▲ 정부가 최근 서울 강남 등 집값 급등을 잠재우기 위해 종합부동산제도를 향한 손질에 나서 그 방향에 이목이 집중된다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 정부가 종합부동산세 제도를 시행한지 13년여 만에 손질에 나섰다. 서울 강남 등 집값 급등지역의 3주택 이상 보유자들을 주요 타깃으로 삼아 과열된 시장의 형평성을 위해서다. 이에 본보는 정부가 2006년 8ㆍ31 부동산 대책처럼 전면 수술을 가할지, 공정시장가액비율 조정 같은 부분적 수술을 실시할지와 그에 따른 시장 여파 등에 대해 짚어봤다.

세법 조정ㆍ과세 조정 돌입, 투기세력 잡기위해 종부세 카드 꺼내든 정부

지난 1일부터 서울 등 40곳의 조정대상지역에서 분양권을 팔면 50%의 양도세를 물게된다. 오는 4월부터는 다주택자가 조정대상지역에서 집을 팔 때 최고 62%의 양도세를 내야한다.

이와 함께 앞으로 연봉 5억 원인 고소득자는 원천징수 세액이 410만 원 늘어난다. 아울러 서울 강남구를 중심으로 서울 집값이 급등하면서 정부가 다주택자 보유세 개편에도 속도를 더하고 있다.

지난 8일 기획재정부는 이 같은 내용의 ‘2017 세법개정 후속 시행령 개정안’을 입법예고했다. 이 개정안은 차관회의와 국무회의를 거쳐 이르면 다음 달(2월)부터 시행에 돌입한다.

이는 문재인 정부 출범 이후 처음으로 공개된 세법 시행령 개정안이다. 소득세ㆍ법인세 등 지난해 국회를 통과한 17개 세법에서 위임한 구체적인 내용이 담겼다. 일자리 창출 지원과 과세 형평성 제고, 부동산 과세제도 보완 등이 큰 틀이다.

이처럼 세법개정 시행령이 발표된 가운데, 업계의 관심은 되레 부동산과세 강화 추진방안에 집중되고 있다. 연초에도 서울 강남 집값이 계속해서 치솟음에 따라 정부가 보유세 개편에 속도를 낸다는 구상이기 때문이다.

기획재정부 관계자는 “올해 초부터 서울 강남 4구의 집값이 강세를 보이면서 다른 지역과 확연한 양극화가 이뤄지고 있어 관계부처가 공동으로 예의 주시하고 있다”고 말했다. 정부는 현재 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회를 가동, 다주택자에 대한 보유세 개편 초안을 빠르면 올 상반기 중 마련할 계획이다. 종합부동산세를 개편해 현행 2주택 이상 보유자에 대한 과세 강화, 3주택 이상 보유자에 대한 기준을 새로 만드는 방안 등이 유력하게 검토 중인 것으로 알려졌다.

최영록 기재부 세제실장은 이날 “(보유세 인상은) 국민 생활에 영향을 미치기 때문에 사회적 합의가 필수”라며 “주택임대소득, 다른 소득 간 형평성, 거래세 문제 등을 고려할 것”이라고 설명했다.

기획재정부와 국세청 등 세정당국은 양도소득세처럼 입법이 필요한 부분, 세원 포착방안 등을 놓고 내부 검토에 들어간 것으로 알려졌다.

보유세 개편은 모든 주택소유자가 대상이 되는 재산세보다는 고액의 부동산 보유자만 해당되는 종부세를 대상으로 삼을 가능성이 높다. 현재 종부세는 공시가격 합산 6억 원 이상 주택을 소유한 다주택자나 9억 원 이상 주택을 소유한 1주택자에게 부과된다.

앞서 2006년 정부는 종부세 과세단위를 인별 합산에서 가구별 합산으로 변경하고 과세기준 금액을 9억 원에서 6억 원으로 줄였다. 2008년 종부세는 세율이 반토막나고 가구별 합산이라는 과세단위는 위헌이라는 판결도 나와 인별 합산으로 변경됐다.

‘전면손질’ vs ‘부분손질’ 정부의 선택은?… 업계 “핵심층 의지에 달려있어”
핀셋정책 통할까?… 장기적 안목으로 시장 안정시켜야

다주택자에 대한 보유세 개편 방법은 2가지로 나뉠 수 있다. 세율 조정이라는 전면 손질을 가하거나 세법을 건드리지 않고 시행령을 개정하는 부분적 손질로 나뉜다.

미세조정 중 공정시장가액비율 조정은 정부가 가장 쉽게 효과를 볼 수 있는 방법이다. 현재 실거래가 20억 원에 거래되는 아파트에 대한 종부세 과세표준금액은 9억6000만 원이다. 실거래가의 60%를 반영하는 공시지가(12억 원)에서 할인율 개념인 공정시장가액비율(80%)을 적용하기 때문이다. 정부가 공정시장가액비율을 100%로 인상하면 과세표준금액은 공시지가와 같아진다. 세율을 건드리지 않고 세 부담을 늘리는 효과가 있다.

실거래가의 60% 수준인 공시지가 자체를 올리는 방식도 있다. 이는 시행령 개정만으로도 가능하다. 다만 공시지가가 재산세 등 다른 세목에도 같이 적용되기 때문에 조세저항 등을 고려하면 현실성이 떨어진다는 분석이 나온다.

문제는 미세조정만으로 조세부담 형평성을 제고하고, 부동산 가격의 안정을 도모한다는 종부세법 목적을 달성하기 쉽지 않다는 데 있다. 이에 따라 3주택 이상 고액 부동산 보유자에 대한 과표구간을 신설해 과세를 대폭 강화하는 방안이 정부 안팎에서 거론되고 있다.

현행 보유세 틀을 깨고 종부세와 재산세를 통합한 새로운 보유세제를 만들 가능성도 있다. 현행 종부세의 인별 합산 방식으로는 3주택자를 대상으로 세율을 높여도 남편이 2채, 아내가 2채를 갖고 있으면 실효성을 담보하기 어렵다.

이에 대해 한 업계 관계자는 “정부가 조세저항을 무릅쓰고 강력한 보유세 개혁을 이뤄낼지, 미세조정을 통한 단계적 강화를 선택할지는 전적으로 권력 핵심층의 의지에 달렸다”고 해석했다.

이처럼 정부가 다주택자 보유세 개편에 속도를 붙이고 있는 가운데, 종합부동산세 강화가 유력 시 검토돼 실효성 여부를 놓고 논란도 가열되고 있다.

최근 정계 등에 따르면 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 가동돼 다주택자에 대한 보유세 개편 논의에 돌입했다.

정부 안팎에서는 조세저항을 줄이기 위해 주택 소유자 전체에 영향을 주는 재산세 대신 주택을 3채 이상 가진 초다주택자의 종부세 부담을 높이는 방안이 검토될 가능성이 크다. 특히 법 개정이 필요한 종부세의 세율 인상 대신, 과세 표준을 올려 부담을 늘리는 방법이 유력하게 거론되고 있다.

구체적으로는 주택 공시가격의 실거래가 반영 비율을 높이는 것과 종합부동산세 과세표준 산정시 공시가격에 곱하는 공정시장가액 비율을 인상하는 방법이 있다. 주택 공시가격은 실거래가의 70%에서 80% 수준에서 결정되고 있는데 이를 높이면 종부세 부담도 늘어난다. 그러나 공시가격을 올릴 경우 재산세를 비롯해 30여 개 세금이 연동돼 서민들에게 무차별 증세 폭탄으로 이어져 큰 조세저항에 직면하게 된다.

이에 따라 다주택자만 겨냥하는 핀셋 방법으로 공정시장가액 비율을 높이는 것이 유력할 것으로 시장은 내다보고 있다. 현재 재산세 과세표준은 공시가격의 60%이고 종부세의 과세표준은 공시가격의 80%인데 이 비율을 공정시장가액 비율이라고 한다. 종부세의 공정시장가액 비율을 80%에서 100%로 높이면 다주택자들에 한해 종부세 부담이 늘게 된다.

동시에 보유세를 인상하는 만큼 거래세를 낮춰 과세 균형을 맞춰야 한다는 지적도 나온다. 경제협력개발기구(OECD)에 따르면 한국의 보유세는 선진국의 1/5 수준이나, 거래세는 10배에 달한다. 한 업계 관계자는 “처음부터 보유세는 올리고 양도세를 낮추는 방향으로 접근했어야 했는데 정부가 선후 관계를 잘못 시행해 혼란을 줬다”며 “보유세를 올리는 대신 거래세를 내려야 주택을 처분할 사람은 팔고 보유할 사람은 임대주택으로 등록할 것”이라고 말했다.

하지만 거래세를 낮추는 것도 만만치 않다. 부동산 관련 거래세는 취득ㆍ등록세와 양도소득세가 있다. 취득ㆍ등록세는 지방세로 지방재원의 상당 부분을 차지해 낮추기가 쉽지 않다. 양도세도 정부가 강화를 천명해 번복이 불가능하다.

기재부 관계자도 “거래세 문제는 행안부 등 여러 관계 부처와 논의를 거쳐야 하는 사항”이라며 “보유세를 강화한다고 바로 거래세를 조정하기는 쉽지 않다”고 말했다.

▲ 다주택자에 대한 보유세 개편 방법은 전면 손질과 부분적 손질로 나뉠 수 있어 정부가 어떤 손질을 가할지 귀추가 주목된다. <사진=아유경제 DB, 편집=박진아 기자>

정부 “아직 종부세 인상에 대해 결정한 바 없다”
업계 “조세정책으로 부동산 가격을 안정화시킨다는 것은 쉽지 않은 문제”

한편 최근 조사에 따르면 종부세의 87.7%를 납부자의 상위 10%가 낸 것으로 나타났다.

이달 9일 국세청 국세통계연보에 따르면 2016년 걷힌 종합부동산세는 1조5297억 원으로 전년(1조4078억 원)보다 1219억 원(8.7%) 증가했다.

이는 세대별 합산 과세의 위헌 결정으로 종부세 납부 대상이 크게 줄기 직전인 2008년 2조3천280억 원을 기록한 이후 8년 만에 가장 큰 것이다. 종부세 납부 대상자는 전년(28만3064명)보다 5만2000여 명(18.6%) 늘어난 33만5591명을 기록해 처음으로 30만 명을 넘어섰다. 1인당 평균 종부세 납부세액은 455만8000원이었다.

세액구간별로 세 부담액을 보면 상ㆍ하위 계층 간 격차가 뚜렷하게 나타나 눈길을 끌었다. 종합부동산세는 구간에 따라 세 부담 차이가 4000만 원 가까이 났다. 세액 상위 10%인 3만3559명의 총 납부세액은 1조3424억 원으로 이들은 전체 종부 세액의 87.7%를 낸 것으로 분석됐다.

반면 하위 10%가 낸 종부세 액은 8억7600만 원에 불과했다. 1인당 평균 납부세액을 보면 상위 10%는 4000만 원에 달했지만, 상위 10∼20%는 최고 구간의 5% 수준인 201만 원이었다. 상위 30% 이하의 1인당 납부세액은 100만 원을 밑돌았고 하위 10%는 2만6000원밖에 되지 않았다.

정부 관계자는 “종부세 납부자 중에서도 보유 부동산 규모 차이가 큰 데다 누진세율이 적용되기 때문에 상위구간에 세 부담이 집중된 것으로 보인다”고 전했다.

상황이 이렇자 업계에서는 세금이나 규제로 부동산시장 안정 효과가 증명되지 않은 만큼 보유세 인상에 신중할 필요가 있다는 주장도 나온다. 시간을 두고 기존 정책 효과를 살핀 후 보유세 강화책을 꺼내도 늦지 않다는 지적이다.

부동산 업계 한 관계자는 “이미 정부가 잇따라 규제책을 발표해 각종 규제가 예고돼 있어 그에 따라 맞춤형 대안을 발표해야하는데 정부는 되레 몰아붙이고만 있다”며 “장기적인 안목을 가지고 적절한 공급과 수요를 통해 시장을 안정시켜야한다”고 지적했다.

이 가운데, 정부는 아직 종부세를 올리는 방안에 대해 결정된 바는 없다고 진화에 나섰다.

지난 8일 기획재정부는 “1~2월 중 공정시장가액비율을 높여 종부세를 올린다는 보도내용은 결정된 바 없다”고 밝혔다. 이어 “보유세 조정은 재정개혁특위를 구성하고 각계의 폭넓은 의견을 수렴해 방안을 마련할 계획”이라며 “현재 결정된 것은 없다”고 해명했다.

이에 대해 한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 “검토 중이기 때문에 결정된 사항이 없다고 하는 것이지 검토를 하지 않는 것은 아닐 것이다”며 “‘2018년 경제정책방향 실행계획’에 기획재정부는 올 상반기 중에 보유세 개편 방안을 검토할 예정이라는 내용을 담은 바 있기 때문이다”고 말했다.

또 다른 경제 전문가는 “강남을 조이면 강남권에만 영향이 있는 것이 아니라 전국적으로 영향이 간다. 또 투기 목적이 있는 사람도 있지만 주거 목적의 사람들도 상당할 것”이라며 “결국 조세정책으로 부동산 가격을 안정화시킨다는 것은 쉽지 않은 문제”라고 꼬집었다.

이처럼 보유세와 종부세 개편을 놓고 고민에 빠진 정부가 향후 어떤 손질을 어떻게 가할지 연관될 정부 규제책에 이목이 집중된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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