[아유경제=김필중 기자] 임대차 계약에 따른 임차 목적물을 임차인에게 인도한 이후에도 임대차 목적물이 고장 나거나 수리가 필요한 경우 임대인은 임대 목적물의 사용에 필요한 수리를 해줘야 할 의무(수선의무)를 부담해야 한다는 대법원 판례가 나왔다.

원고는 피고로부터 건물을 임차해 여관을 경영하고 있었다. 임차할 당시부터 배관 및 보일러 시설이 상당히 노후된 상태였으나 원고는 이를 모른 채 도배 정도만 하고 여관을 운영했다.

얼마 가지 않아 배관이 터져버렸고 온 여관이 물바다가 돼 보일러가 제대로 작동하지 않았다. 원고는 보일러 고장으로 온수공급과 난방이 끊겨 더 이상 여관을 경영할 수 없었다.

수리에 거액이 소요되는 사실을 확인한 원고는 피고에 대해 강하게 여러 차례에 걸쳐 수리를 요청했으나 거부당했다.

오히려 피고는 당초에 배관과 보일러 시설이 여관 경영을 할 수 없을 만큼 하자가 있는 것이 아니었으나 원고가 보일러에 질이 낮은 기름을 넣고 배관을 제때 수리하지 않는 등 관리를 잘못하는 바람에 하자가 생긴 것이라고 주장하였다.

게다가 그들이 계약을 맺을 때 계약서에는 “여관 수리는 임차인이 부담하고 보일러 고장을 수리하는 것은 목욕탕을 가동할 때는 원고가 그 수리비의 반을 부담하고 가동하지 않을 때는 그 전액을 부담한다”는 내용의 특약이 있었다. 결국 이 사건은 법정까지 가게 됐다.

대법원 재판부는 “임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”면서 “임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이고 임차인의 사용ㆍ수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다”고 밝혔다.

원고는 여관을 운영하고 있었으므로 보일러가 가동되지 않으면 안되는 상황이었다. 따라서 이 고장은 사용을 방해할 만한 큰 고장이라고 봐야 한다. 그렇다면 건물을 빌린 임차인이 아닌 임대인이 수선의무를 져야 한다는 것이 대법원의 판단이다.

허나 이들의 계약서에는 특정 조항이 들어있었다. 이에 관해 계약 조항을 해석하는 것 또한 이 사건에서 문제가 됐다.

대법원 재판부는 “임대인의 수선의무는 특약에 의해 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다”고 하면서 “그러나 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리ㆍ건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선ㆍ기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 부담한다”고 판단했다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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