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다주택자 양도소득세 중과세 피하는 법은?

[아유경제=서승아 기자] 다주택자 양도소득세가 복잡해져 이에 대한 우려가 커지고 있다. 이에 중과세를 피할 수 있는 방법에 대해 짚어봤다.

오는 4월에는 중과세 적용 대상이 되는 주택의 범위가 ‘지정지역 내’ 주택에서 ‘조정대상지역 내’의 주택으로 확대된다. 또 중과세대상 주택 양도는 장기보유특별공제도 적용되지 않는다.

올해 4월 1일을 기준으로 다주택자 중 조정대상지역 내에 주택을 양도할 대는 중과세를 적용받게 된다. 3월 말까지 양도하는 주택은 다주택자라 하더라도 장기보유특별공제도 적용되고 세율도 일반세율을 적용받을 수 있다. 하지만 3주택 이상 다주택자의 소득세법상 지정지역 내의 주택양도에 대해서는 10%포인트가 가산된 16%~52%의 중과세율이 적용된다. 단 장기보유특별공제는 적용 받을 수 있다.

특히 오는 4월 1일부터는 양도분에 한해 2주택자나 3주택자의 주택양도는 중과세가 차등 적용된다. 2주택자는 일반세율에 10%포인트 가산된 16%~52%가 적용되고 3주택자의 주택 양도는 20% 포인트가 가산된 26%~62%가 적용된다. 4월 1일 이후의 2주택자의 양도나 3주택자의 양도는 모두 장기보유특별공제의 적용이 배제된다.

아울러 오는 3월 말까지는 3주택 이상을 소유한 다주택자의 주택양도는 장기보유특별공제가 적용돼 세율 적용에 한해서만 중과세가 적용된다. 오는 4월 이후 주택 양도에 대해서는 2주택 보유자는 중과세를 적용한다.

이처럼 정부의 임대주택 활성화방안에 따르면 임대주택은 중과세 대상에서 제외된다. 관련법안에 따라 임대사업자 등록 시 임대의무기간은 4년과 8년 중에서 선택할 수 있다. 이는 관련법에 의거한 의무기간이다. 세제혜택을 받기 위해서는 세법상의 추가적인 요건을 갖춰야한다.

현재 세제혜택을 받기 위한 임대의무기간은 최소 5년이다. 양도소득세 중과대상의 예외에 해당하는 주택의 세법상의 요건도 임대의무기간이 5년이다. 그래서 4년간 단기임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대한 후 양도할 경우에는 해당 주택은 양도소득세 중과세 대상에서 제외된다. 

그러나 오는 4월 이후 양도분부터는 임대의무기간이 8년인 준공임대주택으로 등록해야만 중과세 적용을 받지 않는다. 중과세 적용을 피하기 위해서는 4월 이전에 임대를 마쳐야한다. 현재 3주택자로서 취득가액 6억 원, 보유기간 5년 이상, 양도가액 10억 원으로 가정해 양도세 차이를 계산해보면 3월과 4월 한달간 차이는 1억 원이 훌쩍 넘는다.

3월 말까지는 3주택자라도 일반세율이 적용돼 1억4300만 원의 양도소득세가 계산된다. 양도시기가 4월 이후라면 2억7300만 원의 양도세를 부과해야 한다. 다만 4월 이후라도 준공공임대주택으로 8년 이상 임대 후 양도하는 것이라면 1억4300만 원의 양도소득세를 부담하게 된다. 양도소득세의 차이가 적지 않은 것이다.

이처럼 다주택자 양도소득세 중과세에 대한 부담이 커지고 있는 가운데, 오는 4월 관련 규제가 시행됨에 따라 급물살을 탈지 앞으로의 귀추가 주목된다.
 

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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