[아유경제=서승아 기자] 정부의 잇따른 규제책에 따라 부동산 시장이 약세를 보이는 가운데, 재개발사업이 투자처로 주목받고 있다.

재개발사업은 주거환경이 낙후된 지역에 도로 및 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축해 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업이다. 공공사업의 성격이 짙다는 점에서 민간 주택사업의 성격이 뚜렷한 재건축사업과는 다르다. 아울러 기존 주택 세입자 처리와 관련해 주거대책비를 지급한다는 점도 다르다.

재개발사업에 투자를 할 때 가장 중요하게 고려해야할 점은 조합원 자격이다. 조합원 자격은 토지 또는 건축물만 소유하거나 토지와 건축물을 소유한 사람 모두 조합원 자격 대상이된다. 조합원 자격을 가질 경우, 도로나 무허가건물 등 좀더 다양한 상품에 투자할 수 있다. 다만 상품별로 조합원 자격이 달라질 수 있어 주의가 요구된다.

재개발 주택에 대한 투자를 할 경우에는 토지와 건물을 소유한다는 측면에서 조합원 자격이 필요하다. 다만 주택이여도 대지지분을 기준으로 시세를 판단해 가치 평가액과 투자수익성이 달라지는 점은 주의해야한다. 이에 같은 가격일수록 대지지분이 많은 주택을 택해서 구입해야한다.

재개발사업은 토지만 소유한 경우에도 조합원이 될 수 있다. 하지만 모든 토지소유자에게 분양자격이 주어지는 것은 아니다. 서울시는 소유하고 있는 토지 면적이 90㎡ 이상일 경우에만 분양대상자로 인정하고 있다. 2010년 7월 법이 개정되기 전까진 토지 면적이 30㎡ 이상 90㎡ 미만일 경우에도 분양 받을 수 있었지만 이후 추진되는 서울시 재개발사업은 분양자격이 주어지지 않는다.

재개발은 낡은 상가도 새로 짓고, 새로 짓는 상가도 조합원과 일반인들에게 분양이 가능해 상가투자도 가능하다. 다만 재개발 상가를 1순위로 분양을 받으려면 해당 지역에 상가를 소유하는 동시에 사업자 등록을 해야한다. 

재개발은 지상권에도 투자가 가능하다. 보통 무허가 건물을 소유하고 있을 경우에 해당되는 것인데요. 각 시도별 인정기준일 이전에 무허가 건축물이 존재했다는 사실만 입증되면 아파트 분양자격이 주어진다. 

또한 분할이나 또는 전환되는 경우 분양자격이 각각 주지 않고 1인의 분양대상자로 보고 수인의 분양신청자에게 1개의 분양자격이 주어진다. 

같은 재개발 구역에서 1세대가 여러 채를 소유했더라도 1채에 대해서만 분양신청 대상이 되고 나머지는 현금 청산 대상이 돼 부부는 따로 거주하더라도 이혼을 하지 않았다면 이상은 1세대로 간주한다. 이는 조합원의 수가 무분별하게 늘어나는 것을 막기 위해서다. 

다만 그 기준일은 정비구역지정, 고시가 있은 날 또는 시도지사가 투기억제를 위해 기본계획 수립 후 정비구역 지정, 고시 전에 따로 정하는 날로 재개발 구역 지정 전의 행위에 대해서는 권리를 인정해 준다.

특히 재개발사업은 오랜 기간 진행되는 장기적인 사업인만큼 장기적인 관점에서 투자해야한다. 

이처럼 재개발사업이 투자처로 주목받고 있는 가운데, 그에 따른 유의점도 늘어나고 있어 투자자들의 주의가 요구된다.
 

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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