▲ 도마변동3구역 일대. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김학형 기자] 대전광역시 도마변동3구역 재개발사업의 시공자 선정이 중견 업체와 대형 3사가 손잡은 사업단의 2파전으로 압축됐다.

최근 대전광역시 도마변동3구역 재개발 조합(조합장 나문찬)은 시공자 선정 작업 중이다. 지난달(3월) 19일 입찰에 금성백조와 미라클사업단(GS건설-현대건설-포스코건설 컨소시엄) 2곳이 입찰제안서를 제출했고, 조만간 합동홍보설명회 및 시공자선정총회를 가질 계획이다.

이달 4일 조합 관계자는 “지난 입찰마감일에 다수 건설사들의 참여로 오는 4월 14일 제1차 합동홍보설명회와 21일 제2차 합동홍보설명회 및 시공자선정총회를 개최해 최종 한 곳을 시공자로 선정할 계획”이라며 “조합원들의 적극적인 총회 참여가 이뤄지길 바란다”고 말했다.

이 사업은 대전 서구 중반4길 68(변동) 일대 19만2861㎡에 용적률 249.98%로 지하 2층, 지상 30층 규모의 아파트 25개동 3694가구 및 부대복리시설 등의 규모이다. 현재 조합원 수는 823명으로 파악됐으며, 복수의 분양권 보유자를 감안하더라도 상당한 일반분양이 가능할 것으로 보인다.

금성백조, 실용 중심의 내실 vs 미라클사업단, 지역 내 ‘3최’ 조건 걸어

이들은 각자의 차별화 전략을 내세우고 있다. 금성백조의 경우 좀 더 저렴한 공사비를 앞세워 이사비 지원 등 조합원에게 실속 있는 혜택 쪽으로 홍보를 펼치며, 미라클사업단은 GS·현대·포스코라는 브랜드 프리미엄과 한 수 위의 맞춤형 사업 조건에 초점을 맞춘 모습이다.

최근 <아유경제>가 확인한 입찰제안서에 따르면 금성백조와 미라클사업단이 써낸 3.3㎡당 공사비는 각각 408만 원(총 공사비 6389억 원)과 429만7000원(총 공사비 6729억 원)이다. 전체 공사비만 따지면 금성백조가 약 340억 원 적게 든다.

우선 조합원 부담금과 환급금 납부 시기 조건, 물가상승과 지질여건에 따른 공사비 변경 등 기본적인 사항에 대해서는 두 곳 모두 조건이 같다. 무상 제공 품목에서 발코니와 샷시, 냉장고, 현관 중문, 고급 비데, 하이브리드 쿡탑, 무선청소기, 광파오븐렌지, LED TV와 의류 관리기 등은 같거나 비슷하다.

금성백조는 무상 제공 품목의 상세 조건이 더 좋아 관리비를 아낄 수 있는 등 실용적이라고 주장한다.

미라클사업단은 최고ㆍ최대ㆍ최초를 강조한다. 최초의 첨단 설계와 고급 마감재로 최대의 커뮤니티(도서관, 실내체육관, 수영장 등 포함)를 포함해 대전 최고의 단지를 조성하겠다는 것이다. 입면분할이중창, 식기세척기, 공기청정기, 지하세대 창고 등 무상제공 품목 등 파격적인 조건도 내세우고 있다.

도시정비업계 전문가들은 “금성백조가 브랜드보다 ‘실용 중심의 내실’로 승부수를 띄웠다면, 미라클사업단은 대전에서 유례없는 ‘최고 수준의 제안서’로 명품아파트 건설을 강조한 것”이라고 평가했다.

이에 대해 이곳의 한 조합원은 “우리 사업은 얼마나 일반분양에 성공하느냐가 중요하다”면서 “최근 대전의 주택 경기가 상승하고 있고 그간 정체됐던 도마변동재정비촉진구역 사업 역시 정상 궤도에 오르고 있어 향후 5년간 약 1만여 가구가 공급될 것으로 예상한다”고 말했다.

그는 이어서 “금성백조의 경우 도마변동1구역에 이어 도마변동3구역까지 시공자로 선정될 경우 1구역 1926가구, 3구역 3694가구로 약 4000가구 넘게 일반분양을 책임져야 하는데 회사 규모로 봤을 때 일반분양을 다 소화할 수 있을지 사실 걱정 된다”라며 “조합원 입장에서 봤을 때는 다른 구역과의 차별화가 중요한데, 우리 3구역만의 랜드마크 건설이 가능할지 모르겠다”고 덧붙였다.

또한 두 사업단은 신용등급에도 차이가 있다. 미라클사업단이 조합의 입찰 지침에서 요구한 3대 신용평가기관(NICE신용평가ㆍ한국신용평가ㆍ한국기업평가)의 신용등급을 제출한 반면, 금성백조는 유가증권(회사채ㆍ기업어음 등)을 제출했다.

미라클사업단에서 제출한 3대 신용평가기관 기준으로 보면 금성백조의 신용등급은 BBB-로 알려졌다.

지역건설사 인센티브 확대… 도 넘은 과장 홍보 ‘주의보’

다만 아직 승부 예측은 이르다는 게 도시정비업계의 전반적인 입장이다. 하지만 금성백조 측은 승부에 대한 자신감을 피력하고 있다. 대전 최고의 수주 경험과 함께 총력전을 펼치고 있는 만큼 아직 민심의 향방을 점칠 수 없다는 입장으로 전해졌다.

하지만 이와 관련해 다수 업계 관계자들은 “부산ㆍ대구ㆍ대전 등 지자체들이 지역 경제 활성화를 위해 해당 지역 건설사가 참여할 경우 추가 용적률을 확대ㆍ지원하고 나섰지만 일부 지역 건설사들이 불확실한 사업 계획을 확정된 것처럼 홍보하거나, 용적률 인센티브로 인한 수익을 뻥튀기하는 등 과장 홍보를 펼치고 있어 주의가 필요하다는 지적이 있다”는 입장을 나타내고 있다.

도마변동3구역 역시 금성백조의 용적률 인센티브에 대해서도 ‘과장 홍보’에 대해서도 우려의 목소리가 나오고 있는 것으로 알려졌다.

실제로 최근 대구시는 최대 15%까지 용적률 추가하는 제도를 시행에 들어갔고, 부산시도 지난해 ‘2020 부산광역시 도시 및 주거환경정비 기본계획’을 변경해 용적률을 최대 20%까지 상향할 수 있도록 했지만 인천과 광주, 대전 등은 지역 업체 참여비율에 따라 5~10%의 용적률 인센티브를 받을 수 있다.

한 부동산 전문가는 “현재 대전광역시의 지역 업체 용적률 인센티브는 5%(참여비율 20% 이상일 경우)이나 확정 되지 않은 금성백조의 20%라는 홍보는 과장 홍보가 될 수 있으며, 이를 놓고 일부 조합원들의 우려의 목소리가 나오는 것도 사실이다”며 “대전에서 진행되는 GS건설과 포스코건설의 현장 상황을 보면 ‘복수동센트럴자이’와 ‘관저더샵’의 경우 총 하도급 공사 금액의 60% 이상을 대전지역 소재 업체(시공ㆍ건설자재ㆍ인력ㆍ장비 등 포함)를 참여시켜 지역과의 상생이란 관점에서 차이가 없다”고 귀띔했다.

아울러 금성백조 주장대로 용적률이 늘어난다고 해도 조합원들에게 돌아가는 혜택이 있을 수 없고 오히려 조합원들의 비용 부담이 증가될 수도 있다는 일부 조합원들의 의견도 제시되고 있다.

한 업계 전문가는 “용적률 상향을 적용하기 위해서는 정비계획 변경 절차는 물론 설계 변경도 불가피할 전망이고, 따라서 사업기간이 늘어나는데다 설계 변경 등에 따른 용역비용도 추가로 발생할 수 있기 때문이다.”고 밝혔다.

또 한 부동산 관계자는 “추진위나 조합에서 이미 정비계획 상 용적률이나 층수를 최대한으로 적용한 상태에서 시공자 선정이 이뤄지기 때문에 인센티브 규정이 무용지물인 곳들이 있을 수 있다”며 “사업시행계획 변경에 따른 사업기간 증가ㆍ용역비 추가 발생 등을 꼼꼼히 따져야 과장 홍보로 인한 피해를 방지할 수 있을 것”이라고 말했다.

이에 대해 금성백조 측은 지역 참여 인센티브 적용에 따른 효과를 너무 축소한 억측이며, 수주가 확실시되면 후속 조치를 통해 용적률 인센티브를 확정지을 방침이라는 입장이다.

브랜드 인지도에서는 약세를 인정하지만 사업 조건 등에서는 금성백조의 조건이 파격적일 뿐 아니라 용적률 인센티브를 더하면 충분히 조합원들의 민심을 공략할 수 있다는 자신감을 피력하고 있는 것으로 알려졌다.

이처럼 양측의 분위기가 상반된 가운데 도시정비업계는 브랜드 인지도 등에서 한 수 위인 미라클사업단의 수주 가능성을 높게 보는 한편 지역 업체의 특성을 앞세워 공격적인 횡보를 하고 있는 금성백조가 수주 판도를 바꿀 수 있을지를 놓고 관심이 높아지고 있다.

한편, 조합은 이달 14일 제1차 합동홍보설명회를 마치고, 21일 제2차 합동홍보설명회 및 시공자선정총회를 개최할 예정이다.

김학형 기자  keithhh@naver.com

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