▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

무술년 새해부터 정부 정책의 시행으로 지엽적인 문제들이 지속해서 제기되고 있는 상황에서, 올해 정비사업에서 꼭 실현되어야 하는 시책들을 살펴보는 것도 의미 있는 일이라 할 것이다. 최근 서민들의 생활과 직접적인 관련이 있는 핫이슈는 최저임금이라 할 수 있으며, 필자는 최저임금의 급격한 인상에 따른 부작용을 최소화하기 위해 3~4개 정도로 대분류하여 시행하는 것이 타당하다 주장한 바가 있다. 우리나라는 단기간에 급격한 경제성장을 이룬 나라이기 때문에 산업 구조상 임금 등을 포함한 제반 사항에 있어 체계적이지 못하고 차등도 심하여, 그 간극을 좁히는 것이 단기적으로 많은 문제점을 노출할 우려가 있어 최저임금을 일괄적으로 적용하는 것에 대해 부정적인 의견을 피력한 바 있다.

최저임금에 대한 정책을 집행하는 과정을 지켜보면 정비사업이 보인다 했던 것은 정비사업에 있어서의 시책들로 인한 문제점들도 너무 뻔하게 보인다는 것이다. 단순히 현 상황만을 판단한다면 빈대 잡으려다가 초가삼간을 다 태우는 형국이 되어 가고 있기 때문이다. 부동산 투기라는 명분을 들어 강남 4구를 포함한 일부 지역의 주택가격 등을 잡기 위해 시행된 시책들은 수도권과 지방의 주택절벽현상을 심각하게 만들어 냈고, 세금을 더 내더라도 불안한 요인에 대한 투자보다는 주택을 갖고자 하는 사람들이 오히려 늘어나고 있지는 않은가 의구심이 든다는 것이다.

그렇다면 정부가 정책의 실패를 반복하지 않기 위해서 무엇을 해야 하는가에 대해 알아보는 것이 문제점들을 풀어나가는 데 도움이 될 것이다. 일반적으로 정부가 부동산 시장에 접근하는 방법으로는 직접적인 접근과 간접적인 접근으로 나눌 수 있고, 금융과 세제 분야는 간접적인 방법으로 시장 상황이나 지역 여건에 따라 유동적으로 운용되어야 한다는 것을 역설한 바가 있다. 하지만 주택분야는 장기적인 관점에서 접근하여야 하고, 정부가 시장에 직접 개입하는 경향이 강하다 보니 그 실패의 역풍도 심하다는데 더욱더 문제가 있는 것이다.

무술년 새해에도 주택시장에 있어 지역 간의 격차는 더욱 심해지고, 정부가 추진한 시책들의 효과에 대해 의문점이 대두되고 있음은 분명한 사실이다. 이에 정부가 추진하는 부동산 정책과 시장에서 발생하는 상황에 대한 대응정책들을 비교함으로써 해결책을 찾아낼 수 있다 할 것이다.

정부가 추진하는 주택공급계획은 많은 문제점을 안고 있으며, 단지 저소득층이나 신혼부부 등에게 주택공급을 용이하게 한다는 사실을 제외하면 일반 정비사업에서 발생하는 문제보다 더 심각하다 할 수 있을 것이다. 그런데 우리가 간과하고 있는 것은 정부가 추진하려 하는 사업지의 위치와 공급가격 등에서 야기되는 문제들이다. 일반적으로 정부는 저가로 택지를 매입하고 저가로 임대주택 등을 공급하지만 일반주택의 경우 공급가격 대비 거래가격이 너무 높다는 것이다. 다시 말하면 정부가 투기를 조장하는 것이나 다름없다.

그런데도 정부는 민간이 개발하는 정비사업에 있어서는 시작단계부터 각종 비용들을 부담시키고, 재건축의 경우에는 재건축초과이익환수 그리고 재개발의 경우에는 임대주택 등을 납부 또는 기부채납하도록 하고 있으며, 주택시장이 실수요자 위주로 구성되어 있음에도 부동산을 소유한다는 사실 하나만으로 정부에 지나치게 큰 비용을 부담하게 한다는 것이다. 이에 무술년에도 정부가 규제와 통제를 지속하리라 판단되는 바, 정비사업의 정상화는 요원한 희망 사항이 될 수도 있다 판단되어 반드시 실현되어야 할 사항들에 대해 살펴보고자 한다.

정비사업이 초기부터 안정적으로 운영되기 위해서는 우선 토양이 조성되어 있어야 한다. 이는 행정적인 토양과 사업적인 토양으로 구분할 수 있고, 행정적인 토양은 업무의 간소화라 할 수 있으며, 사업적인 토양은 사업성의 보장이라 할 수 있을 것이다. 업무의 간소화는 입법 등을 통해 업무처리 기간의 단축 혹은 인허가 시 처분을 할 때 가칭 업무처리간소화위원회를 만들어 유관기관 협의 등을 위원회 회의로 갈음하도록 하는 것이다. 그리고 사업성 보장은 각종 기부채납 부담분을 최소화하고 용적률을 최대한 보장하는 것이라 할 수 있다. 그런데 정부는 정비사업을 영위하기 위해 많은 시간이 걸린다는 것을 간과하고, 폐지해야 함에도 불구하고 시행을 고집하면서 재건축초과이익환수에 따른 부과개시시점을 추진위원회 승인날로 적용함으로 인해 초과이익이 높게 나오는 상황을 모른 체하고 있다는 것이다. 따라서 정부는 안정적인 토양조성에 심혈을 기울여야 한다.

다음은 금융이나 세제 분야의 시책들을 적용할 때 지역적인 여건 등을 고려하지 않고 획일적으로 적용한다는 것이다. 정부가 추진하는 시책들의 주 타깃은 강남 4구 등의 일부 지역이라 할 수 있다. 그러나 금융이나 세제 분야의 시책들을 획일적으로 시행하다 보니 지역 간의 절벽현상은 더욱 심화해 중장기적으로 부동산 시장이 고사하는 상황도 발생할 수 있다는 것이다. 이에 지금의 최저임금처럼 일률적으로 적용하지 말고, 지역이나 문제가 될 수 있는 사업지 등을 중심으로 맞춤형 시책을 마련하여 적용하여야 한다는 것이다. 

앞에서와 같이 사업성이 보장되도록 기부채납 부담을 축소하고 용적률을 최대한 보장한다면, 정비사업지는 초기에 정상적으로 사업을 영위할 수 있는 여건이 조성된다 할 수 있을 것이다. 그리고 사업을 완료한 후 사업지의 조합원이 과도한 이익을 얻었다면 세금으로 납부하도록 하면 될 것이며, 종전자산에 대한 평가 기준 시점은 정비사업이 장기간 소요된다는 점 등을 고려하여 조합원 분양개시시점 정도로 조정되어야 한다고 보여진다. 일례로 추진위원회 승인일을 기준으로 초과이익을 환수한다면 준공을 받기까지 너무도 많은 시간이 소요되고, 조합원들이 위험을 감수하는 기회비용이 지나치게 상승할 것이다. 따라서 개발이익의 개시 시점은 정비사업 기간 등을 고려하여 사업시행인가일로 변경하고 종료 시점은 분양계약 시점으로 정하여 운영하고, 초과이익에 대해서는 환수하는 것이 아니라 세금으로 부과하도록 하여야 한다는 것이다.

정비사업은 정부가 이익을 환수하는 것이 아니라 사업을 영위함에 따른 이익에 대한 세금을 납부하는 것이 되어야 한다. 정비사업의 정상화를 위해 정부는 정비사업을 영위하기 위한 안정적인 토양을 조성해 주어야 하고, 개발이익에 대한 개념을 재정립하여 정비사업의 경영 활동이 안정적으로 영위해 나갈 수 있도록 적극적으로 지원하는 한 해가 되어야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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