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2018년 달라지는 부동산 제도… 하락세 이어질까?

[아유경제=서승아 기자] 금리 인상으로 부동산시장은 계속해서 하락세를 타고 있다. 그 가운데 이 같은 하락세가 계속 이어질지 이목이 집중되고 있다.

유관 업계 한 소식통의 ‘2018년 부동산 전망’에 따르면 상승 폭은 줄어들겠지만 급락은 없을 것이라고 밝혔다. 그 이유로 아파트에 비해 규제 강도가 덜한 점, 과거 몇 번의 금리 인상 예고에도 투자 수요가 꺾이지 않은 점, 최근 3년간 안정적인 매매 가격 상승 흐름이 지속된 점 등의 이유를 들었다.

무엇보다 소자본으로 부동산 투자에 입문할 수 있는 이점이 있어 투자상품으로서 오피스텔의 인기가 이어질 것이라는 조언을 내놓았다. 이에 본보는 2018년에 달라지는 부동산 제도에 대해 짚어봤다.

먼저 2017년 말부터 화제의 중심에 서있던 재건축초과이익환수제도 이야기를 빼놓을 수 없다. 재건축사업의 조합원일 경우 더욱 이목이 집중될 수 밖에 없다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축 추진위원회 설립 승인일부터 준공까지 발생한 이익금 일정 부분을 환수하는 제도다. 준공 시점 집값에서 사업을 개시하는 시점의 집값과 시세 상승분, 개발 비용 등을 고려해 이익금을 산정한 뒤 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만 원을 넘으면 초과이익(최고 50%)을 부담금으로 환수해야한다. 이 제도는 지난 1월부터 시행에 돌입했다.

아울러 신 DTI가 시행된다. 올해 주택을 구입할 계획인 수요자가 꼭 사전에 확인해야 할 정책이다. 대출자의 상환 능력을 소득으로 따져 주택담보대출 한도를 정하는 기준이 되는 DTI(총부채상환비율)에서 대출자의 상환능력을 더욱 정확히 반영하기 위해 소득, 부채 산정 방식이 달라진 것이다. 

기존 DTI보다 대출자의 가계 부채를 포괄적으로 반영하므로 대출 한도가 축소될 것으로 보인다. 또, 다주택자는 두 번째 신규 주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI 비율을 산정하기 때문에 원금, 이자 상환 부담이 증가하게 된다.    

또한 상반기 오피스텔 인터넷 청약 의무화된다. 더욱이 오피스텔 투자를 준비 중인 수요자라면 유의깊게 짚어봐야한다. 우선 청약조정대상지역과 투기과열지구의 경우 오피스텔의 전매가 금지된다. 아울러 지역 거주자에게 물량의 20%를 우선 분양하는 제도가 시행된다. 규모 300실 이상의 오피스텔은 인터넷 청약이 의무화된다. 청약 열기 과대 포장도 줄어들고 오피스텔 청약을 위한 줄 서기가 사라질 전망이다.

이어 임대사업자 대출 심사 강화된다. 다음 달부터 부동산 임대업자의 대출 심사가 대폭 강화된다. 연간 임대소득 대비 이자 비용을 토대로 산출하는 RTI(임대업 이자상환비율)를 적용해 대출을 심사하게 돼 전보다 대출 한도가 제한될 전망이다. 

게다가 2주택 이상이면 세율이 인상된다. 이에 따라 오는 4월부터 다주택자의 양도세 부담도 커진다. 청약조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 10%, 3주택 이상 보유자는 20%의 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40%임을 감안하면 3주택 이상 보유자에게는 최고 60%까지 세율이 적용된다.

더불어 양도세율 50%도 적용된다. 지난 1월부터 분양권 매매 시, 다주택자가 주택 매매 시 확인해야 할 정책이다. 청약조정대상지역에서 거래되는 분양권의 경우 보유 기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용된다. 청약조정대상지역으로 지정된 서울 전 지역과 경기 과천, 부천, 성남, 부산 해운대, 세종 등 전국 40개 지역이 여기에 해당한다.

이처럼 2018년 부동산 제도 시행들이 줄잇고 있는 가운데, 이에 따라 부동산시장의 하락세가 이어질지 혹은 꺾일 수 있을지 귀추가 주목된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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