▲ 최근 국토교통부가 재산세와 종합부동산세의 과세표준이 되는 아파트 공시가격의 예정고지와 함께 의견청취를 진행하고 있다. <출처=국토교통부 부동산공시가격알리미 홈페이지>

[아유경제=조현우 기자] 서울 강남의 일부 아파트가 예상 공시가격이 30% 이상 크게 상승해 전용면적 59㎡의 소형주택 1채 보유자도 종합부동산세(이하 종부세)를 부담해야 하는 등 부담이 커질 전망이다.

강남권 고가 아파트, 예상 공시가격 대부분 ‘상승’
공시가격 인상, 종부세ㆍ재산세 등 세금도 올라

지난 22일 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부) 부동산공시가격알리미 사이트 자료 등에 따르면 올해 공동주택 공시가격은 지난해보다 더 많이 오를 전망이다. 특히 강남권 고급 아파트의 경우 공시가격이 작년보다 30% 이상 상승한 곳들이 눈에 띈다.

서울 송파구 방이동 ‘올림픽선수촌아파트’의 경우 전용면적 121㎡(5층)의 경우 작년 8억7200만 원에서 올해에는 11억5200만 원으로 32.1% 오르면서 종부세 대상으로 편입됐다. 같은 단지 1층에 있는 83㎡ 주택은 가격이 5억8300만 원에서 7억7900만 원으로 33.6% 상승했다.

서초구 ‘반포래미안퍼스티지’ 전용면적 59㎡(1층) 주택 역시 작년 8억 원에서 올해 9억7600만 원으로 22% 오르면서 종부세 대상이 됐다. 이 주택은 소형이지만 해당 단지 1채만 보유하고 있어도 종부세를 내야 하는 것이다.

아울러 서초구 반포동 ‘신반포궁전아파트’ 전용면적 146.63㎡(7층)은 9억2800만 원에서 12억800만 원으로 30.2% 뛰었고, 강남구 대치동의 유력 단지인 ‘래미안대치팰리스’ 94㎡(8층)도 10억8800만 원에서 13억4400만 원으로 23.5% 올랐다.

정부가 재산세와 보유세 등을 산정하기 위해 매년 1월 1일 가격을 기준으로 책정하는 공시가격은 같은 단지의 아파트라도 층수ㆍ동ㆍ향에 따라 다르게 책정할 수 있다. 대부분 시세의 60~70% 선이며 공시가격이 7억 원이면 시세가 10억 원 정도라는 의미다.

또한 공시가격은 ▲종부세ㆍ양도세ㆍ상속세ㆍ증여세 등 국세를 비롯해 ▲재산세ㆍ취득세 등 지방세 부과 기준이 된다. 이와 함께 재건축 부담금 산정 및 주택자금 소득공제 대상 판정에도 활용된다. 세금 부과 기준이 되는 공시가격이 낮게 책정될수록 그만큼 세금으로 내야 할 돈을 덜게 되고, 공시가격이 오르면 보유세 등 조세 부담도 한층 높아질 수밖에 없다.

국토부는 내달 확정에 앞서 지난 15일부터 오는 4월 3일까지 전국 아파트 1250만여 가구의 예정 공시가격을 부동산공시가격알리미 사이트에서 열람ㆍ공고하고 있다. 최종 공시가격은 의견청취 절차를 통해 이의제기를 받고 한국감정원의 타당성 검증 이후 국토부 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 결정된다.

오는 4월 30일 공식 발표되는 공시가격 역시 확정되지 않은 상태로 공개된다. 집주인들의 이의신청을 받아 다시 수정될 수 있기 때문이다.

국토부 관계자는 “공시가격은 민원인의 의견 접수 등을 통해 얼마든지 변할 수 있다. 아직은 전혀 확정된 가격이 아니다”라고 말했다.

그러나 부동산 업계 한 전문가는 “비록 공시가격이 아직 초안에 불과하지만 국토부의 의견청취 반영률이 높지 않을 것으로 예상돼 공시가격(안) 수준에서 확정될 가능성이 높아 보인다”고 지적하며 “이 때문에 종부세와 재산세 등 세금도 늘어날 것으로 예상된다”라고 귀띔했다.

업계 “공시가격 현실 반영률 낮다”
내달 3일까지 열람ㆍ공고… 그달 30일 공시가격 공개

이처럼 올해 아파트 공시가격이 큰 폭으로 오를 것으로 예상되고 있는 가운데 부동산 업계 한쪽에서는 지역별 시세대비 공시가격 비율이 현실을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 나오고 있다. 고가 아파트일수록 공시가격의 시세 반영률이 낮다는 분석도 이어진다.

업계 관계자들이 실례로 들고 있는 강북권 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 2단지의 경우 59㎡(10층)가 4억6800만 원에서 5억1900만 원으로 10.8% 상승했지만, 84㎡(19층)의 경우 실거래가격이 8억5000만 원에서 연말에는 10억3500만 원까지 올랐으나 올해 예정된 공시가격은 6억8000만 원에 불과하다. 실거래가만 놓고 보면 9억 원이 넘는 아파트로 지난해 이미 종부세 대상이 되지만, 공시가격이 이에 못 미치기 때문에 올해 종부세를 내지 않아도 된다.

강남과 송파, 성동에 있는 다른 아파트들 역시 사정이 비슷해 실거래가격에 비해 공시가격이 60~70% 수준인 것으로 나타났다. 특히 강남구 압구정동 ‘한양아파트’의 경우 지난 1월 84㎡형이 실거래가가 22억5000만 원을 기록했다. 그런데 이 아파트의 공시가격은 10억9600만 원 수준으로 반영률이 54.8%에 불과하다.

앞서 정동영 민주평화당 의원은 국토부에서 받은 자료를 분석한 결과, 공시가격의 시세 반영률은 서울 고급 단독주택의 경우 40%대, 고가 아파트가 60%대에 불과했고 일반 아파트는 70%대라고 발표한 바 있다.

실거래가 정보도 전수 공개가 아니다. 2016년 국회 국정감사에서는 감정원이 내놓은 수도권 지역의 실거래가 데이터가 평균 10% 이상, 제주 지역은 40% 이상이 누락됐다는 지적이 나왔다.

이에 대해 한 부동산 전문가는 “아파트 등 공동주택에 대한 공시가격제도는 2005년부터 도입돼 10년 이상을 시세의 70~80%만 반영하면서 격차가 이어져왔다”며 “현실을 반영하지 못하는 이유는 급격하게 공시가격을 현실화하고 시세와 비슷하게 맞출 경우 부동산 소유자들의 세금부담이 높아져 조세저항이 있을 수 있기 때문에 역대 어느 정부도 과감하게 이를 현실화하지 못했다”고 말했다.

시민단체들도 나서 공시가격 형평성에 문제를 제기하고 있는 형국이다.

한 관계자는 “강남이 강북에 비해 실거래가가 현저히 높은데 공시가격 반영율이 낮아 고액 자산가의 세금 누락 효과가 더 커지고 있다”며 “과세기준이 실거래가를 따라가지 못하고, 부동산 유형별로도 형평성이 어긋나면서 조세 정의도 어긋나고 공평과세도 이행되지 못해 결국 부동산 불평등을 키우고, 투기도 더 심해지는 결과로 나타난 것”이라고 지적했다.

이 같은 의견에 대해 국토부 관계자는 “방침을 정해서 공시가격을 정한다기 보다는 시장 변동을 뒤따라가는 것이기 때문에 정책적인 의도를 가질 수 없다”며 “오는 4월 말 확정된 공동주택 공시가격이 나오면 관련된 입장을 낼 것”이라고 밝혔다.

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

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