[아유경제=김진원 기자] 지난 20일 정부가 재건축 안전진단 강화를 발표함에 따라 차세대 재건축 유망주 ‘양대 산맥’으로 큰 주목을 받고 있는 강남구 대치동 은마와 송파구 잠실동 주공5단지 내에서는 안도의 한숨을 쉬고 있어 관심을 끈다.

이번 재건축 안전진단 강화는 가장 치명적인 재건축 규제로 사실상 재건축 불허 선언이나 진배없다는 관측이 우세하다.

공동주택을 대상으로 하는 안전진단은 자치단체가 재건축의 필요성을 검증해 사업 시행 여부를 결정하기 위해 도입됐다. 쉽게 말해 안전진단을 통과해야 재건축을 본격적으로 추진할 수 있다.

현재 은마와 잠실주공5단지는 ‘조건부 재건축’ 판정 이후, 이제 층수 등 재건축 청사진을 마련하고 아직 사업승인은 받지 못한 사업 중간 단계로 안전진단을 통과해 재건축 ‘도장’은 받아놓은 상태다.

이들 단지의 안전진단 통과한 요인으로 1년 전인 2009년 이명박 정부의 안전진단 기준 완화 조치가 큰 몫을 했다. 안전진단 평가 항목 중 당시 비중이 가장 컸던 ‘구조안전성’이 50%에서 40%로 낮춰졌고 ‘주거환경’과 ‘비용편익’이 각각 10%에서 15%로 올라갔다.

당시 안전진단 시행업체인 한국시설안전연구원이 산정한 은마의 최종 성능점수는 50.38점으로 조건부 재건축에 해당하는 안전진단 D등급, 잠실주공5단지도 한국건설안전기술원로부터 D등급을 받았다.

사실 이들 단지도 안전진단을 받기까지 많은 우여곡절을 겪어야 했다. 1979년 지어진 은마는 2002년 첫 탈락 후 2010년 통과까지 8년을 보낸 뒤 31년 만에, 잠실주공5단지는 2006년 예비안전진단(현 현지조사) 문턱을 넘지 못했다가 4년 뒤에 재건축 대상으로 확정돼 32년 만에 재건축을 시작할 수 있게 됐다.

하지만 앞으로 정부가 ‘조건부 재건축’을 검증하기로 함에 따라 추후 재건축을 추진하는 단지들은 안전진단 절차부터 막혀 사실상 재건축은 물 건너가게 됐다.

정부가 지난 20일 발표한 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’는 사실상 재건축 불허로 업계는 보고 있다. ‘정상화’라는 말은 노무현 정부 이후 정부들에서 ‘비정상’화한 안전진단 기준을 과거 수준으로 다시 올린다는 의미다.

2006년 노무현 정부는 연초부터 집값이 급등하던 부동산 시장을 잡기위해 ‘3ㆍ30주택시장 합리화 방안’을 발표하며 ‘안전진단 기준 강화’와 ‘재건축초과이익환수제’ 카드를 꺼내들었다. 안전 확보보다 시세 차익을 노리고 행해지는 무분별한 재건축을 막기 위한 당시 정부의 강한 조치였다.

그런데 이번 문재인 정부의 안전진단 강화 조치의 강도는 더 세다.

먼저 시장ㆍ군수가 안전진단 실시 여부를 결정하는 첫 단계인 현지조사 단계부터 전문성 있는 한국시설안전공단ㆍ한국건설기술연구원 등의 공공기관이 참여한다.

또한 안전진단 종합판정 결과, ‘조건부 재건축’ 판정을 받은 경우 안전진단 결과 보고서에 대한 공공기관의 적정성 검토를 거쳐 재건축사업 추진 여부를 결정토록 한다.

안전진단 종합판정을 위한 평가항목별 가중치도 조정했다. 20%까지 떨어진 ‘구조안전성’ 가중치를 2006년과 같은 50%로 높이고, 2015년 층간소음만으로도 재건축할 수 있을 정도로 높인 주거환경 가중치는 40%에서 15%로 낮췄다.

조건부 재건축은 붕괴 우려 등 구조적 결함이 없어 재건축 필요성이 명확하지 않은 경우로 그동안 90% 이상이 조건부 재건축 판정을 받으며 사실상 재건축이 가능했지만 이제는 옛말이 됐다.

정부는 앞으로 조건부 재건축 판정의 경우 안전진단 결과보고서에 대해 공공기관에서 적정 여부를 검토하기로 하고 그 결과, 유지보수 결정이 나면 신청 단지는 재건축할 수 없다.

그렇다면 바뀌는 기준이 시행되기 전에 안전진단을 신청한 단지는 어떻게 될까.

개정 안전진단 기준은 개정안 시행일 이후 자치단체가 안전진단 기관에 안전진단을 의뢰하는 분부터 적용된다. 그 전에 안전진단만 신청됐거나 현지조사를 통해 안전진단 실시가 결정됐다 하더라도 새로운 기준 시행일에 실제로 안전진단 기관에 안전진단 의뢰가 이뤄지지 않았다면 개정 기준이 적용된다. 즉, 새 기준이 오는 3월 또는 4월에 시행되더라도 지금부터 안전진단 신청은 새 기준이 적용될 가능성이 크다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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