▲ 이달 13일 정부가 발표한 ‘임대주택 등록 활성화를 위한 방안’ 인포그래픽. <제공=국토부>

[아유경제=조현우 기자] 문재인 정부는 지난 8ㆍ2 부동산 대책에서 서울 전역과 경기 과천, 세종시 등을 투기과열지구로 지정했고, 이어진 9ㆍ5 후속 대책에서는 성남시 분당구ㆍ대구시 수성구를 추가 지정했다.

이에 일부 부동산 수요자들은 시장이 크게 동요하며 금리 인상, 대출 한도 축소 등 주택 수요를 억누르는 정책이 계속될수록 집값은 내려가고 저렴하게 집을 마련할 수 있는 기회라고 평가하기도 했다.

그러나 투자자들에겐 악재가 이어졌다. 투기과열지구로 지정되면서 재건축사업을 추진 중인 아파트는 사업 진행이 불가한 몇몇 예외 사업지를 제외하고는 조합이 설립됨과 동시에 조합원 지위 양도가 금지됐기 때문이다. 현금청산 매물로 거래할 수는 있지만, 조합원 입주권을 받을 수 없다는 점 때문에 일반 매물보다 시세가 매우 떨어진다.

계속된 부동산 규제 아래에서도 투자 수단을 고민하던 투자자들이 선택한 것은 재개발ㆍ재건축 대상 주택이었던 상황 속에서 정부가 지난 13일 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’의 혜택에 대해 다양한 분석이 나오고 있어 눈과 귀가 쏠리고 있다.

임대주택 등록 시 다양한 ‘절세’ 혜택 예상
업계 “재개발ㆍ재건축사업 초기 단지는 임대 등록이 ‘유리’”

앞으로 일반임대주택과 준공공임대주택 등으로 임대주택을 등록하면 다양한 혜택을 받는다. 공통적으로 ▲거주주택을 양도할 때 주택 수 미포함 ▲장기보유특별공제 추가 산정 ▲양도소득세 감면 등을 골자로 한다.

일반임대주택의 경우 2년 이상 거주한 주택과 요건을 충족하는 임대주택 여러 채를 동시에 보유했다면 다주택자라도 거주주택은 1세대 1주택으로 비과세가 가능하다. 임대의무기간을 충족한 임대주택을 양도할 때 비록 투기지역(또는 2018년 이후 조정대상지역)의 주택이라도 중과세를 면한다. 또한 10년 이상 임대 시 최대 40% 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 이를 위해서는 임대개시시점에 기준시가 6억 원 이하인 주택, 5년 이상 임대를 계속해야 한다는 조건이 있으며, 2018년 4월 1일 이후에는 임대사업자 등록 시 8년 이상 임대해야 중과세에서 제외되고 거주주택 양도 시 주택 수에서도 제외가 가능하다. 종합부동산세 과세 대상에서 배제되는 임대주택도 8년 이상으로 임대의무기간이 늘어나게 된다.

이와 달리 준공공임대주택은 ▲임대기간에 양도소득세 100% 감면 ▲장기보유특별공제율 최대 70% 적용 등 혜택이 더 크다. 단, 임대료 상승률 제한(연 5%)을 충족하고, 10년 이상(2019년 이후 8년으로 단축) 임대해야 하며, 주택 면적은 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하만 가능하다. 주택가격에 대한 특별한 제한은 없다.

이에 대해 한 경제 전문가는 “현행 세법상 취득 후 3개월 이내 준공공임대주택으로 등록하는 경우 양도소득세를 100% 감면받는 특혜를 누릴 수 있다. 이는 사실상 과거에 부동산 경기를 살리기 위해 양도소득세 감면 혜택을 부여하는 것과 다를바 없다”며 “신규 분양받을 필요도 없이 전세를 낀 주택을 사 준공공임대주택으로 등록하고 10년 간 보유했다가 팔면 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다”고 귀띔했다.

유관 업계에서는 서울 등 투기과열지구에 위치한 재건축 초기 단계 아파트의 경우 임대주택등록을 하는 것이 유리하며 그나마 혜택을 누릴 수 있는 ‘틈새 전략’ 가운데 하나라는 평가가 나오고 있다.

임대주택 등록을 했을 때 다주택자가 지게 되는 가장 큰 부담은 의무임대기간에는 거래가 금지된다는 점(▲단기임대 4년 ▲장기임대 8년)이다. 시세차익을 노리고 투자한 다주택자로서는 이 기간 퇴로가 완전히 막히는 셈이다.

하지만 서울 등 투기과열지구에서 재건축사업을 진행 중인 아파트의 경우 어차피 거래를 할 수 없다. 통상 재개발ㆍ재건축 대상 주택의 경우 새 아파트로 변경되면서 많은 시세차익이 발생한다. 이 때 준공공임대주택으로 등록해 세법상 혜택을 활용하면 수익률을 극대화할 수 있다고 전문가들은 입을 모은다.

도시정비업계 한 관계자는 “보통 조합 설립부터 준공까지 걸리는 평균 기간은 8년 6개월이다. 조합 설립과 동시에 임대주택등록을 하면, 철거로 인해 임대를 놓을 수 없는 기간 4~5년을 빼더라도 단기의무 임대기간 4년을 채울 수 있다”며 “시세 차익이 큰 재건축 투자자일수록 더 효과가 클 것으로 보인다. 특히 정부가 내년 4월부터는 의무임대기간 조건을 5년에서 8년으로 강화하고 청약조정대상지역의 양도세율도 2주택자 10%p, 3주택자 이상 20%p 중과할 예정이라 신중한 선택이 요구된다”고 말했다.

실제로 지난 8월 조합설립인가를 받은 용산구 A아파트의 경우 조합 설립 이후라 거래가 금지된 상태로 전용면적 78㎡의 공시가격이 5억 원대다. 이 아파트의 투자자는 재건축사업이 진행되는 동안 임대주택 등록을 해서 의무임대기간을 채우면 양도세를 아낄 수 있다. 통상 재건축 대상 아파트는 1세대 1주택 비과세를 최대한 누리기 위한 보유 기간이 10년이란 점에서, 다주택자의 경우 비거주가 가능하고, 합법적으로 절세할 수 있다는 점이 부각된다.

다만 업계 일각에서는 사업이 예상보다 빨리 진행돼 의무임대기간을 채우지 못하고 재건축이 완료되더라도 남은 기간을 마저 채워야 한다는 점을 우려하고 있다. 의무보유기간 이내에 매도하면 과태료가 부과되고 기존에 받았던 세제 혜택도 무효가 된다. 투기과열지구가 해제돼 재건축 조합원 지위 양도 금지가 풀릴 가능성도 유의할 점이다.

또한 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발ㆍ재건축사업으로 지은 아파트의 경우 공사기간(관리처분인가 전 6개월부터 준공 후 6개월까지)도 임대기간에 포함시켜 주지만, 주거환경개선사업, 가로주택정비사업, 주거환경관리사업, 도시환경정비사업 등은 적용되지 않는다. 「건축법」에 따른 소규모 재건축사업도 적용되지 않는다고 전문가들은 조언했다.

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

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