[아유경제=김진원 기자] 많은 사람들이 안전한 부동산 거래를 위해 공인중개사를 찾게 된다. 하지만 공인중개사를 믿고 거래했지만 중개사의 고의나 과실로 의뢰인이 큰 피해를 입는 경우도 종종 찾아볼 수 있다.

중개사가 권리관계 확인을 소홀히 하거나, 중개사에게 고용된 중개보조원이 매도인과 짜고 매수인에게 불리한 계약을 들이미는 등 여러 사례가 있다. 이 경우 의뢰인은 이들을 상대로 손해배상 소송을 진행할 수 있는데 이때 의뢰인에게 과실이 있는 경우, 불법행위자의 책임을 감경할 수 있고 중개보조원이 책임을 지는 범위와 고용주가 책임을 지는 범위가 달라질 수 있다는 판결이 나와 귀추가 주목된다.

지난 2월 13일 대법원 제3부는 한국공인중개사협회 외 2인(피고)의 책임범위를 개별적으로 판단한 것이 위법한지 여부를 다투는 사건에서 이 같은 판결을 내렸다.

이 사건에서 제1심 법원은 주위적 피고인 소외 A에 대한 원고의 청구를 인용하면서 예비적 피고인 피고들에 대해서는 판결을 하지 않았다. 이에 대해 대법원은 “주위적 피고인 소외 A가 항소했으므로, 피고들에 대한 청구부분도 항소심인 원심으로 이심돼 항소심의 심판대상이 된다”며 “이후 원고가 원심에서 주위적 피고인 소외 A에 대한 소를 취하함으로써 주관적ㆍ예비적 공동소송관계가 해소됐더라도 피고들에 대한 청구 부분은 여전히 원심의 심판대상이 된다고 봐야 한다”고 설명했다. 즉, 원심이 원고의 피고들에 대한 청구에 대해 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 상고이유 주장과 같은 법리오해 등의 잘못이 없다는 설명이다.

더불어 대법원은 “피해자의 부주의를 이용해 고의로 불법행위를 저지른 사람이 바로 그 피해자의 부주의를 이유로 자신의 책임을 줄여 달라고 주장하는 것은 허용될 수 없다”면서도 “그러나 이는 그러한 사유가 있는 자에게 과실상계의 주장을 허용하는 것이 신의칙에 반하기 때문이므로, 불법행위자 중의 일부에게 그러한 사유가 있다고 하여 그러한 사유가 없는 다른 불법 행위자까지도 과실상계의 주장을 할 수 없다고 해석할 것은 아니다(대법원 2007년 6월 14일 선고 2005다32999 판결 참조)”고 말했다.

또한 “중개보조원이 업무상 행위로 거래당사자인 피해자에게 고의로 불법행위를 저지른 경우에도, 중개보조원을 고용했을 뿐 불법행위에 가담하지 않은 개업공인중개사에게 책임을 묻고 있는 피해자에게 과실이 있다면, 법원은 과실상계의 법리에 따라 손해배상의 책임과 그 금액을 정하는 데 이를 참작해야 한다(대법원 2008년 6월 12일 선고 2008다22276 판결 참조)”며 “과실에 의한 불법행위자인 중개보조원이 고의에 의한 불법 행위자와 공동불법행위책임을 부담하는 경우 중개보조원의 손해배상액을 정할 때에는 피해자의 과실을 참작해 과실상계를 할 수 있고, 중개보조원을 고용한 개업공인중개사의 손해배상금액을 정할 때에는 개업공인중개사가 중개보조원의 사용자일 뿐 불법행위에 관여하지는 않았다는 등의 개별적인 사정까지 고려해 중개보조원보다 가볍게 책임을 제한할 수도 있다”고 덧붙였다. 

원심은 중개보조원인 피고 C이 불법행위에 대한 고의가 있는 소외 B와 공동으로 불법행위를 했으나 과실에 의한 불법행위에 해당하고 피해자인 원고에게도 과실이 있다는 이유로, 피고 C의 손해배상액을 정할 때 과실상계를 하고 이에 따라 피고 C의 책임을 70%로 제한했다. 

나아가 피고 B는 피고 C의 사용자인 개업공인중개사(2014년 1월 28일 「공인중개사법」 개정 전에는 중개업자)이고 피고 한국공인중개사협회는 피고 B와 공제계약을 체결했는데, 피고 B와 피고 한국공인중개사협회의 손해배상액을 정할 때에는 피고 B가 중개보조원을 고용했을 뿐 불법행위에 가담하지 않았다는 등의 이유로 위 피고들의 책임을 60%로 제한했다. 

한편 소외 B의 사용자로 볼 수 있는 개업공인중개사 소외 C 및 소외 C과 공제계약을 체결한 피고 한국공인중개사협회의 손해배상액을 정할 때에는 소외 C의 지위 등을 고려해 소외 C과 피고 한국공인중개사협회의 책임을 90%로 제한했다. 

이에 대해서도 대법원은 “위에서 본 법리와 기록에 비춰 살펴보면, 피고 C, 피고 B, 소외 C의 책임범위를 개별적으로 정한 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같은 법리오해 등의 잘못이 없다”고 설명했다. 

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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