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상계주공 재건축, 잇따라 ‘활기’… 그 이유는?

[아유경제=서승아 기자] 정부가 잇따라 재건축에 대한 규제를 발표하고 있는 가운데, 위축세가 아닌 호황세로 돌아선 곳들이 있어 이목이 집중된다. 주인공은 상계주공아파트 재건축사업이다.

상계주공아파트는 입지 조건과 용적률 등에 따라 사업성을 차이가 나지만 재건축 연한을 채움에 따라 재건축사업을 향해 첫발을 내딛는 곳들도 나오고 있다.

먼저 상계주공5단지 재건축 준비위는 한국자산틴탁, 대한토지신탁 등과 신탁 재건축을 논의 중이다. 신탁 재건축이 가시화될 경우, 신탁 방식 재건축을 도입하는 것은 노원구 중에 첫 사례다. 준비위는 다음 달 실시되는 정밀안전진단의 결과가 나오면 신탁 방식 등의 득실을 따져 최종 재건축 방식을 결정한다는 구상이다.

총 16개 단지로 이뤄진 상계주공아파트는 2ㆍ3ㆍ5단지 총 5080가구(1978년 11월 준공)가 재건축 연한을 채웠다. 

기간을 채운 순은 ▲1ㆍ4ㆍ6단지(2018년 5월) ▲7ㆍ8잔디(2018년 7월) 10ㆍ11ㆍ16단지(2018년 9월) ▲9ㆍ12단지 (2018년 10월) ▲13ㆍ14단지(2019년 4월) 등이다.

이 중 5단지는 지난해 9월 안전진단을 신청했고 노원구도 현지 조사 후 안전진단을 선청한 결과, 노원구는 현지 조사 후 안전진단이 필요하다고 판정했다.

5단지의 안전진단 신청을 두 번 째로 재건축 연한과 상관없이 구조 안전성 문제로 인해 안전진단을 받았고 현재 철거 작업이 한창이다. 총 신축세대수는 1062가구이며 오는 5월 일반분양이 예정돼 있다.

특히 5단지가 재건축을 발 빠르게 진행할 수 있었던 원동력은 현재 적용된 용적률이 낮기 때문이다. 용적률이 낮을수록 재건축으로 가구 수를 늘릴 수 있고, 이로 인해 일반 분양물량이 증가하면 조합원 부담은 줄일 수 있다.

5단지의 용적률은 93%로, 8단지 89% 다음으로 낮다. 이 곳은 모두 제2종 일반주거지역(법적 상한 용적률 250%)에 5층으로 건립됐지만, 8단지 부지는 종상향을 통해 제3종 일반주거지역(법적 상한 300%)으로 변경됐다. 5단지 역시 구에 종상향을 신청해 용적률을 높일 수 있다.

5ㆍ8단지를 제외한 다른 단지들은 대부분 제3종 일반주거지역에 15층 높이 중층 위주로 지어져 용적률이 높다. 4ㆍ9ㆍ16단지의 용적률이 200% 초반으로 가장 높고 14단지가 상대적으로 낮은 147%다. 통상 재건축 사업성을 판단하는 용적률 기준은 제3종 일반주거지역 기준 180%선이다. 용적률이 이보다 높을 경우, 시세가 높게 형성되지 않으면 사업성이 불투명하다는 뜻이다.

이처럼 상계주공아파트가 발 빠른 사업에 시동을 걸 수 있게된 결정적인 이유는 개발호재가 풍부하기 때문이다. 인근에 위치한 노원구 창동철도차량기지와 면허시험장은 이전해 해당 부지 98만 ㎡는 창동ㆍ상계 신경제 중심지로 지정해 개발에 나설 계획이라고 서울시는 최근 밝힌바 있다. 

이에 창동철도차량기지와 인접한 상계주공7단지와 10단지는 더욱 개발 수혜 단지로 떠오르고 있다. 

이처럼 상계주공아파트 재건축사업들의 움직임이 포착되고 있는 가운데, 더욱 속도를 낼 수 있을지 앞으로의 귀추가 주목된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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