▲ 다음 달 양도세 중과가 시행되는 가운데, 이로 인해 시장 위축이 불가피할 거라는 업계의 전망이 이어지고 있어 귀추가 주목된다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 다음 달부터 다주택자 매매 시 양도세 중과가 시행돼 적용을 피하기 위한 다주택자들이 몰리면서 시장이 급물살을 타고 있다. 이에 본보는 다주택자 양도세 중과 시행으로 인한 시장 영향과 이를 합법적으로 피할 수 있는 방법에 대해 짚어봤다.

다주택자 양도세 중과 피해 달걸음질… 서울 아파트 매매 ‘급증’

다음 달(4월)부터 8ㆍ2 부동산 대책에 따라 2주택자가 조정 대상 지역 내에서 주택을 팔 때 양도세율이 10%, 3주택 이상이면 과세표준에 따라 26~62%의 세율과 지방소득세까지 더해지면 68.2%의 중과세가 매겨진다.

다시 말해 다주택자가 집을 팔 때 기본세율 6~42%에 10~20%를 추가한 중과세율의 양도세를 내야한다. 조정대상지역은 서울과 세종, 경기 7개 지역과 부산 7개 지구다. 이에 따라 지난 1~2월 서울 아파트 매매는 2만 건을 넘기는 등 작년 동기대비 2배 이상 늘었으며 재건축 규제 강화로 5년 미만 신규 아파트 거래도 품귀현상을 빚고 있다. 게다가 3월 아파트 거래건수는 지난달(2월)에 이어 다시 1만여 건을 넘어서 3월 기준으로 역대 최고치를 기록할 전망이다.

지난 26일 서울부동산정보광장에 따르면 3월 서울시 아파트거래건수는 현재까지 1만1117건이 신고됐다. 이달 말까지 신고될 물량을 감안하면 거래건수는 3월 기준으로 역대 최고인 2015년 3월(1만2972건)을 넘어설 것으로 보인다. 

3월 아파트 거래량이 급증한 데는 내달 양도세 중과, 재건축 안전진단 강화의 영향이 큰 것으로 분석된다. 정부가 작년 8ㆍ2 대책을 발표해 예고한 양도세 중과 조치가 내달부터 시행되는 가운데 안전진단 강화로 재건축 추진이 어려워지자 다주택자들이 보유 아파트 일부를 팔고 있다는 뜻으로 풀이된다. 아파트 거래 신고일은 계약 후 60일 이내로, 3월 신고건수에는 올해 1~2월 계약건이 포함돼 있다.

정부가 꾸준히 돈줄을 조이고 있는 점도 거래량 증가에 주효했다. 이달 26일 기준 총체적상환능력비율(DSR)을 비롯한 새 대출 규제를 앞두고 아파트 수요자들 또한 거래를 서둘렀다는 뜻이다. DSR은 대출을 심사할 때 주택담보대출은 물론 신용대출 등 모든 대출의 연간 원리금을 더한 뒤 연소득과 견줘 대출 한도를 정하는 방식이다. 대출 기준이 더욱 조여진다는 뜻을 포함하고 있다.

서울 25개 자치구 가운데 아파트 거래량이 가장 많은 지역은 재건축 추진단지가 몰린 노원구(1087건)다. 노원구는 정부의 재건축 안전진단 강화의 영향으로 지난 19일 기준 양천구와 더불어 아파트 값이 0.05% 하락한 바 있다. 노원구의 집값이 하락한 것은 지난 2017년 9월25일 이후 24주 만이다.

노원구에 이어 ▲성북구(859건) ▲강서구(759건) ▲송파구(652건) ▲강남구(622건) ▲강동구(523건) ▲구로구(509건) ▲성동구(509건) ▲영등포구(487건) ▲마포구(449건) ▲도봉구(441건) 등이 뒤를 이었다. 강남4구중 송파구와 강남구 모두 거래량이 많았다. 서초구는 437건, 양천구는 417건을 각각 기록했다. 

거래가 가장 부진한 곳은 종로구로 87건이었다. 금천구(134건)와 중구(197건)도 상대적으로 거래가 뜸했다.

서울의 아파트시장은 내달 다주택자 양도세 중과를 앞두고 1~2월에도 거래량이 급등한 바 있다. 거래건수는 올해 1월 9967건, 2월 1만1181건을 각각 기록했다.

▲ 2017년 3월~올해 3월 서울 아파트 거래 현황. <출처=서울부동산정보광장>

금리인상ㆍ보유세ㆍ조정기간이 부동산시장 흐름 가른다!
업계 “시장 위축 불가피 할 것”

이처럼 다주택자들의 선택 시간은 다음 달로 다가온 양도세 중과로 곧 끝난다. 지난달(2월) 주택거래량 등이 이를 보여주고 있다.

이에 내달 다주택자 양도세 중과가 시행된 뒤에 부동산시장에 대해서는 매물 급감을 걱정하는 업계의 목소리가 높다. 거래 둔화가 현실화될 것이라는 전망이다.

전셋값 하락, 금리 인상과 전방위적인 대출 규제, 부동산시장에 직격탄이 될 것으로 예상하는 보유세 인상까지 고려하면 부동산시장엔 악재만 남아있는 셈이다. 청와대가 헌법 개정안으로 토지공개념을 들고 나오면서 시장에서는 부동산을 잡겠다는 정부의 강한 의지로 해석, 심리도 더욱 얼어붙는 모양새다. 특히 보유세 인상 방안이 가시화할 올해 여름께 변곡점으로 본격적인 조정이 시작될 것이란 예상도 나온다. 다주택자들은 다시 선택의 기로에 놓이게 될 전망이다.

최근 다주택자 양도세 중과를 앞두고 싼 매물이 나오면서 전체적으로 부동산시장이 안정을 찾는 모습이다. 그러나 오는 4월 이후엔 이런 싼 매물이 실종되고 양도세 부담으로 거래가 많지 않은 흐름을 이어갈 전망이다.

현재로선 이 두 가지가 향후 부동산시장을 가늠할 가장 큰 변수로 작용할 전망이다. 이로 인해 본격적인 조정이 이뤄질 것이란 시각에도 무게가 실린다. 한국과 미국의 금리가 역전된 상황에서 한국은행의 기준금리 인상 가능성 또한 커졌다.

최근 부동산시장의 큰 변화 중 하나인 전셋값 하락 역시 마찬가지다. 물론 서울의 이런 전셋값 하락이 과거처럼 매매값 하락으로 이어지거나 장기화할 가능성은 크지 않아 보인다.

다만 전셋값이 불안한 상황에서 금리인상까지 더해지는 경우 압박을 받는 갭투자자들이 매물을 내놓을 가능성도 배제할 수 없다. 다주택자의 전세보증금에 대한 과세방안도 꾸준히 거론되면서 갭투자자들의 설 자리는 점점 좁아지고 있다.

6월 지방선거 이후 논의가 본격화할 보유세 인상은 다주택자들이 가장 무서워하는 폭탄이나 다름없다. 게다가 폭탄의 강도는 더욱 세질 전망이다. 재산세나 종합부동산세 등 보유세의 기준이 되는 공시가격이 일제히 오르고 있기 때문이다. 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 강남 등 주요 지역의 아파트 공시가격 인상을 사실상 예고했다.

국토부가 최근 부동산공시가격알리미 사이트를 통해 공개한 공동주택 예정 공시가격을 보면 강남 등 일부 지역 아파트의 경우 소형 평수도 30% 이상 오르기도 했다.

자연스레 보유세 부담도 커진다. 오는 4월 말 확정된 공시가격이 발표되면 소형평수 1채를 보유해도 공시가격이 9억 원을 넘기면서 종합부동산세를 내는 사례도 속출할 것으로 보인다.

아울러 올해 입주물량이 44만 가구에 이르고 서울의 경우는 내년에 올해보다 더 많은 입주물량(3만8000가구)이 기다리고 있다. 저금리 기조가 끝나고 공급물량까지 늘어나면서 적어도 내년 상반기까지는 조정이 이어지지 않겠냐는 조심스러운 전망도 나온다.

다만 참여정부 시절 규제 직후 잠잠하다 몇 달 새 튀어오르는 일을 반복했고, 강남 등 인기 지역에 재건축 규제 등이 잇따르면서 공급이 막히고 있는 점도 변수로 작용할 수 있다.

‘하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있다’… 다주택자 양도세 중과 피할 수 있는 방법은?

‘하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있다’는 속담처럼 다주택자 양도세 중과에도 돌파구가 없는 것은 아니다.

우선 양도세 중과세는 다주택자가 청약조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때만 적용된다. 청약조정대상지역에 있는 물건이 아닌 경우 다주택자라도 일반세율이 적용된다. 현재 청약조정대상지역은 서울 전역(25개 구)과 경기 7개 시(과천ㆍ성남ㆍ하남ㆍ고양ㆍ광명ㆍ남양주ㆍ동탄2신도시), 부산 7개 구(남ㆍ해운대ㆍ수영ㆍ연제ㆍ동래ㆍ부산진구ㆍ기장군)와 세종시다. 다주택자라도 이 지역이 아닌 곳의 주택을 먼저 양도하면 양도세 중과세를 피할 수 있다. 또 주택 수를 잘 따져봐야 한다. 주택 수는 개인별이 아닌 세대(世帶ㆍ가구)별로 계산하므로 본인은 물론 주민등록표상 본인과 같은 주소에 살고 있는 배우자나 자녀, 부모, 형제ㆍ자매가 소유한 주택이 모두 포함된다.

농어촌주택(관련 법령상 농어촌지역ㆍ준농어촌지역에 위치한 대지면적 660㎡ 이하이면서 취득 당시 2억 원 이하 주택)과 공동으로 상속받은 주택(소수 지분) 역시 주택 수 산정에서 제외된다. 공동 상속 주택이지만 상속지분이 가장 크다면 주택 수에 포함된다. 상속 주택은 지분이 가장 큰 상속인 한 명의 소유로 보기 때문이다. 또 주택 수 산정에서는 제외되지 않지만 청약조정대상지역에 있더라도 처분 시 양도세가 중과되지 않는 주택도 있다.

일시적으로 주택이 2채가 된 사람도 중과세를 피할 수 있다. 일시적 2주택에 대한 세금 감면은 이사 과정에서 양도세 폭탄을 맞는 것을 방지하기 위한 제도다. 

이처럼 다주택자라 해서 모두 양도세가 중과되는 것은 아니다. 따라서 중과세 되는 조건을 잘 살펴보고 파는 순서를 조절하면 양도세를 아낄 수 있다.

임대사업자 등록을 하지 않은 다주택자가 4월 이후에 집을 팔 때는 기본적으로 시세 차익이 크지 않은 집부터 팔아야 한다. 주택 수에 따라 중과되는 양도세를 피하기 위해 집을 처분한다면 미래가치가 높은 알짜 주택 한 채만 남기고 나머지를 처분하는 게 낫다는 의미다. 

이처럼 다주택자 양도세 중과 시행을 앞둔 가운데 이를 통한 시장의 흐름이 어떻게 흘러갈지 귀추가 주목된다.

▲ 다주택자에게 적용되는 양도소득세 세율. <출처=기획재정부>

▲ 다주택자 양도세 산출액 시뮬레이션.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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