[아유경제=서승아 기자] 최근 법무법인 인본이 재건축 조합 설립추진위원회를 포함한 재건축 조합 총 11곳을 대리해 「재건축초과이익환수에 관한 법률」에 대한 헌법소원 심판을 청구해 이 법률이 헌법 위반인지 아닌지에 대한 논란이 커지고 있다.

재건축초과이익환수제도는 재건축사업 진행 과정에서 1인당 평균 3000만 원이 넘는 이익이 발생할 경우 초과 금액의 최대 50%까지 부담금을 납부해야한다.

이 법은 시행 도중에 그 적용이 유예되기는 시행 당시부터 논란이 컸다. 2006년 제정, 시행된 재건축 초과이익환수제는 2012년 말부터 한시적으로 유예됐다. 그 기간이 지난해 말까지였다. 지난해 정치권에선 재건축초과이익환수제도 유예 기간을 3년 더 늘리는 방안을 추진하는 움직임도 있었다. 그러나 결과물은 나오지 않았고 올해 1월 재건축초과이익환수제도가 부활했다.

이 제도를 둘러싼 쟁점은 크게 세 가지로 나뉘었다. 재산권 침해 여부, 미실현 이익 부담금 부과 가능 여부, 과잉금지 원칙 위배 여부다.

재건축초과이익환수제도 반대 논리의 핵심은 바로 재건축초과이익환수제도는 재산권 침해라는 주장이다. 재건축은 아파트 소유주가 결성한 조합이 건설사와 계약을 맺어 진행하는 사업으로 시장 내 자유로운 경제활동의 범주에 속하는 것인데, 여기서 일정 이상 이익이 나온다고 일반적인 세금 외에 따로 부담금을 매기는 건 부당하다는 것이다. 헌법은 국민 개개인의 사적자치의 원칙을 기초로 하는 자본주의 시장경제질서 아래 자유로운 경제활동을 통해 기본 수요를 스스로 충족할 수 있도록 하면서, 사유재산의 자유로운 이용 및 수익과 그 처분, 상속을 보장하고 있다. 

이 같은 주장에 맞서는 건 바로 재건축사업을 민간 주체의 자율적 경제활동으로만 볼 수 없으며 그 과정에서 전체 사회에 부담을 안기기에 부담금 부과가 정당하다는 주장이다. 엄밀히 말해 재건축사업에 따른 개발이익은 사업지 내 용적률 증가로 인한 결과에 지나지 않고, 이는 전체 도시를 개발할 수 있는 총량이 있다는 전제 위에서 인근 지역의 용적률을 제한하기 때문에 재건축사업이 강한 공공성을 지닐 수밖에 없다는 것이다.

이런 점 때문에 재건축초과이익환수제도로 조성된 부담금은 도심혼잡, 과밀 등 문제를 해결하는 데 쓰이도록 법이 정하고 있다. 재건축 부담금은 50%는 해당 지자체에 배분(해당 시군구에 30% 및 해당 시도에 20%)되고, 나머지 50%는 국가에 귀속된다. 이후 주거복지실태 등을 평가한 뒤 다시 전국의 광역 및 기초 지자체에 전액 배분되며, 이를 배분받은 지자체는 정비사업 추진, 청년 및 신혼부부 등을 위한 임대주택 건설 및 관리, 주택개량 지원, 기반시설 설치 등에 활용하게 된다.

아직 실현되지 않은 이익에 대해 부담금을 매기는 게 가능하냐는 것도 중요한 쟁점이다. 재건축초과이익 부담금제가 대상으로 삼는 건 재건축 과정에서 발생하는 이익이다. 이 이익은 재건축사업이 완료된 아파트를 매도할 때에야 명확한 액수 형태로 실현될 수 있다.

이와 관련 헌법재판소는 1994년 토지초과이득세(토초세) 심판 시 미실현 이득에 대한 과세나 부담금이 헌법에 위배되지 않는다는 판단을 밝힌바 있다. 당시 헌법재판소는 과세대상인 자본 이득의 범위를 실현된 소득에 국한할 것인가 혹은 미실현 이득을 포함할 것인가 여부는 과세 목적, 과세소득 특성, 과세 기술상 문제 등을 고려해 판단해야 하는 입법 정책의 문제로 규정했다.

국토교통부도 지난 1월 ‘재건축 부담금 부과 관련’ 참고자료를 통해 “미실현 이득에 대한 부담금 부과는 위헌성이 없다는 게 지금까지의 헌법재판소의 입장”이라고 못박았다.

그러나 이런 설명이 당시 헌법재판소 판단에 대한 단편적인 해석에 불과하다는 지적이 있다. 당시 헌법재판소의 토초세 헌법 불합치 판결의 주된 이유는 ‘과세소득 책정의 공정성 담보 문제’였고 이는 실현되지 않은 소득에 대한 과세이기에 생겨날 수밖에 없는 문제라는 것이다.

재건축초과이익환수제도가 헌법이 정하고 있는 과잉금지의 원칙에 위배하는 것 아니냐는 쟁점도 있다. 이미 재건축사업 추진 시 임대주택건설 의무화, 기반시설부담금, 기부채납, 주택재건축 입주권을 주택 수에 포함해 양도소득세를 매기는 등 다양한 방식으로 개발이익을 환수하고 있기 때문에 재건축초과이익환수제도가 중복 규제라는 지적이다. 

이에 대한 정부 입장은 비교적 간명하다. 엄밀히 따져보면 각 규제는 부과대상이 전혀 다르다는 것이다. 국토부는 우선 ‘재건축 부담금 부과 관련’ 참고자료에서 “재건축 부담금은 정상주택가격상승분을 제외한 초과이익에 대한 부과이고, 양도소득세는 주택가격상승분에 대한 부과로 두 제도의 목적, 기능, 과세대상이 다르다”며 “양도소득세 계산 시 재건축부담금은 필요경비로 공제하고 있다”고 설명했다.

이처럼 재건축초과이익환수제도를 놓고 논란이 이어지고 있는 가운데, 법원과 정부의 태도에 대해 이목이 집중되고 있다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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