▲ 국토교통부 김현미 장관. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 2018년 새해가 밝아오면서 재건축시장에는 먹구름이 드리워졌다. 재건축초과이익환수제도 유예 시한이 종료되면서 제도 적용에 돌입했기 때문이다. 이에 재건축시장에 여파가 클 것으로 예상되는 가운데 본보는 재건축초과이익환수제도 적용으로 인한 도시정비업계의 여파를 좀 더 세심하게 알아보고자 한다.

지난해 12월까지 초과이익환수제 적용 피하기 위한 관리처분인가 신청 급증
업계 “가구당 분담금 1억 원에서 최대 5억 원 달할 듯”

재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)는 재건축 추진위 승인 시점을 기준으로 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%를 환수하는 제도로 이달부터 시행된다. 이를 쉽게 얘기하면 주변 시세보다 이익이 많이 발생할 때 부과되는 금액으로 결국 개발이익의 사유화를 막고 재건축 가격 안정화를 도모하겠다는 취지로 만들어진 제도다.

국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 6ㆍ19 대책 등을 통해 초과이익환수제 부활을 예고했고 예정대로 지난 2일부터 적용됐다. 사실 이 제도는 2006년 수도권부터 도입됐지만 몇 사례만을 남기고 유예된 이후 올해부터 적용돼 지난해 12월까지 관리처분인가를 신청한 조합의 경우 부담금이 면제되고 그렇지 못했을 경우 재정적으로 큰 부담을 안게 된다.

해당 제도 적용을 피할 경우, 단지별로 가구당 1억에서 많게는 5억 원에 달할 것으로 예상되는 재건축 분담금을 납부하지 않아도 돼 그만큼 관리처분인가 신청을 위해 조합들은 사활을 걸고 있었다. 특히 강남구와 서초구를 위주로 초과이익환수제 유예 시한을 앞두고 지난해 말 신속하게 관리처분인가를 신청한 단지들이 급증했다.

최근 서울시와 정비업계에 따르면 서울시 내 조합이 설립된 재건축 사업장 51개 중 26개, 총 3만1856가구 중 1만1731가구가 초과이익환수제의 적용을 받는다. 현재 안전진단을 신청해 재건축 의사를 밝힌 서울시 내 아파트가 8만여 가구인 점을 감안하면 7가구 중 1가구꼴로 세금 폭탄을 맞게 된 것이다.

초과이익환수제 적용 여부에 조합들 희비 엇갈려
전문가 “검토 후 반려될 여지도 있어 안심하기는 이르다”

▲ 재건축초과이익환수제도 적용 여부에 따라 재건축을 추진 중인 서울 강남3구 주민들의 희비가 엇갈리고 있다. <사진=아유경제 DB>

이에 따라 재건축을 추진 중인 서울 강남3구 주민들의 희비가 엇갈리고 있다. 관리처분인가를 신청해 초과이익환수제 적용을 피한 단지와 그렇지 않은 곳이 나뉘면서 재건축 단지 간 희비가 엇갈리고 있는 모습이다.

지난 3일 강남구와 서초구에 따르면 초과이익환수제 면제 시한을 앞두고 지난해 말 긴급하게 관리처분인가를 신청한 단지들이 속출했다. 강남구 역삼 개나리4차, 일원대우아파트와 서초구 잠원동 한신4지구, 반포주공1단지, 신반포14차 등이 대표적이다.

막판까지 몰리지는 않았지만 서둘러 신청을 접수하고 관리처분인가를 받은 곳들도 있다. 강남구 개포주공4단지, 상아2차, 청담삼익아파트 등은 지난해 중ㆍ하순 인가를 완료했다. 서초구 서초무지개, 우성1차, 방배경남 등 8개 단지도 초과이익환수제 대상에서 제외됐다.

반면 초고층 재건축 등 사업추진 방식으로 잡음이 일던 단지들 다수는 초과이익환수제 적용을 비껴가지 못했다. 잠실주공5단지가 대표적으로 이곳은 재건축 부담금을 가장 많이 내야 하는 사업장으로 꼽힌다. 이 단지의 최근 집값 상승분을 감안할 때 가구당 최대 수억 원의 부담금을 내야할 것으로 예상된다. 이곳은 조합이 설립됐음에도 사업 규모가 크고 서울시의 심의과정이 길어져 관리처분인가까지 이르지 못했다.

강남권 최대 재건축으로 초고층 추진 조합원 투표를 벌이는 등 힘겨운 시간을 보낸 은마아파트의 경우에는 이미 초과이익환수제 적용 대상으로 분류된지 오래다. 압구정지구에서 유일하게 조합을 설립한 한양7차도 통합조합 문제 등이 발생하면서 인가를 마무리하지 못했다. 소규모지만 알짜 재건축으로 꼽히던 대치동 쌍용1ㆍ2차도 결국 고비를 넘지 못했다.

급했던 만큼 초과이익환수제를 피하기 위해 총회를 추진하는 과정에서 잡음도 여기저기서 일어났다. 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 재건축 조합은 지난 12월 26일 관리처분총회를 소집, 인가 안건을 가결시킨 뒤 곧바로 서초구에 신청서를 냈다. 하지만 설계안에 애초 담기로 한 특화설계와 이사비 지급 등이 빠졌고 감정평가액에도 문제가 있다며 일부 조합원들이 반대하는 소동이 벌어지기도 했다.

송파구 신천동 진주아파트는 지난 12월 25일 총회를 열어 신청 접수까지는 성공했지만 전망이 불투명하다. 주요 제출 서류 중 하나인 시공자와의 도급계약서를 갖추지 못해 관리처분인가 신청 적법성에서 어떤 판단이 나올지 장담할 수 없다.

한마디로 면제 시한 내 신청을 마쳤다고 모두 초과익환수제 대상에서 제외되는 것은 아니라는 얘기다. 신청한 단지라 하더라도 설계 변경과 추가 분담금 문제 등 따져봐야 할 부분이 상당히 많고 검토 작업에만 1달 정도 시간이 소요될 것으로 보인다. 검토 결과, 신청이 반려되면 초과이익환수제 적용 대상이 된다.

부동산 업계 한 전문가는 “초과이익환수제 대상인 곳과 아닌 곳 사이에 희비가 엇갈릴 것”이라며 “올해는 환수제 뿐 아니라 보유세 논의까지 더해질 것으로 보여 재건축 추진 단지들이 진로를 심각하게 모색하는 시기가 될 전망”이라고 말했다.

반면 또 다른 업계 전문가는 “초과이익환수제는 사업종료 시점에 이뤄지기 때문에 당장의 문제는 아니며 말을 갈아 탈 수도 있다”며 “시간이 있는 만큼 단지별로 다양한 대안을 찾아 나서는 등 장기전에 들어갈 가능성이 높다”고 귀띔했다.

도시정비업계, ‘공급난’에 이어 ‘전세난’까지 우려
서울시 주거정책심의위원회 “이주 시기 조정하겠다”

▲ 재건축 추진 속도가 늦어지고 있는 상황이 계속될 경우 2020년 이후 서울지역의 공급난으로 인한 전세난을 부추길 것이라는 지적도 나온다. <사진=아유경제 DB>

여기에 더해 업계 일각에서는 초과이익환수제가 적용됨에 따라 재건축 추진 속도가 늦어지고 있는 상황이 계속될 경우 2020년 이후 서울지역의 공급난으로 인한 전세난을 부추길 것이라는 지적도 나온다.

초과이익환수제를 피하기 위해 관리처분인가를 신청한 사업장들 때문에 1~2년 정도 재건축으로 인한 일반분양이 늘어나게 되지만 초과이익환수제를 적용할 경우에는 부담금을 내야하기 때문에 사업 속도가 지연될 가능성이 높다. 기존에 대출을 많이 받은 조합원의 경우 금융비용과 부담금을 더하면 자칫 남는 게 없는 상황이 발생할 수도 있기 때문이다.

올해 서울에서 공급 예정인 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 물량은 총 1만4844가구(조합원분 포함 4만495가구)다. 이는 작년 일반분양물량(1만4792가구)보다 0.4% 증가하는데 그쳤지만 올해 전체 일반분양 물량(1만9308가구)의 76.9%를 차지할 정도로 서울의 분양시장은 도시정비사업에 의한 공급 의존도가 높다.

사업별 공급량은 재개발 물량(일반분양분 기준)이 7758가구로 재건축 물량(7086가구)보다 672가구 많다. 전년에도 재개발 물량이 재건축 물량보다 1338가구 많았다. 특히 이달부터 초과이익환수제가 부활함에 따라 향후 서울지역 신규 아파트 공급은 재개발 의존도가 더욱 높아질 가능성이 크다는 게 업계 전문가들의 중론이다.

지난 8일 부동산 업계에 따르면 지난해 11월 말 기준 서울 재건축 단지 중 사업시행인가 단계를 넘은 가구는 3만6621가구에 이른다. 사업시행인가는 조합이 추진하는 도시정비사업 관련 내용을 시장이나 구청장 등이 최종 확정하고 인가하는 행정 절차로 본격적인 사업이 진행되는 단지다. 사업시행인가를 받은 뒤 시공자를 선정하고 관리처분인가까지 받으면 이주가 시작되는데 3만6621가구 중 이미 이주ㆍ철거 단계로 넘어간 1만4960가구를 제외하면 2만1661가구가 1∼2년 내 이주할 것으로 예상된다.

사실상 대부분의 물량이 강남권에 집중돼 있다. 강남권 개포주공 1단지 5040가구의 경우 지난해 9월 강남구청에 관리처분인가를 접수한 상태로 올해 6월 이주에 들어간다. 강동에서는 둔촌주공 1∼4단지 5930가구가 이달까지 이주를 완료한다. 둔촌주공은 올해 재건축 단지들 중 이주 규모가 가장 크다. 반포주공1단지(1ㆍ2ㆍ4주구)와 시공자 선정을 앞둔 반포1단지 3주구, 신반포3차ㆍ경남아파트 등도 상황은 마찬가지다.

여기에 대규모 재건축 연한이 도래한 목동 지역의 사업 추진이 올해 재건축사업의 향방을 가늠할 것으로 업계 전문가들은 전망했다. 지난해까지 목동1∼7단지가 재건축 연한 30년을 채웠고, 올해는 8∼14단지가 입주 30년차를 넘긴다.

도시정비업계 한 관계자는 “지난해까지 초과이익환수제를 피하려고 사업 속도를 냈던 단지들이 철거나 이주 부분으로 넘어가고 있다”면서 “인근 지역에서 전세 상승 압박으로 이어지고 있다”고 진단했다.

그는 이어 “재건축 연한이 도래한 서울 목동 지역이 초과이익환수제 부담을 안고서도 지구단위계획 등이 수립되고 있는데 어느 정도 사업이 활발히 수립될지에 따라 올해 재건축사업의 가늠자가 될 것으로 전망된다”고 덧붙였다.

이에 대해 한 부동산 전문가는 “서울은 올해 3만 가구 넘게 입주를 한다 해도 절대적인 물량이 많지 않은 편이라 전세난 해소는 어려울 것”이라면서 “가락시영을 재건축하는 헬리오시티 입주가 12월 1만여 가구로 잡히면서 입주 물량이 늘었지만, 올해 재건축 이주 역시 많기 때문에 전세값이 오를 수 있다”고 말했다.

실제로 강동구의 경우 지난해 7월부터 둔촌주공 1~4단지(5930가구)가 이주를 시작하면서 전세 가격이 급등하고 있다. 둔촌동 전세가는 ‘고덕래미안힐스테이트’ 등 대단지와 인근 경기도 하남 새 아파트 입주 여파로 전세 가격이 3분기 연속 하락했다. 이 기간 21% 가량 떨어졌지만 작년 1분기 이후 계속 올라 2~4분기에는 60% 이상 치솟았다. 같은 기간(2017년 2~4분기) 서울 전체 전세 가격이 4%, 강동구가 20.6% 오른 것을 고려하면 눈에 띄는 상승세다.

여기에 올해 강동구에 새 아파트 입주가 단 한가구도 없다는 점을 감안하면 이 일대 전세값은 더욱 오를 가능성이 높다.

이렇듯 재건축 단지 이주에 따른 전세가 폭등 등 부동산시장이 혼란을 겪을 수 있다는 우려 때문에, 서울시가 강남 대규모 재건축 단지들을 중심으로 이주 시기 조정에 나설 것으로 보인다.

서울시 주거정책심의위원회는 정비 구역의 기존 주택수가 2000가구를 넘는 경우, 이주하는 가구 수가 자치구 재고주택의 1%를 넘는 경우 등에 대해 이주시기 조정 심의를 진행해 시점을 조정할 수 있다. 이미 위원회는 지난해 12월 5000가구가 넘는 강남구 개포주공1단지의 이주시기를 오는 6월 1일로 의결한바 있다. 당초 개포주공1단지는 올해 3월께 이주할 수 있을 것으로 예상했지만, 이보다 약 3개월 늦춰진 것이다. 지난해 말 관리처분인가를 신청한 서초구 반포주공1단지(3590가구) 역시 이주시기를 조정할 가능성이 예상되는 대목이다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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