[아유경제=김필중 기자] 노후화된 지역에 도시개발과 주택재개발을 함께 추진해 새로운 마을로 탈바꿈시키고자 하는 목적으로 서울시는 2002년 12월 23일 길음, 은평, 왕십리에서 강북 뉴타운 시범사업을 시작했다. 이후 뉴타운사업은 부동산 열풍과 맞물리면서 큰 인기를 끌었고 전국적으로 확대됐다.

기존의 재개발 방식에서는 상대적으로 소규모의 구역이 중구난방으로 주택을 짓다보니 사업 완료 후 인구가 늘어난 만큼의 도로, 상하수도, 학교 등의 기반시설이 제대로 공급되지 못하는 문제가 발생해 도시환경이 더욱 열악해지는 문제점이 있었다.

특히 강북 지역의 경우 무계획적으로 확장된 시가지 탓에 좁은 도로, 부족한 공원 시설 등의 문제를 해결해야 했지만 기존의 사업 방식으로 근본적인 해결이 어렵다는 지적이 있었다.

대표적인 것이 주차장, 하수도 등의 인프라와 무질서하게 매설, 배치된 전기, 가스, 상하수도관과 그 지원시설이다.

따라서 이 문제를 해결하기 위해 특정 지역을 대단위로 묶어 새로운 계획도시를 만드는 개념인 뉴타운 계획이 나왔다. 재개발의 경우 건물이나 특정 지역에 국한되어 기반시설이 제대로 공급되지 못하는 문제가 생길 수 있지만, 뉴타운의 경우 이러한 문제를 해결하기 위해 건물 외에도 도로, 녹지, 복지시설, 사회기반시설 등을 종합적으로 고려해 완전히 새로운 도시를 만드는 것이다.

서울 은평구 은평뉴타운은 북한산자락에 대규모 주거지가 조성돼 주거의 질을 한층 높였다는 평가를 받는다. 성북구 길음뉴타운 일대도 고바위, 경사가 많은 지형에 불량주택이 많았던 곳이었지만 대단위 브랜드 아파트들이 대거 들어서고 교육, 편의시설 등이 개선되면서 성북구 주거 수준을 한층 끌어올렸다. 이외에도 흑석, 아현, 왕십리 뉴타운 등도 지역 부동산 시장을 이끌고 있다. 환경이 바뀌면서 새로운 수요층이 자리를 잡아가고 그에 맞는 새로운 환경이 만들어지고 있는 것이다.

하지만 부작용도 만만치 않았다. 곳곳에 뉴타운지구가 지정되고 사업이 속도를 내면서 자금이 부족한 소비자들은 점점 도시 외곽으로 밀려나야 했고 세입자들 역시 치솟는 전셋값을 감당하지 못하고 서울을 벗어나 경기지역 등으로 떠나게 됐다.

또한 그간 지정된 사업구역 네 곳 중 한 곳이 공사를 시작도 못해보고 해제됐다. 사업이 완료된 곳은 20% 미만이다.

뉴타운 사업지구가 워낙 대규모로 지정되다보니 여러 사람들 간 이해관계가 대립하면서 사업이 지지부진했고, 2008년 이후 글로벌 금융위기가 겹치면서 국내 부동산 경기가 위축된 영향을 받았다.

이에 서울시는 2012년 1월 ‘뉴타운 정비사업 신정책 구상’을 발표했다. 이는 전수조사를 거쳐 주민반대 등으로 사업의 진행이 어렵다고 판단되는 곳의 정비구역 지정을 해제하는 것이다. 같은 해 2월 추진위원회가 구성되지 않은 정비구역에 대해서 토지등소유자의 1/3이 지정해제를 요구할 수 있는 「도시 및 주거환경정비법」이 시행되면서 박원순 서울시장의 ‘뉴타운 출구전략’이 본격적으로 진행되기 시작했다.

2016년 1월 31일 주민요구에 의한 직권해제 기한이 만료됐었으나 서울시는 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」를 두 차례 개정하면서 이를 지난해 12월 31일까지 연장했다. 이후 시는 지금까지 사업이 원활하게 진행되지 않은 곳은 대부분 지정 해제 됐기 때문에 더 이상 연장할 계획이 없음을 밝혔고 이에 따라 뉴타운 출구전략 역시 마무리 됐다.

서울시에 따르면 지난해 10월 기준 서울 내 뉴타운 사업지구 내 정비구역 683곳 중 365곳이 해제된 상태다.

서울시는 2013년 뉴타운지구에서 해제된 창신ㆍ숭인뉴타운은 현재 도시재생사업을 추진 중에 있다. 지난해에는 서울시에서 자체적으로 추진했던 종로 세운상가가 새로운 모습으로 개장하기도 했다. 시는 현재 이들 사업과 함께 13개소의 도시재생사업을 추진하고 있다.

뉴타운사업과 도시재생사업은 부분 혹은 전체의 개발 규모에서 차이를 보이는 모습이다. 대규모로 진행되는 뉴타운사업에 비해 도시재생사업은 리모델링, 수선 등의 소규모로 진행된다. 골목길부터 낡은 주택까지 유지할 수 있는 것은 유지하기도 한다. 이는 전면철거 방식이 주를 이루는 뉴타운사업과 확연하게 다른 점이다. 도시를 재창조 하는 측면에서는 뉴타운사업에 비해 도시재생사업이 영향력이 약해 보일 수 있다.

문재인 정부도 오는 2월부터 전국 68곳에 지정된 도시재생 뉴딜사업 시범 사업지 정비를 본격 착수할 계획이다. 아울러 임기 동안 전국 500곳의 구도심과 노후주거지를 대상으로 매년 10조 원의 예산을 투입해 도시재생사업을 실시할 방침이다.

배웅규 중앙대학교 도시시스템공학과 교수는 “도시재생사업은 과거의 정비사업, 뉴타운과 다르다”며 “뜨는 동네의 경우 용도변경을 통한 상업공간 젠트리피케이션(둥지 내몰림)이 나타나고 있어 투기보다 젠트리피케이션 차원의 대책을 병행하는 등 보다 정교하게 사업을 추진해야 한다”고 조언했다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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