[아유경제=서승아 기자] 정부가 잇따라 규제책을 내놓으면서 도시정비사업에 대한 규제 강화 방침을 내비치고 있는 가운데, 계속해서 호황세를 보이던 도시정비사업도 하락세로 돌아서고 있다. 이에 부동산시장이 앞으로 하락세를 이어갈지 상승세로 돌아설지 알 수 없어 그 추이에 이목이 집중되는 가운데, 하락세에 되레 강한 부동산에 대해 본보는 짚어봤다.

서울의 총 가구 수는 약 160만 가구로 서울 인구 중 약 40%가 아파트에 거주한다. 서울에서도 250만 가구 이상은 아직도 아파트를 거주 우선 순위로 둔다. 이는 지속적은 수요가 있다는 뜻이다.

이에 신축아파트는 더더욱 주목을 받을 수밖에 없다. 이 중 준공된 지 오래된 아파트보다 신축, 혹은 신축 아파트가 대거 들어서는 지역 중 랜드마크 단지가 부동산 가치가 더욱 높다는 업계의 조언이 이어지고 있다. 특히 강남 접근성이 좋은 흑석뉴타운이나 도심 접근성이 좋은 신길뉴타운, 학군 좋은 목동 대체 지역으로 평가받는 신정뉴타운 등에는 신축 아파트가 대거 들어서고 있어 투자처로 좋다.

신축 아파트를 골라야 하는 또 다른 이유가 있다. 정부가 재건축 규제를 강화하면서 향후 새 아파트 공급은 당분간 크게 줄어들 예정이기 때문이다.

사람들은 항상 신축→준 신축→ 구축 순서대로 아파트를 찾는다. 2014년부터 2018년 초반까지는 부동산 활황기였다. 활황기 때는 신축을 먼저 찾다가 포기한 사람이 준 신축이나 구축을 찾는 경우도 많다. 그래서 가격이 동시에 올랐다. 

반면 불황기 때는 주택 구입 수요가 더 줄어들고 신축 아파트와 구축 간 가격 상승률 격차는 더욱 커진다. 신축 아파트는 거래량도 많고 환금성도 높다. 

참여정부 시절, 2003년부터 2008년까지 이어지는 부동산 상승기 동안 유일하게 서울 아파트 가격이 하락했던 해는 2004년이다. 2003년 10ㆍ29 대책 영향이 컸다. 이때도 서울 신축 아파트는 4.1% 가격이 올랐던 면 준공 3년 이상 된 아파트는 1.3% 가격이 하락했다. 조정장에서 더욱 빛나는 것이 신축 아파트다. 

이처럼 가장 효과적인 투자처인 신축아파트를 얻기 위해서는 재건축, 재개발 조합권 청약 등이다. 청약은 늘 인기 있다. 하지만 중소형 평형은 모두 가점제로 바뀌면서 가점이 낮은 사람에게는 문턱이 높아졌다. 재건축은 구매 비용도 크고 조합원 지위 양도 금지 등으로 구매할 만한 물건이 많이 줄었다. 재개발은 이 셋 중 상대적으로 장애물이 낮다. 앞으로 재개발 물건이 인기를 끌 것으로 예상된다.

하지만 재개발 지역은 사업 속도나 진행 과정 등을 고려해서 투자를 결정해야한다. 가장 열기가 식지 않는 강남4구 아파트 가격은 지난해 하반기부터 계속해서 상승세를 이어갔다. 한 달에 1억 원가량 오르는 경우도 예사였다. 학군이 좋은 단지는 지난 1년 새 5억 원 이상 오른 곳도 있다. 하지만 단기적으로 강남 아파트는 위축이 불가피할 것으로 보인다. 

아울러 주택시장이 조정 국면에 접어들면서 수익형 부동산으로 눈길을 돌리는 사람도 많아졌다. 지난해 수익형 부동산(상가, 오피스텔)과 토지 거래량은 역대 최고로 많았다. 이 같은 인기 여파가 이어져 인기는 유지될 전망이다.

여러 수익형 부동산 중 가장 손쉽게 접근할 수 있는 상품은 오피스텔이지만 오피스텔 임대수익률은 점점 하락 추세다. 전국 오피스텔 임대수익률은 2013년 5.7%에서 올해 2월 5.1%로 떨어졌다. 서울에서는 지난해 7월부터 마지노선인 5% 선도 무너져 지난 2월 서울 오피스텔 임대수익률은 4.8%에 불과하다. 

오피스텔 입주 물량이 늘어나고 있다는 점도 문제다. 올해와 내년 전국 오피스텔 입주 물량은 약 15만 실에 달한다. 게다가 금리마저 상승하고 있다. 때문에 오피스텔은 공급량이 적은 지역을 중심으로 선별적인 투자가 필요한 시점이다. 서울에서 입지가 좋으면서도 공급량이 적은 지역을 꼽는다면 바로 강동구다. 

부동산 업계 소식통에 따르면 지난 3년간 강동구 오피스텔 공급량은 725실로 강남구(2901실)의 1/4 수준에 불과하다. 마포구(4513실)나 송파구(5616실)와 비교하면 더욱 적다. 

서울 강북구 또한 오피스텔 공급량이 적으면서도 수익률이 높은 지역으로 분류할 수 있다. 지난 3년간 강북구 오피스텔 공급량은 불과 58실에 불과한 반면 수익률은 5.98%로 서울 자치구 중 가장 높았다. 보다 자금이 풍부한 사람이라면 꼬마빌딩이나 역세권 다가구주택, 상가주택 또한 매력적인 상품으로 꼽힌다. 서울은 여전히 1인 가구가 거주할 주거공간이 부족하다. 상가주택은 거주와 임대수익을 동시에 얻을 수 있어 노후 대비 상품으로 가장 적합하다.

한편, 부동산시장이 불황으로 접어들어도 땅의 가치는 보장받을 수 있기 때문에 안전한 상품이다. 다만 임대수익률을 높여 매각을 수월하게 할 목적으로 위장임차인을 입주시키는 경우도 많아 주의가 필요하다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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