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국토부, 재건축 초과이익 부담금 공개… 강남 재건축 단지 ‘혼란’
▲ 이달 21일 국토부가 재건축초과이익환수제도의 시행에 따른 부담금 예상액을 발표하자 재건축 조합들과 부동산시장은 대혼란에 빠졌다. <사진=아유경제 DB, 편집=박진아 기자>

[아유경제=조현우 기자] 올해 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동)의 재건축 아파트 단지의 부담금이 평균 4억4000만 원에 달할 것으로 예측됐다.

이달 21일 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 이와 같은 내용이 담긴 재건축 초과이익 부담금 부과 절차 및 예상 부담금액 추정 결과를 공개했다.

그 결과 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지(강남 4구 15개ㆍ기타 5개)의 재건축 부담금은 조합원 1인당 평균 3억6600만 원을 부담하게 될 것으로 보인다. 이중 강남 4구에 위치한 15개의 재건축 단지의 부담금은 4억3900만 원으로 평균보다 8000만 원가량 높았다. 특히 부담금이 가장 높은 단지는 8억4000만 원에 달했다.

강남 4구를 제외한 5개 단지의 부담금은 1억4700만 원으로 강남 4구 단지에 비해 2억 원 정도 낮았다. 기타 단지 중 부담금이 가장 높은 곳은 2억5000만 원, 가장 낮은 곳은 100만 원이었다.

국토부 관계자는 “올해부터 재건축 부담금이 정상 부과됨에 따라 이미 사업시행인가를 받은 조합은 3개월 이내 재건축 부담금 산정을 위한 기초 자료를 시ㆍ군ㆍ구에 제출해야 하며 해당 지자체는 1개월 내에 예정액을 통지해야 한다”고 밝혔다.

이 경우 5월부터 재건축 부담금 예정액 통지가 이뤄지며 조합은 이를 반영해 관리처분계획을 수립해야 한다.

일부 재건축 단지, 초과이익 부담금 최대 8억4000만 원 ‘예상’
강남의 집값 상승세 대응 전략… 업계 “고강도 정책 무리수 VS 시장 길들이기”

국토부가 재건축 부담금 추정치를 발표하자 도시정비업계는 혼란에 빠졌다. 

특히 업계의 관심은 조합원 1인당 최대 8억4000만 원이라는 액수에 쏠렸다. 재건축 부담금은 집값 상승에 따른 이익을 최대 50%까지 환수하는 제도로, 재건축 종료시점 주택가액에서 재건축 개시시점 주택가액, 건설비, 정상적 주택가격 상승분 등을 뺀 금액이다. 강남 재건축 조합에서는 당초 재건축 부담금을 수천만 원에서 많아야 2억 원대 중반 정도로 파악했던 것으로 알려졌다.

최근까지 일부 언론과 공인중개사사무소ㆍ시공자 등을 통해 국토부 발표 전까지 공공히 재건축 부담금이 “몇 천만 원에 불과할 것이다”, “얼마 안 되는 액수”라고 안내를 받았던 조합원들은 현실을 왜곡한 것이냐는 불만을 토로하고 있다. 재건축사업 자체를 못하도록 무리수를 두고 있다는 비난도 이어진다.

반면 업계 일각에서는 정부가 시장 참여자를 겁주기 위해 수치를 과장했거나, 대상이 아닌 단지를 포함했을 것이라는 이야기도 나온다. 하지만 한 업계 소식통에 따르면 정부는 예상액을 최대한 보수적으로 잡았으며, 재건축초과이익환수제도 대상이 아닌 단지는 절대 포함하지 않았다고 주장한다.

국토부는 조사 대상 단지명과 재건축 부담금 환산 공식에 대입한 수치를 공개하지 않고 있어 정확한 재건축 부담금을 산출하기는 어렵다. 

이에 대해 도시정비업계 한 전문가는 “국토부의 추정치는 근거가 애매하기 때문에 논란의 여지가 있다. 재건축 부담금은 준공 시점 주택 가격에서 사업 개시 시점 주택 가격ㆍ평균 집값 상승분 총액ㆍ공사비 등 개발비용을 빼고 나온 금액을 바탕으로 산출된다”며 “준공 시점 주택 가격과 평균 집값 상승률은 부담금 규모를 좌우하는 핵심 변수며 재건축사업의 성격상 관리처분계획이 나와야 비로소 준공 시점을 알 수 있다”고 말했다.

이어서 그는 “아직 이 단계에 이르지 않은 재건축 단지의 부담금을 계산했다는 것은 억지스럽다. 만약 사업이 지연되면 관리처분인가를 받은 재건축 단지도 부담금을 정확하게 추정하기 힘들다”며 “집값 상승률도 금리ㆍ경기 변동 등 변수가 많아 쉽게 단정할 수 없기 때문에 이에 대한 명확한 설명이 있어야 부담금 추정치를 신뢰할 수 있다. 정부 발표에는 이런 내용이 전혀 포함돼 있지 않다”고 꼬집었다.

전문가 “재건축사업 막으면 오히려 집값 상승 유발… 조합원들 간의 불화도 우려”
부담금 완화 위해 대안 찾는 재건축 조합들 ‘증가’

재건축사업을 틀어막는 것은 일시적으로 거래를 위축시키고 아파트 가격 급등세를 진정시키는 효과는 볼지 몰라도 결국 부동산시장 불안과 집값 상승을 부추기는 역효과를 가져올 가능성이 높다는 게 업계 관계자들의 중론이다.

강남은 수요가 넘쳐나지만 재건축사업 말고는 신규 주택을 공급할 다른 방법이 전무하다는 설명이 이어진다. 

부동산 업계 한 관계자는 “곧 공급부족이 심화되면서 또다시 집값이 오를 것은 불을 보듯 뻔하다”며 “그럼에도 불구하고 정부는 강남 재건축을 겨냥한 거래 차단과 세금 폭탄 등 온갖 압박수단을 쏟아내면서 수요를 억제한다고 매달려 있다. 이런 식으로는 집값을 잡을 수 없다”고 귀띔했다.

현행법상 조합원 1인당 부과금액을 매기는 기준도 명확치 않아 실제 부과시점이 다가오면 조합과 조합원 간의 분란이 확산될 가능성도 제기된다. 재건축 부담금은 조합이 구에 일괄 납부한 뒤 이를 조합원에게 다시 청구해야 한다. 

그러나 조합원별로 주택을 취득한 시기가 다르기 때문에 초과이익도 다르다. 부담금을 조합원에게 배분하는 과정에서 마찰이 생길 소지가 다분해 조합 관계자들의 우려도 커지고 있는 형국이다.

한편 정부가 부동산 투기 근절의 뜻을 굽히지 않을 것이라며, 대신 부담금을 줄이는 방법을 찾는 곳도 늘어나고 있는 추세다. 그중에서 부담금 산정 공식 상 공사비가 늘어날수록 초과이익이 줄고 그만큼 부담금도 낮출 수 있다는 점을 이용하는 초호화 재건축이 거론된다.

과거에도 강남권 주요 재건축 조합들은 특화설계 및 고급 외장ㆍ마감재 등을 적용하는 정비계획을 수립해 고급화하는 전략을 추진했다. 공사비가 증가하는 부담은 있지만 지역을 대표하는 랜드마크가 되면 집값이 추가로 상승할 가능성이 있기 때문이다.

지난해 강남구 대치동 은마아파트는 주거품질을 높이기 위해 약 150억 원을 들여 국제현상설계공모를 진행했고 다른 재건축 단지들도 외관 특화나 각종 조경시설 등으로 상품가치 차별화에 동참하고 있는 것으로 파악됐다.

한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 “올해 재건축초과이익환수제도 부활로 부담금 부과가 본격적으로 논의되면 이 같은 고급화 전략을 추진하는 재건축 단지도 증가할 것”이라며 “재건축 부담금은 준공시점의 주택 공시가격을 기준으로 삼기 때문에 준공 이후 집값 상승분은 포함되지 않는다”고 조언했다.

 

조현우 기자  escudo83@naver.com

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