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떠오르는 ‘리모델링ㆍ재개발’, 과연 만사형통 일까?

[아유경제=김진원 기자] 재건축 안전진단 강화 정책으로 인해 부동산 시장에는 재건축에 비해 규제가 덜 한 리모델링과 재개발이 ‘반대급부’로 떠오르고 있다.

재건축초과이익환수제도, 조합원 지위 양도 제한 등 갖가지 규제가 적용되는 재건축과 달리 리모델링사업은 규제들을 적용 받지 않는데다 용적률 제한도 재건축 아파트보다 낮기 때문에 사업성을 확보하기 쉽다는 것이 주된 이유다.

리모델링사업 중에서도 구체적으로는 ‘수직증축 리모델링’이 각광을 받고 있다. ‘수직증축 리모델링’이란 재건축처럼 전면 철거 대신 기존 아파트 위로 2~3개층을 더 올리거나 일부 구조를 변경하는 방식으로 최대 3층까지 올리고, 가구 수도 기존보다 15%까지 늘릴 수 있다. 즉, 리모델링은 건물 골격 자체는 유지하면서 내부를 허물고 수리하는 방식으로 진행한다. 또한 준공연한이 15년으로 재건축보다 짧다.

이 같은 장점으로 현재 리모델링이 재건축의 대항마로 각광받고 있는 것이다. 실제로 재건축이 힘든 조합들은 리모델링을 택하는 추세다.

이달 19일 업계에 따르면 수도권과 1,2기 신도시를 중심으로 재건축이 제한된 노후 아파트들이 리모델링으로 사업을 전환하고 있는 모양새다. 강남 개포동 대청, 대치2단지, 서초구 잠원동 한신 로얄, 성동구 옥수동 극동아파트 등이 이 사업을 추진 중이며 성남 분당 한솔마을5단지의 경우 아예 리모델링사업으로 방향을 전환했다.

특히 현재 서울 등 수도권에 있는 노후 아파트들이 아예 리모델링사업으로 방향을 전환하고 있는 모양새다. 서울 강남구 개포동 대치2단지, 강동구 둔촌동 현대1∼3차 등이 이 사업을 추진 중이다.

강남권 인근의 한 공인중개사사무소 관계자는 “리모델링 추진 아파트가 많은 지역의 경우 이번 규제로 집값이 상승할 것으로 기대하고 있다”며 “벌써부터 호가를 올려야 하는지 문의하는 집주인들도 있다”고 귀띔했다.

하지만 리모델링사업도 단점은 있다. 대표적으로 재건축보다 수익성이 떨어진다는 것이다. 재건축보다는 용적률 제한이 덜 하지만 그렇다고 해서 대폭 높일 수도 없다. 좀 더 자세히 얘기하면 리모델링 방식 특성상, 내부를 허물면서도 내력벽(건물 하중을 지탱하는 구조벽) 철거에는 한계가 있다. 보통 가구 수를 대폭 늘리거나 아파트 평면을 새로 짜기 위해서는 내력벽을 제거해야 한다.

대부분의 업계 전문가들은 건물 구조안전에 큰 영향을 미치는 내력벽 철거를 정부에서 허용하기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

여기에 수직증축이 최대 3개 층까지만 가능하고 일반분양은 기존 가구의 15%만 허용돼 입주민 부담이 커 리모델링을 추진했던 단지들이 다시 재건축으로 사업을 선회할 가능성을 배제할 수 없다.

재개발 방식도 근본적인 해결책이 될지는 미지수다. 초과이익환수나 관리처분 타당성 검증 등 정부 규제는 물론 안전진단 문제도 피해갔지만 재개발은 재건축에 비해 조합원 간 이해관계가 복잡해 상황에 따라 10여 년이 넘게 사업이 진척되지 못할 수도 있다. 실제로 2005년 뉴타운 사업지로 지정된 서울 성북구 장위7구역과 14구역은 재개발 반대파와 조합 간 갈등으로 사업이 진척되지 못하고 있다.

이에 유관 업계의 한 전문가는 “도시정비사업의 대장주 격인 재건축의 상승세가 한 풀 꺾이면 당장의 반대급부로 리모델링이나 재개발이 혜택으로 보겠지만 장기적으로는 부동산 시장 침체로 이어질 것”이라며 “지금까지의 가격 상승 경험이나 사업성, 향후 주택 공급 규모 등을 봤을 때 결국 강남 재건축 시장은 다시 살아날 것이다”고 전망했다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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