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이달 9일 시행된 새 도시정비법 ‘돋보기’… 무엇이 바뀌나

[아유경제=정진영 기자] 이달 9일부로 새로운 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」이 시행에 들어갔다.

이번 전부 개정안은 2017년 2월 8일 공포된 후 1년의 유예기간을 거쳐 시행에 돌입했다. 유관 업계에서는 특히 이번 개정안이 도시정비사업 전반에 변화를 일으킬 것으로 예상하며 체계가 정비될 것으로 예상하고 있다.

시공자 선정 절차 정비… ‘수의계약 방식’ 방법 구체화

새로 개정된 도시정비법에서는 토지등소유자의 2/3 이상의 동의가 있으면 시장ㆍ군수에게 정비계획 변경을 요청할 수 있게 됐다((제14조제1항제6호). 지금까지 조합은 정비계획 입안 시기가 경과한 경우에만 시장ㆍ군수 등에 정비계획 입안을 요청할 수 있었지만, 앞으로 토지등소유자의 동의에 의해 좀 더 사업기간을 앞당겨 정비계획 변경 입안을 할 수 있어 사업지들의 탄력적인 운영이 가능해졌다.

새로운 개정안에는 재개발사업과 도시환경정비사업을 ‘재개발사업’으로 통합하고, 재건축사업은 ‘재건축사업’, 주거환경개선사업과 주거환경관리사업은 ‘주거환경개선사업’으로 구분했다.

유관 업계 전문가들은 이를 통해 정비구역에서 ‘주택’만 건설하는 것에서 벗어나 용도지역에 맞는 상업, 업무, 문화 시설 등의 건립이 가능해졌다고 입을 모았다. 따라서 도심에 입지한 주요 재개발 구역에서는 백화점ㆍ쇼핑몰ㆍ아파트형 공장 등 상업ㆍ업무 기능의 건축물 건립을 고민할 수 있게 됐다(제23조제2항).

아울러 시공자 수의계약 선정 방법 활성화(제29ㆍ30ㆍ32조)도 명시됐다. 시공자뿐만 아니라 기업형 임대사업자, 정비사업전문관리업자의 선정시 수의계약이 가능해졌으며, 경쟁입찰 방식을 원칙으로 2회 이상 유찰시 수의계약이 가능하다는 내용이 담겼다.

기존에는 시공자 선정 과정에서 수의계약 방식 전환 시 구체적인 법규가 없어 시공자선정기준을 근거로 3회 유찰 후 정관 규정에 의해 수의계약을 진행해왔다. 이 과정에서 일부 지자체에서 도시정비법상 수의계약의 근거가 없다는 이유로 수의계약을 허용하지 않아 논란이 있어왔다.

또한 기존 3회 유찰에서 2회 유찰로 앞당겨져 지방 도시정비사업지와 소규모 정비사업장의 경우 사업기간을 단축할 수 있게 됐다. 1번 유찰이 되면 2차ㆍ3차 입찰 또한 유찰되는 경우가 다반사였다는 게 업계 전문가들의 중론이다.

재개발ㆍ재건축사업 계약업무 처리기준… 일반경쟁입찰 방식+전자입찰시스템 ‘활용’

아울러 새 도시정비법은 시공자 및 정비사업전문관리업자 등 협력 업체 선정은 일반경쟁입찰 방식으로 뽑아야 한다는 것을 골자로 한다(제29조).

우선 ▲일반경쟁입찰 방식으로 2회 진행했음에도 계속 유찰될 경우에만 수의계약이 가능하도록 했다. 이번 도시정비법 개정의 주안점은 업체 선정 과정에서 비리를 근절하고 공정ㆍ투명한 업체 선정이 되도록 하겠다는 것이다. 그래서 일반경쟁입찰 이외의 입찰 방식은 대폭 축소한 것이다.

일반경쟁입찰 절차도 조달청에서 운영하는 국가종합전자조달시스템(나라장터)에서 진행하도록 해 투명성 확보가 가능할 것이라고 한다. 입찰 절차는 업체 등록에서부터 입찰 내용의 공개까지 전자조달시스템 상에서 진행된다.

개정안에 따르면 일반경쟁입찰을 진행하는 용역 중 ▲추정가격 6억 원 초과 건설공사 ▲추정가격 2억 원 초과 전문공사 ▲그 외 추정가격 2억 원 초과 공사 ▲추정가격 2억 원 초과 물품 제조ㆍ구매, 용역 그 밖의 계약 등은 「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법」에 따른 전자조달시스템을 이용하도록 했다.

아울러 전자조달시스템을 이용하지 않고 계약을 체결한 자의 경우에는 500만 원 이하의 과태료가 부과되고, 불법 행위 자수자에 대한 형벌을 면제ㆍ감면해 주는 장치도 도입해 비리 행위 발굴에 나선다. 금품ㆍ향응 제공 및 수수 행위 등에 대한 신고포상금 제도도 도입된다.

이어서 ▲지명경쟁입찰 방식의 경우 소규모 정비사업 등 대통령령에서 정하는 특별한 경우에만 허용되며 제한경쟁입찰 역시 대통령령에서 구체적인 허용 범위가 정해진다.

개정안은 도시정비사업 용역 계약 중 지명계약 및 수의계약이 가능한 경우를 명시했다. 지난 8월 9일 일부 개정된 도시정비법 제29조제1항에서 ‘사업시행자가 계약(공사, 용역, 물품 구매 및 제조 등을 포함한다)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다. 다만, 계약 규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 경우에는 입찰 참가자를 지명해 경쟁에 부치거나 수의계약으로 할 수 있다’고 규정하고 있고 이에 대한 구체적인 계약 규모를 정했다.

따라서 지명경쟁입찰 방식이 가능한 용역은 ▲「건설산업기본법」에 따른 건설공사로서 추정가격 3억 원 이하인 공사 ▲같은 법에 따른 전문공사로서 추정가격 1억 원 이하 ▲그 외 공사 관련 법령에 의한 공사 추정가격 1억 원 이하 ▲추정가격 1억 원 이하 물품 제조ㆍ구매, 용역, 그 밖의 계약 등이다.

아울러 수의계약 방식의 경우 ▲건설공사 추정가격 2억 원 이하 ▲전문공사 추정가격 1억 원 이하 ▲그 외 공사 추정가격 8000만 원 이하 ▲추정가격 5000만 원 이하 물품 제조ㆍ구매, 용역, 그 밖의 계약 ▲소송ㆍ재난복구 등 예측치 못한 긴급 상황에 대응하기 위해 경쟁할 여유가 없는 경우에만 가능하다.

또한 시공자 선정과 관련해서 서울시 등 동일 권역 내에 있을 경우 서면결의를 원천적으로 금지했던 것도 삭제해 서면결의를 허용했다(제39조).

당초 해당 조항은 조합원이 해당 정비구역이 위치하지 않은 특ㆍ광역시나 도 또는 해외에 거주하는 경우로서 총회에 직접 참석이 어려운 경우에는 서면으로 의결권을 행사할 수 있다는 내용을 담고 있으나 이번에 최종 고시된 내용에서 삭제됐다.

다만 서면의결서를 제출하고 시공자선정총회에 직접 참석해 철회하는 경우 직접 참석자로 포함시키기로 했다. 특히 서면결의서 위조 등의 방지를 위한 서면의결권 제출 시한인 ‘1일’도 삭제됐다.

매도청구ㆍ분양신청ㆍ현금청산 과정 ‘가이드’
도시분쟁조정위원회 실제 집행권 ‘부여’

앞으로 재건축사업에서 매도청구의 개시 시점이 사업시행인가까지 지연될 것으로 보인다. 매도청구를 위해 조합은 사업시행인가 고시가 있은 후 30일 이내에 동의 여부를 미동의자에게 서면으로 촉구해야 하기 때문이다.

이후 미동의자가 2개월 내 회답하면 2개월 내 매도청구가 진행된다. 업계 소식통 등에 따르면 이 과정은 사업시행인가 고시로부터 매도청구까지 최대 5개월이 소요될 것으로 전망됐다.

지금까지 도시정비법 상 재건축사업의 매도청구는 관련 근거가 없어 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따르도록 했으나 재건축사업이 사법 성격의 해당 법을 준용한다는 것이 부적합하다는 지적이 많았다. 특히 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 매도청구 개시 시점에 따른 갈등이 벌어진바 있다.

분양신청 단계에서는 구체적인 분담금 추산액을 공개하지 않고 ‘분담금 산식’을 알리는 것이 금지됐다.

개정 전 조합원들은 사업시행인가 이후 60일 이내에 분담금 추산액 산식 등 개략적인 분담금 내역을 통지하면 합법적인 절차로 인정해 분양신청에 앞서 자신의 분담금이 얼마인지 알 수 없었다.

하지만 이번 개정법 시행 이후 조합은 분양신청 전에 개인별 종전감정평가액과 정비사업 분담금 추산액을 산정해 조합원 등에 통지해야 하며, 조합은 사업시행인가 고시일로부터 120일 이내에 분양신청 기간 등을 통지하는 한편 분양대상자별 분담금 추산액을 공개한다.

이와 더불어 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 해야 하고, 조합이 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 1번 연장할 수 있다.

현금청산자에 대한 협의 개시 시점도 조정됐다(제73조).

개정되기 전 도시정비법은 ‘관리처분인가 다음날로부터 90일 이내’에 현금청산하도록 규정해 관리처분인가부터 90일이 지나면 이때부터 자동적으로 지연이자가 기산돼 조합이 곤란한 경우가 있었다. 아울러 현금청산 지연이자 적용 시기가 조합과 현금청산자 간 성실한 협의 여부와 상관없이 자동적인 시간의 경과에 따라 적용됐다는 점에서 부담에 대한 우려가 커져왔다.

그러나 이번 전부 개정안에서는 관리처분인가 고시일 이후 ‘보상협의 진행이 종료한 시점 이후 60일이 지나고 나서야’ 지연이자 기산이 시작되도록 해 조합의 지연이자 부담이 줄어들었다.

도시계획상 도로가 아닌 현황도로의 경우에도 앞으로 정비기반시설의 대상이 됐다(제97조). 재개발지역에서는 도로 폭 협소ㆍ행정 미비 등 실제로는 도로로 사용되나 도시계획상의 도로가 아니라는 이유로 무상양도의 대상에서 제외돼 조합이 피해를 입는 경우가 있었다.

이에 따라 재개발구역에서 사업성이 부족해 사업지연이 발생하는 경우에도 현황도로 부지를 조합이 막대한 금액을 주고 매수해야 하는 상황이 발생하는 것을 방지하기 위한 개정인 것으로 해석된다.

도시분쟁조정위원회의 조정 결과에 실제 집행권이 부여된다. 종전 법에서도 분쟁조정위 제도를 통한 합의 제도가 운영됐지만 합의 이후의 상황을 강제할 근거가 없었지만 분쟁조정위 조정 결과를 당사자가 수락한 경우 그 결과를 토대로 재판상 화해의 효력을 인정할 방침이다.

조합원 재분양 신청 ‘허용’… 과도한 기부채납 ‘조정’
한국감정원, 업무 범위 ‘증가’… 업계 “독점ㆍ특혜 우려”

이번 개정된 도시정비법에서는 조합원 재분양 허용 등 신설된 조항들도 눈길이 쏠린다. 사업시행 변경인가 시 재분양 신청이 가능해지고, 각 지자체의 기부채납이 과도하다고 판단되면 조정할 수 있다.

우선 지금까지 도시정비사업 관련 규정이 없어 재분양 허용 여부에 대해 각 조합에서 이견이 발생했었지만, 이번 개정안을 통해 ▲조합원 재분양 허용(제72조 제4항)이 가능하게 됐다. 이에 사업계획이 변경된 경우(경미한 변경 제외) 재분양 신청이 가능해진다.

조합은 분양신청기간 종료 후 사업시행 변경인가 절차에서 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 종전감정평가액ㆍ분담금 추산액 수령ㆍ분양공고 등을 다시 거치는 것을 검토할 수 있게 됐다.

아울러 지방자치단체의 과도한 기부채납이 법률 근거를 통해 금지될 전망이다. 최근 일부 사업지에서 아파트 1개동을 존치하라는 지시가 벌어지는 등 과도한 개입에 대한 비판이 있어, 해당 규정의 적용 여부가 뜨거운 감자로 떠오르고 있다.

국토부는 ▲기부채납 기준 마련(제51조)을 통해 각 시장ㆍ군수 등은 사업시행인가 절차에서 사업시행자가 제출하는 사업시행계획(안)에 해당 도시정비사업과 직접적으로 관련이 없거나 과도한 정비기반시설의 기부채납을 요구하지 말 것을 명시했기 때문이다.

이와 관련해 국토부 장관은 정비기반시설의 기부채납과 관련해 설치기준 등의 운영기준을 작성해 고시할 수 있고, 시장ㆍ군수 등은 장관이 고시하는 운영기준의 범위에서 지역여건 또는 사업의 특성 등을 고려해 따로 기준을 정할 수 있다.

제84조 등에서는 ▲준공인가 후 정비구역의 해제 근거를 마련하기도 했다. 준공인가의 고시가 있은 날을 기준으로 정비구역이 해제되며 정비구역의 효용성이 마무리되는 시점을 정비사업 건축물과 토지의 준공인가 고시 시점으로 보고 자동 간주 규정을 삽입했다.

이 경우 지자체는 해당 지역을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획으로 관리해야 하며, 해당 정비구역 해제 등은 조합의 존속과는 상관없다. 업계에서는 정비구역이 해제될 경우라도 조합은 존속된다고 해석하고 있다.

이번 개정 도시정비법은 ▲한국감정원 지원(114조)도 구체화했다. 업계 일각에서는 한국감정원에게 독점 권한을 준 특혜성 규정이라고 우려하고 있다.

관련 조항에 따르면 국토부 장관은 관리처분계획(안) 수립 지원 등을 위한 정비사업 지원기구를 설치할 수 있다고 명시한 뒤 이 경우 국토부 장관은 한국감정원ㆍLH에게 정비사업 지원기구의 업무를 대행하게 할 수 있다고 명시했다.

구체적으로 정비사업 상담지원업무ㆍ정비사업전문관리제도 지원ㆍ전문조합관리인 교육 및 운영지원ㆍ소규모 영세사업장 등의 사업시행계획 및 관리처분계획 수립 지원ㆍ정비사업을 통한 기업형 임대주택 공급 업무 지원 등을 명시해 활동 영역을 넓혔다.

그러나 LH가 사실상 정비사업 업무를 관여하지 않고 있어 한국감정원이 시장에서 독점할 가능성이 있다는 우려가 나오고 있다.

정진영 기자  koreaareyou@naver.com

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