▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에 따르면 사업시행자는 정비사업을 시행하고자 하려는 경우 사업시행계획서에 정관 등과 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 인가권자에게 제출하여 사업시행인가를 받아야 하고, 인가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다(제50조제1항). 그리고 사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 총회의 의결을 거쳐야 하고(제3항), 인가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같으며, 인가권자는 그 내용을 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다(제7항). 다만, 경미한 변경을 하려는 때에는 총회의 의결이나 공보에 고시를 하지 아니하고 신고를 하면 족하다 할 것이다(제1,3,7항).

더불어 도시정비법 시행령 제46조(사업시행계획인가의 경미한 변경)에서 ‘법 제50조제1항 단서에서 경미한 사항을 변경하려는 때란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때’라 규정하면서 경미한 변경사항으로 12개 항목을 나열하고 있다. 주요 항목으로는 건축물이 아닌 부대시설ㆍ복리시설의 설치규모를 확대한 때, 대지면적을 10%의 범위에서 변경하는 때, 세대수와 주거전용면적을 변경하지 아니하고 세대 당 주거전용면적의 10%의 범위에서 세대 내부구조의 위치 또는 면적을 변경하는 때, 사업시행인가의 조건으로 부과된 사항의 이행에 따라 변경하는 때, 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때, 그 밖에 시ㆍ도 조례로 정하는 사항을 변경하는 때 등이다.

일반적으로 법에서 정하는 경미한 사항에 대한 판단은 2가지 관점에서 판단될 수 있다 할 것이다. 하나는 법 시행령 제46조에서 동조 각호의 어느 하나에 해당하는 때에는 경미한 변경으로 규정하고 있는 점을 고려하여, 해당 각호의 어느 하나에 해당하는 경우 경미한 변경이라는 관점, 또 하나는 각 호의 어느 하나를 초과하여 2이상에 해당하는 경우라면 경미한 변경이 아니라는 관점이 있을 수 있다. 

먼저 전자의 논리는 법 시행령에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 경미한 변경이라 규정하고 있는 점을 고려한다면, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 경미한 변경이라 함은 당연한 귀결이라 할 수 있을 것이다. 하지만 법 시행령에서 나열하고 있는 사항 중 2이상에 해당하는 경우 논란이 될 수 있다 할 것이다. 예를 들어 대지면적을 10%의 범위에서 변경하는 때 건축계획을 전면적으로 변경한다면 이는 법을 악용할 소지 등이 있으므로, 동 규정은 후자에 따라 각 호의 어느 하나를 초과하여 2이상에 해당하는 경우라면 경미한 변경이 아니라는 관점이 타당하다 할 수 있다.

그렇다면 법 시행령에서 정하고 있는 사업시행인가의 경미한 변경사항이 2이상에 해당하는 경우에는 각 호에 해당하는 사항을 보고 판단하여야 하고, 그 중 어느 하나라도 경미한 변경사항이 아니면 법 제50조에 따라 중대한 변경사항의 절차인 총회의결 및 공보에 의한 고시절차를 거쳐야 한다 할 것이다. 그런데 법 시행령에서 지속적으로 논란이 될 수 있는 부분은 사업시행인가의 조건으로 부과된 사항의 이행에 따라 변경하는 때와 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때라 할 수 있다.

사업시행자는 사업시행계획서를 작성하여 총회의 의결을 거쳐 인가권자의 인가를 받게 되고, 인가권자는 사업시행인가 시 조건을 부과할 수 있고, 일반적으로 정비사업은 절차법과 기간이 많이 소요되는 점 등을 고려하여 많은 조건을 부과하게 된다. 이에 인가권자가 사업시행인가조건으로 ‘정비구역안 일부토지가 제척되는 경우 사업시행 변경인가 등의 절차를 이행하여야 한다’라는 조건을 부과하는 경우 사업시행인가의 경미한 변경이 문제될 수 있을 것이다.

인가권자는 사업시행인가조건으로 부과된 사항의 이행을 위해 사업시행자가 신청한 사업시행인가의 경미한 변경사항을 법 시행령 제46조에 따라 2이상의 사항에 해당하고 다른 항목에서 경미한 변경사항이 아님을 이유로 신고된 사업시행 변경인가 신청을 반려 처분하는 경우, 사업시행자는 사업시행인가 조건을 이유로 반발할 수 있을 것이다. 필자는 사업시행인가 조건으로 부과된 사항의 이행을 위해 부득이 수반되는 사항은 이유 불문하고 경미한 변경사항으로 처리되어야 한다고 본다. 이는 일반원칙 상 법 시행령이 각 호의 어느 하나를 초과하여 2이상에 해당하는 경우에 사업시행인가 조건도 해당되나, 조건으로 부과된 사항의 이행에 따라 부득이 수반되는 사항은 예외적으로 경미한 변경사항으로 인정되어야 하고, 이는 일반원칙에 저촉되지 않는다 할 것이다.

그런데 인가권자는 일반원칙을 이유로 사업시행자가 신청한 신고사항을 반려처분하고 인가사항으로 재신청할 것으로 주장한다. (국토교통부 2012년 9월 26일 질의회신) 사업시행인가 조건 이행이 사업시행계획의 경미한 변경인지 여부에서 ‘사업시행인가의 조건으로 부과된 사항의 이행에 따라 변경하는 때로 볼 수 있는 경우’ 경미한 변경으로 판단하고 있는 점을 고려할 때, 사업시행인가 조건으로 부과된 이행의 경우 그에 수반되는 사항은 동일선상에 판단하여 어느 하나에 해당된다 할 것인 바, 사업시행인가 조건의 이행에 따라 변경하는 때에는 경미한 변경이라 할 것이다.

또한 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때에도 사업시행자가 조합원 전체의 의사를 반영한다 할 수 있는 총회의 의결절차 등을 거쳤다면 이도 경미한 변경이라 할 수 있으나, 인가권자는 어느 하나를 초과하여 2이상에 해당하는 경우라면 모두 경미한 변경으로 보지 않을 수 있으므로 이 문제는 입법적으로 해결하거나 보완되어야 한다. 만약 사업시행자가 인가권자의 판단처럼 경미한 변경으로 처리할 수 없는 경우, 사업시행자는 사업시행계획서를 작성하여야 할 뿐만 아니라 총회의 의결도 받아야 하는 바, 시간적으로나 금전적으로 막대한 손실을 야기하는 업무처리를 반복적으로 한다면 이는 잘못된 것임이 너무도 분명한 것이다. 그런데 인가권자는 법 시행령의 입법취지가 조합원에게 알리고 조합원의 의사를 묻도록 만든 것임을 주장하며 총회의 의결절차를 거쳐야 한다고 주장하고 있는 것이다. 

결론적으로 법 시행령에서 정하는 경미한 변경이 사업시행인가의 조건으로 부과된 사항의 이행에 따라 변경하는 때와 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때에는 그 변경에 따라 수반되는 사항은 경미한 변경으로 보아야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>