[아유경제=김필중 기자] 강남구 압구정3구역에서 지난 2월 25일 선출된 윤광언 추진위원장은 ‘1대1 재건축’을 추진하겠다고 밝혔다.

윤 위원장은 “기존 단지가 대부분 중대형 아파트로 구성돼 주민들의 소형 주택 선호도가 낮다”며 “중대형 중심의 고품격 단지로 재건축해 자산가치를 높일 것”이라고 밝혔다.

최근 재건축초과이익환수제(이하 초과이익환수제) 부담을 피하기 위해 1대1 재건축으로 눈길을 돌리는 단지들이 늘고 있다.

기존보다 가구 수를 늘리는 통상적인 재건축 아닌 1대1 재건축은 가구 수를 거의 늘리지 않고 기존 주택의 면적과 비슷한 크기로 재건축하는 사업이다. 가구 수가 늘어나지 않아 일반분양을 통한 수익을 기대하기는 어렵다.

1대1의 재건축 범위도 처음 기존 주택 규모 이하에서 30% 범위 이하로 바뀌었다. 기존 전용면적이 60㎡이면 78㎡까지 넓혀도 1대1로 간주한다.

1대1 재건축은 반드시 소형 평형을 배치해야 하는 ‘2대 4대 4 규칙’을 적용받지 않는다. 현재 서울시 등 일부 지자체는 재건축 후 가구 수의 20%를 전용면적 60㎡ 이하, 40%를 전용면적 60~85㎡로 반드시 배정하도록 하고 있다.

이러한 규제는 중소형 가구가 많은 재건축 단지에서는 큰 문제가 아니지만 중대형 평수가 많은 단지는 재건축 후 전체 가구의 60%를 전용면적 85㎡ 이하로 지을 경우 일부 조합원은 현재 평수를 유지하거나 더 작은 평수를 받을 수밖에 없다. 이는 조합원들의 갈등을 불러일으키는 요인이 된다.

이 같은 문제로 중대형 평수가 많은 단지에서는 기존 주택 크기를 유지하기 위해 1대1 재건축을 선택을 고려할 수밖에 없다.

아울러 초과이익환수제의 부활로 서울 강남권에 최고 8억 원대에 달하는 부담금이 부과될 수도 있다고 발표한 것에 따른 대안으로도 떠오르고 있다. 일반분양으로 재건축 부담금을 낼 바엔 차라리 1대1 재건축으로 개발비용을 늘려 명품 아파트를 만든다는 것이다.

그러나 일각에서는 고급화 전략의 성공 가능성에 의문을 제기한다. 일반분양을 포기하는 만큼 낮은 사업성이 사업의 발목을 잡는 요인이 될 수 있다는 것이다.

2009년 동부 이촌동의 렉스아파트는 1대1 재건축을 통해 ‘래미안첼리투스’로 탈바꿈했다. 1대1 재건축을 통해 각 조합원이 부담한 공사비는 5억4200만 원으로 알려졌다. 이 사업지의 종전 평가액은 3.3㎡당 5693만 원으로 총 감정평가액은 5346억 원이었으며, 공사 이후 종후 평가액은 3.3㎡당 9411만 원으로 총 감정평가액 8837만 원이었다. 여기서 사업비용 2510억 원을 제외하면 수익률은 18.4%에 불과하다.

일반분양으로 가구 수를 최대한 확보해 재건축사업을 진행하지 않는 이상 사업의 수익이 크지 않다는 이야기다.

늘어나는 분담금으로 주민 동의를 받기가 쉽지 않을 것이란 지적도 나온다. 투자를 목적으로 구입한 사람이 아닌 이상 수억 원에 달하는 부담금은 집만 보유한 주민에겐 상당히 부담이 될 수 있다는 것이다.

한편 1대1 재건축은 임대주택을 지어야 하는 의무에서 자유롭다고 말하는 이도 있으나 사실이 아니다. 임대주택의 의무는 재건축 방식이 아닌 용적률 완화 인센티브를 받는지 여부에 달려 있다.

재건축 단지는 용적률 완화 인센티브를 받으면 임대주택을 의무적으로 지어야 한다. 완화 받는 용적률의 절반을 임대주택으로 공급해야 한다. 압구정 단지들은 용적률을 높일 수 있는 여지가 있어 용적률 완화 인센티브를 받을 것으로 예상된다. 만일 용적률 인센티브를 받는다면 임대주택을 지어야 한다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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