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대지지분↑, 용적률↓이라면?… 투자 상품으로 ‘인기’

[아유경제=김진원 기자] “저는 재건축 아파트의 수익성을 볼 때, 대지지분을 가장 많이 고려해요… 대개 대지지분이 많으면 그만큼 투자할 가치가 큰 상품이거든요”

부동산시장과 관련해 대화를 하던 중 최근 재건축 아파트를 눈여겨보던 회사원 A씨가 한 말이다. 보통 많은 전문가들은 재건축 아파트에 관심이 있다면 ‘대지지분’을 고려하라고 조언한다.  

‘대지지분’이란 아파트 전체 단지의 대지 면적을 가구 수로 나눠 등기부에 표시되는 면적을 말한다. 예컨대 아파트 단지의 대지 면적이 100이고 소유자가 10명이라면 대지지분은 100/10으로 10이 된다. 대지지분이 낮으면 보상해 줄 대상자가 많아 사업성이 떨어진다.

반대로 대지지분이 높으면 용적률(대지 면적에 대한 건축연면적의 비율)이 낮아서 동과 동 사이의 공간이 넓고 층수가 낮으며 편의시설이 많아 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있고 많은 아파트를 신축할 수 있다는 것을 의미한다. 낮은 용적률의 단지는 재건축 시 증축의 폭이 커지기 때문에 얻을 수 있는 수익도 커진다.

정부가 계속해서 재건축시장 과열을 막기 위해 강도 높은 규제를 가하고 있지만 여전히 시장에 대한 관심을 사그라질 줄 모르고 있다. 수요자들 사이에서 재건축을 하면 큰 수익을 볼 수 있다는 얘기가 나돌 정도로 보통의 아파트들보다 놓은 투자가치가 있기 때문이다. 이때 A씨처럼 부동산시장에 관심을 갖고 있던 예비 투자자들은 ‘대지지분’에 민감하다.

대지지분이 높은 서울 주요 재건축 단지 눈길

최근 가장 기대되는 아파트를 꼽자면 1987년 준공된 송파구 잠실주공5단지를 들 수 있는데 해당 단지는 공동주택 30개동 3930가구 규모의 대단지로 전용면적 기준으로 ▲76㎡는 대지지분 76㎡ ▲81㎡는 80.9㎡ ▲82㎡는 83㎡에 달한다. 전용면적보다 대지지분이 커 사업 수익성 역시 뛰어날 것으로 보인다. 여기에 용적률도 138%로 낮은 편이다.

유관 업계 한 전문가는 “해당 단지의 경우 분양가 상한제가 적용되면 파이(수익)가 줄어들 수 있지만 전용면적 76㎡를 기준으로 잡을 때 재건축 이후에는 전용 102㎡ 아파트에 3억~4억 원 정도의 수익을 얻을 수 있다”고 귀띔했다.

양천구 목동신시가지 아파트(1~14단지) 역시 대지지분이 높은 단지로 목동신시가지5단지는 용적률이 116%이며, 전용 95㎡의 대지지분은 92㎡, 전용 65㎡는 62.8㎡ 정도다. 용적률이 125%인 목동신시가지7단지는 전용 66㎡(고층)의 대지지분이 63㎡이고, 같은 면적의 저층인 경우 대지지분은 70.3㎡까지 높아진다. 특히 11단지의 경우 전용 면적 51㎡의 대지지분은 55㎡, 전용 66㎡는 약 71㎡로 잠실주공5단지에 못지않다. 용적률도 120% 정도로 입지가 상대적으로 좋지 않다는 평가에도 불구하고 많은 투자자들이 군침을 흘리고 있다.

이외에도 서초구 반포주공1단지 3주구도 높은 대지지분을 자랑한다. 1973년 공동주택 35개동 1490가구로 규모로 지어진 반포주공1단지 3주구는 모든 동이 전용면적 72㎡로 구성된 가운데 15동의 경우 68.57㎡, 20동 68.24㎡, 23동은 63.22㎡, 26동 63.19㎡, 22동 62.1㎡, 1동 60.55㎡에 달하며 용적률도 127%로 낮다.

반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구의 사업성도 뒤쳐지지 않는다. 전용면적 84㎡는 대지지분이 가장 높은 가구가 108동 107.58㎡, 가장 낮은 가구는 98동 85.33㎡다. 나머지 동의 대지지분도 대부분 100㎡ 안팎이어서 향후 재건축이 완료되면 조합원은 일명 '1+1'으로 두 채를 가져갈 수 있다.

인근의 한 공인중개사사무소 관계자는 “반포주공1단지 3주구의 경우 주택 구역 자체가 5층으로 지어졌을 정도로 저층인데 대지지분이 높아 인기를 끌고 있다”며 “정부의 계속된 압박에도 이 같은 흐름은 이어질 것으로 보인다”고 전망했다.

특히 서울 이외에는 성남시 분당구가 큰 관심을 끌고 있다.

성남시 분당구 효자촌화성ㆍ럭키아파트 전용면적 84.70㎡ 17층 매물을 매매가 7억500만 원에 중개됐다. 1994년 8월 경기도 성남시 분당구 서현동에 최고 25층 아파트 11개동 872가구 규모로 지어진 효자촌화성ㆍ럭키아파트는 전용면적 84.7㎡가 244가구가 있다.

하지만 대지지분이 높고, 용적률이 낮다고 해서 무작정 투자를 결심하는 것은 위험하다. 정부의 강한 규제로 이어지고 있는 만큼 섣불리 뛰어들었다가 봉변을 당할 수 있기 때문이다.

업계의 한 전문가는 “재건축을 통해 얻는 이익이 클수록 재건축 초과이익환수제의 직격탄을 맞을 수 있다”며 “게다가 재건축사업은 사업 기간이 길어 장기적인 관점에서 투자 여부를 결정해야 한다”고 조언했다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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