서울-지방간 양극화 뚜렷

3월 넷째 주 분양 시장은 전체 일반분양 5280가구에 6만3887명이 청약해 합계평균 12.09대 1의 경쟁률을 보였다. 투기과열지구 지정 기준의 하나인 5대 1을 넘는 수준이지만 상위 3곳만이 이를 초과하며 전체 경쟁률을 끌어올렸고, 춘천을 제외하면 이미 조정지역 내에 있는 서울 지역이었다.

지난 28일 금융결재원에 따르면 ‘춘천센트럴타워푸르지오’가 27.03대 1로 경쟁이 가장 치열했고, ‘디에이치자이개포’와 ‘논현아이파크’가 각각 25.22대 1, 18.32대 1의 경쟁률을 보였다. 뒤를 이어 경기, 인천 등 수도권과 대구에서 청약이 많았고, 의왕ㆍ제주ㆍ순창은 미달을 기록했다.

‘과천위버필드’는 이달 22일 1순위 해당지역에서 일부 평형이 미달되는 등 경쟁률(1.65대 1)이 낮았으나, 그달 23일 1순위 기타지역 청약자가 대거 추가돼 17.13대 1의 경쟁률로 마감됐다.

‘로또 분양’이 복권보다 좋다?

강남에 집중된 수요는 시세차익에 대한 기대로 풀이된다. ‘디에이치자이개포’의 평균분양가는 3.3㎡당 4160만 원으로, 84㎡이 14억3000만 원이다. 인근 ‘래미안블레스티지’의 같은 크기에 시세 20억 원보다 6억 원 가량 저렴하다. 주상복합아파트인 ‘논현아이파크’와 수도권인 ‘과천위버필드’ 역시 평균분양가가 각각 4015만 원, 2955만 원으로 주변 시세보다 낮은 수준이다. 당첨만 되면 몇 억 원의 시세차익을 얻을 수도 있다는 의미에서 ‘로또 분양’이라 불린다.

‘로또 분양’의 시작은 정부가 8ㆍ2 대책을 발표한 뒤 첫 강남 분양이었던 ‘신반포센트럴자이’였다. 분양가 규제가 처음 적용되면서 일반 분양가가 시세보다 낮게 책정돼, 1순위에서 평균 168대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 강남구 ‘래미안강남포레스트’, 강동구 ‘고덕아르테온’ 등이 높은 경쟁률 행진을 이어갔다.

다만 비수도권인 ‘춘천센트럴타워푸르지오’의 경우 전매 제한에서 자유로워 투자 수요가 높고, 지역 내 신규 분양 수요도 많은 것으로 분석된다. 앞서 1월과 3월에 분양한 ‘춘천파크자이’와 ‘e편한세상춘천한숲시티’ 역시 높은 경쟁률(각각 16.4대 1, 14.4대 1)을 보였다.

정부 규제가 빚은 역설

이를 우려하는 시선도 적지 않다. 실수요자에 대한 고려가 부족한 점과 부정 당첨자에 대한 단속의 실효성을 꼽을 수 있다.

‘디에이치자이개포’는 9억 원 이상의 고가 주택에 해당돼, 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 집단대출이 제한된다. 한때 현대건설 컨소시엄이 시공사 보증으로 대출을 검토했으나 무산됐다. 현금 보유가 적은 실수요자는 당첨이 되더라도 자금 조달에 어려움을 겪을 수밖에 없는 실정이다.

‘디에이치자이개포’ 본보기 집 현장 관계자는 “많은 이들이 청약에 나섰지만 대출이 불가능한 점이나 정부의 직권조사 엄포 등이 있어 당첨을 포기하는 경우도 적지 않을 것”으로 예상했다. 실제로 현대건설 컨소시엄은 예비당첨자(청약자) 비율을 80%로 늘렸다.

이달 22일 국토교통부(이하 국토부)는 ‘디에이치자이개포’의 특별공급을 포함한 모든 당첨자의 자금조달 계획서를 면밀히 조사해 증여세 탈루 여부 등을 적발할 계획이라고 밝혔다. 특별공급에 30대 이하 당첨자가 포함됐다는 소식이 ‘금수저 청약’ 논란으로 번지자 뒤늦게 전수조사로 불끄기에 나선 모습이다. 애초부터 이 단지는 국토부와 강남구청의 직권조사가 예정돼 있었다. 

익명을 요구한 한 예비청약자는 “본보기 집에서 직권조사 대상이라는 안내문을 봤지만 사실상 전수 조사는 불가능 할 거라고 본다”며 “(적발) 안 될 수도 있는데 미리 포기하고 싶지 않다”고 말했다.

최현일 교수(한국열린사이버대학교 부동산금융자산학과)는 본보와의 전화통화에서 “정부의 분양가 규제가 만든 역설”이라며 “인위적으로 분양가를 낮췄지만 대출을 받을 수 없으니 실수요자는 포기하게 되고 돈 있는 사람만 더 큰 부자를 만드는 빈익빈부익부가 우려된다”고 말했다.

2018년 4월 VS 2015년 1월

이달 28일 서울시에 따르면 강남 재건축으로 서초 우성1차, 삼성 상아2차, 반포 삼호가든 등 약 3000가구가 분양을 앞두고 있다. 이곳에서도 지금과 같은 청약 열기가 이어질까?

지난해 정부가 내놓은 8ㆍ2 대책은 집값 안정보다는 강남 등의 집값을 비정상적으로 높이는 투기세력을 잡겠다는 것이었다.

오는 4월 1일 본격 시행되는 8ㆍ2 대책의 핵심은 ‘다주택자 양도소득세 중과’에 있다. 이날부터 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 6~40%인 기본세율에 10~20%p의 가산세가 붙는다. 즉, 양도차익의 최고 60%를 양도소득세로 내야 한다. 지난 12일 서울경제 보도에 따르면 많은 다주택자가 정부의 권고대로 종합부동산세와 양도소득세 혜택 있는 임대주택사업자로 등록했다.

그러나 시장의 흐름을 바꾸진 못할 거라는 관측도 있다. 2003년 10월 참여정부가 발표한 부동산 수요 억제 정책에 따른 2005년 시장의 모습에서 단서를 찾을 수 있다. 당시 3주택 이상의 다주택자에게 양도소득세율 60%를 일괄 적용했고, 조정지역은 15%p를 가산했다. 지방소득세까지 더하면 최고 82.5%에 달했다.

김태훈 부동산 앱 직방 칼럼니스트는 “유예기간 직후인 2005년 1월 1일부터 82.5%의 양도세를 내면서까지 아파트를 파는 다주택자는 거의 없었다”면서 “1주택자들의 일반적인 매물만 거래되면서 가격이 일제히 상승한 것”이라고 분석했다.

이어서 그는 “다음 달(4월)부터 강남 아파트가 가격이 눈에 띄게 오를 것”이라며 “사실 이번 국면에서는 상승세가 조금 더 빨리 진행되고 있다”고 덧붙였다. 

최현일 교수는 “다주택자 양도세 중과 등의 규제는 시장 흐름과 별도로 봐야한다”고 주장했다. 최 교수는 “8ㆍ2 대책이 다주택자에게 분명히 부담으로 작용하겠지만 투기는 수익이 있는 곳을 찾아가기 마련”이라며 “내달 이후에도 시세차익을 얻기 위한 수요는 강남 분양시장에 집중할 것”이라고 예상했다. 이어 그는 “정부는 시장을 억제하기보다 무주택자에게 9억 원 이상의 주택도 대출이 가능하게 하는 등 실수요자 중심의 정책보완이 필요하다”고 제안했다.

▲ 3월 넷째 주 아파트 청약경쟁률. <자료=금융결제원>