[아유경제=정진영 기자] 올해 재건축초과이익환수제(이하 초과이익환수제)가 부활한 가운데 정부는 지난 20일 재건축 안전진단 기준 강화 방안을 발표했다. 

또한 관리처분인가 검증 절차 의무화로 재건축 단지의 사업 추진속도가 느려질 것으로 전망되며, 정부는 현행 30년인 재건축 연한 조정도 검토 중이라고 밝혔다. 이에 일각에서는 “앞으로 재건축을 하지 말라는 의미나 다름없다”는 말이 나오는 실정이다.

상황이 이렇게 되자 상대적으로 규제에서 자유로운 재개발사업이 반사이익을 얻을 것으로 예측된다. 재개발사업은 초과이익환수제나 관리처분 타당성 검증 등 정부 규제에서 제외되며 안전진단 절차를 밟지 않아도 되기 때문이다.

초과이익환수제로 수억 원의 부담금을 내야 할 처지에 놓인 일부 강남권 아파트 주민들은 헌법소원 준비 절차에 돌입하며 “재개발 사업은 초과이익이 발생해도 환수하지 않아 형평의 원칙에 어긋난다”고 지적하기도 했다.

언뜻 보면 비슷해 보이는 두 사업이지만 정부가 유독 재건축만 옥죄기에 나서니 의구심을 품는 이들도 많다. 그렇다면 재개발만 규제에서 자유로운 이유는 무엇일까? 그 이유는 두 사업의 근본적인 성격 차이에서 파악할 수 있을 것이다.

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」을 보면 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 뜻한다. 반면 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다.

재개발사업은 폐지된 구 「도시재개발법」에서 유래한 것으로 공익적 성격이 강하며, 재건축사업은 구 「주택건설촉진법」에서 유래한 것으로 사익적 성격이 강하다. 2002년 12월 30일 이들 사업을 중심으로 통합해 제정된 법이 현 도시정비법이다.

즉, 재개발사업은 주택뿐만 아니라 상하수도, 전기, 가스공급시설, 주차장, 공원 등의 기반시설이 열악하고 노후화된 지역을 새로 정비하는 것으로 공공적인 목적이 강하다는 점이 재건축사업과의 가장 큰 차이점이라 할 수 있다. 이 부분에서 근본적인 법리의 차이가 발생한다.

쉽게 말해 재건축은 건축물 소유자들의 자발적인 움직임이라 한다면 재개발은 국가가 해당 지역에 대한 도시재정비사업을 하는 것으로 볼 수 있다. 따라서 재개발의 대한 규제는 재건축에 비해 상대적으로 덜할 수밖에 없다.

또한 재개발 구역의 특성 상 다세대ㆍ다가구ㆍ연립ㆍ무허가주택 등 주거 형태가 상이하고 재건축 구역에 비해 상대적으로 주민들의 경제 상황이 열악한 경우가 많다. 이에 사업성이 좋은 구역이라 할지라도 사업을 진행하면서 복잡한 이해관계를 해결하지 못해 난항을 겪고 사업이 지체되는 경우가 많은 점도 규제 가능성이 적은 이유로 볼 수 있다.

정진영 기자  koreaareyou@naver.com

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