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[미니기획] ‘강남’ 재건축 지고 ‘강북’ 재개발 뜨나?
▲ 강남 재건축 압박을 강화하자 규제를 피해간 강북 재개발 등이 풍선효과를 누리고 있어 업계의 관심이 뜨겁다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 서울 강남 재건축 주택 투기 바람이 강북으로 향하고 있다. 

이는 지난해 ‘8ㆍ2 대책’ 발표에 이어 재건축 안전진단 강화, 초과이익부담금 부과 예상금액 공개 등과 같은 강도 높은 규제 발표 이후 투기 세력들이 마포와 용산구 등 상대적으로 규제가 약한 강북 주요 재개발 지역으로 눈을 돌리고 있는 것이다. 이에 본보는 시장의 시선이 강남에서 강북으로 바뀌는 구체적인 이유와 전반적인 상황에 대해 알아보고자 한다.

초과이익환수제ㆍ조합원 지위 양도 등 
재건축 규제 강화로 상대적으로 자유로운 재개발 사업지로 투자수요 몰려  

각종 규제가 강남권 재건축 시장에 집중되는 가운데 강북 재개발사업이 반사이익을 얻고 있다. 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)로 수억 원의 세금을 내야하는 것으로 알려진 강남 재건축 대신 상대적으로 규제가 덜한 강북 재개발로 투자자들의 발길이 이어지고 있는 것이다. 

부동산 업계 등에 따르면 강북 일대 재개발ㆍ뉴타운은 최근 들어 잇따라 탄력을 받고 있다. 강북 재개발의 경우 강남 재건축과는 달리 사업지와 더불어 인근 기반시설이 전면적으로 개선됨에 따라 실수요자는 물론 투자자들에게도 매력적인 곳으로 어필되고 있다. 

무엇보다 강북 재개발 사업지는 재건축처럼 초과이익환수제 등 투자자를 압박하는 규제가 적용되지 않아 시세 추가상승 여력이 높다는 것이 업계의 중론이다. 실제 재건축을 제외한 도시정비사업은 초과익환수제의 적용을 받지 않는다. 

초과이익환수제는 재건축 추진위 승인 시점을 기준으로 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%를 환수하는 제도다. 쉽게 얘기하면 주변 시세보다 이익이 많이 발생할 때 부과되는 금액으로 그 동안 아파트가격 상승폭이 컸던 강남권에 사실상 가장 많은 피해가 돌아갈 것으로 보인다.

실제로 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)에 따르면 강남4구 15개 재건축 단지에 부과될 조합원 1인당 재건축부담금을 추산한 평균 부담액은 4억3900만 원으로 최고액은 8억4000만 원까지 이른다.

또 투기과열지구(서울) 내에서 재건축 조합원 지위 양도는 조합 설립 이후에 원칙으로 금지되는 반면 재개발 조합원들은 관리처분인가 후 소유권이전등기일 이후 조합원의 지위 양도가 불가능한 것도 강북 재개발에 대한 수요가 커지는데 한몫하고 있는 모습이다.

많은 규제를 적용받는 재건축보다 상대적으로 자유로운 재개발 사업이 주목받을 수밖에 없는 현 상황이다.

부동산 업계 한 전문가는 “재건축 부담금이 수억 원에 달해 조합원들의 부담이 너무 크다. 특히 재건축 중간에 매입한 조합원이라면 수익보다 부담금이 큰 아이러니한 상황에 직면할 수 있다”며 “거기에 정부가 강남권을 겨냥한 고강도 규제책을 계속 내놓고 있어 상대적으로 규제 리스크가 배제된 강북 일대로 시선을 돌리는 투자자들이 증가할 것이다”고 전망했다. 

또 다른 업계 전문가도 “초과이익환수제의 부담금이 결국 주택가격에 반영될 여지는 남아있으나 강남 집값을 잡는 데는 가장 효율적인 방법으로 보인다”며 “다만 강남권에 집중됐던 시중자금이 강북권 재개발 사업지에 쏠리고 있다”고 분석했다. 

한남3구역ㆍ흑석뉴타운 등 강북지역 인기 눈에 띄어
전문가 “사업진행 느리고 추가부담금 가능성… 투기 몰리면 언제든 규제 강화될 것”

이처럼 각종 규제가 강남권 재건축시장에 집중되면서 강북 재개발사업이 이른바 ‘풍선효과’를 보고 있다는 것이 업계의 중론이다. 

실제로 마포구 아현뉴타운 주변 인근의 한 공인중개사사무소 관계자는 “정부가 강남권 재건축 아파트의 규제 수준을 높이면서 강북권으로 이탈하는 투자수요가 상당하다”며 “현재 겨울철 부동산시장 비수기임에도 불구하고 이곳을 찾는 투자자들이 눈에 띄게 늘었다”고 귀띔했다.

특히 서울 재개발 사업지 가운데 가장 규모가 크고 입주 가구 수가 많은 한남3구역은 연내 시공자를 선정할 계획으로 앞으로의 행보에 탄력을 받을 것으로 주목받고 있다.

총면적 111만205㎡에 달하는 한남뉴타운은 서울 강북 지역의 대표적인 재개발 지역이다. 이 중 가장 규모가 큰 3구역(38만5687㎡)은 지난해 10월 건축심의를 통과하면서 사업에 속도를 내고 있다. 3구역은 195개동 높이 22층 총 5816가구 규모의 대단지 아파트로 탈바꿈한다. 조합은 사업시행인가를 받고 빠르면 연말 시공자를 선정하겠다는 구상이다.

위치상으로도 한남동은 한강변에 위치하고 남산이 있어 입지가 상당히 우수한 곳으로 평가받아 집값 또한 수천만 원 상승했다. 단독주택 매물의 3.3㎡(약 1평)당 시세가 지난해 말 8000만 원에서 최근 1억 원 이상으로 뛰었다. 10∼15㎡짜리 소형 매물은 없어서 못 판다는 게 인근 공인중개사사무소들의 설명이다. 일대 뉴타운 사업이 속도를 내면서 시세가 오르고 매물 품귀현상을 보이고 있는 것이다.

한남뉴타운 외 동작구 흑석뉴타운도 관심이 쏠리는 지역이다. 현재 막바지 개발 단계인 흑석뉴타운은 서초구와 인접해 ‘강남 효과’를 누릴 수 있는 대표적인 지역으로 꼽힌다. 이 때문에 분양을 마치고 입주를 앞둔 일부 단지는 프리미엄이 2~3억 원이 붙는 등 최근 시세도 고공행진 중이다. 흑석뉴타운은 총 11개 구역으로 해제 절차를 밟고 있는 곳을 제외하면 7개 구역에서 도시정비사업을 진행 중이다. 3구역이 가장 빠르며 7ㆍ8구역은 올해 입주가 예정돼 있다.

하지만 주의해야 할 점도 있다. 강남 재건축에 비해 강북 재개발이 규제에서 자유로운 편이지만 재개발은 재건축에 비해 조합원이 많아 이해관계가 복잡해 진행속도가 더디고, 과도한 지분 쪼개기로 추가부담금이 많을 수도 있다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “재개발 지역 같은 경우에도 투기수요들이 많이 몰리고 있다고 감지가 되면 규제가 강화될 수도 있는 시장”이라면서 “앞으로 금리가 상승할 것으로 예상되기 때문에 향후에 재개발 레버리지를 기대하고 투자를 적극적으로 하는 부분들에 대해서는 위험성이 커질 수 있다”고 경고했다. 

 

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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