해제를 무작정 시행할 것이 아니라 투기 방지 대책도 함께 발표했었어야 한다”며 “지금이라도 투기 방지 대책을 발표하고 개발 예정 구역 내 토지 거래 허가도 강화할 필요가 있다”고 말했다.

임대주택 활성화 방안 ‘발표’… 내년 입주물량 쏟아진다!

2018년은 이처럼 그 어느 때보다도 국내외 불확실성이 큰 시기가 될 것이므로 더욱 안정적이며 균형 잡힌 시각이 필요한 시기가 될 것이다.

아울러 입주물량이 쏟아질 예정으로 아파트 공급이 크게 늘어날 전망이다. 2018년에도 올해보다 12.3% 늘어난 36만2000여 가구의 아파트가 분양 예정됐기 때문이다.

지난 19일 한국경제신문과 부동산인포와 함께 시공능력평가 300위 내 건설회사를 대상으로 내년 아파트 공급계획을 조사한 결과 93개 건설사가 36만2208가구를 분양할 예정인 것으로 나타났다. 올해 공급 물량(31만9699가구)보다 4만2509가구 많다. 내년 1991년 이후 가장 많은 44만여 가구가 입주하는데도 불구하고 건설사들이 여전히 밀어내기를 한다는 지적이 나온다.

수도권 전체로는 올해(16만4539가구)보다 16.2%(2만6744가구) 늘어난 19만1283가구가 분양에 돌입한다. 서울 공급 물량(3만9871가구)은 올해보다 6%(2587가구) 감소한다. 건설사별로는 올해 2만5402가구를 공급한 GS건설이 내년에도 가장 많은 아파트 물량(2만9285가구)을 쏟아낸다.

한 업계 관계자는 “중도금 대출 규제, 1순위 청약 조건 강화 등으로 유주택자가 1순위 당첨을 기대하기는 어렵다”며 “내년 분양시장은 철저히 실수요자 시장이 될 것이다”고 전망했다.

이 밖에 한국은행의 기준금리 인상도 내년 부동산시장에 미칠 여파가 클 전망이다. 기준금리 인상은 시중금리, 대출금리 상승으로 이어져 부동산시장 위축 요인으로 작용할 우려가 있어서다. 또 금리상승은 금융비용 상승으로 이어져 투자수익률 하락으로 번질 우려가 있는 만큼 거래 둔화 가능성도 점쳐진다.

이에 한 업계 관계자는 “규제의 직접적인 영향권에서 주택 수요자들은 보유 가치를 기반으로 선별적인 장기 투자가 필요하다”며 “올해 단기 급등한 서울 등 일부 지역의 가격 상승세는 둔화하고 수요 대비 신규 아파트 공급이 많은 지역은 규제와 공급 리스크가 맞물려 가격이 하락할 것이다”고 조언했다.

▲ 2017년 상반기 시행 예정 부동산 관련 제도. <출처=부동산 인포>

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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