[아유경제=김필중 기자] 지난달(3월) 26일부터 시행된 총체적상화능력비율(DSR)등 고강도 대출규제와 이달부터 시행된 양도소득세 중과로 주택시장이 얼어붙고 있다.

빌린 모든 돈의 1년 치 원리금 따지는 ‘DSR’
전문가들 “원하는 만큼 대출 받으려면 DSR 60~70% 유지해야”

DSR은 대출심사과정에서 주택담보대출만 따지는 기존 DTIㆍLTV와 달리, 학자금 대출, 자동차 할부금, 마이너스 통장 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 합산, 연 소득과 비교해 대출한도를 정하는 방식이다. 개인이 1년 동안 갚아야 할 모든 부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이다.

전세자금대출은 이자만 따지며 신용대출은 실제 내는 이자에 대출 원금을 10년간 분할 상환하는 것으로 간주해 상환액을 따진다.

아울러 다주택자를 겨냥하는 신(新) DTI(총부채상환비율)가 지난 1월 31일부터 시행 중에 있어 기존 대출의 합산 범위가 단계적으로 늘면서 대출받을 수 있는 한도도 그만큼 줄어들게 된다.

현재 시중은행은 DSR 한도 기준을 100%로 잡고 신용대출은 150%, 담보대출은 200%를 대출 가능 마지노선으로 설정했다. 은행은 DSR을 시범운영하고 올해 하반기에 대출심사 관리지표로 본격 도입할 예정이다. 현재는 금융회사가 DSR을 보조지표로 사용하고 있으나 하반기에는 대출심사 기준으로 DSR을 도입한다.

대출한도가 모두 다 줄어드는 것은 아니다. 전체 대출에서 담보대출 비중이 크거나 대출자의 신용도가 높을 경우, 자산이 많거나 나이가 어려 향후 소득 증가가 예상될 때는 대출한도가 높게 부여될 수 있다.

대다수의 대출한도가 줄어 부동산을 사들이는 수요가 줄어들 것으로 보이는 가운데, 전문가들은 은행마다 DSR 적용기준이 다르지만 원하는 만큼 대출을 받으려면 60~70% 수준으로 관리하는 것이 좋다고 조언한다.

다주택자 옥죄는 ‘양도소득세 중과’ 이달 시행
업계 “거래절벽 현상 장기화 될 수도”

이달부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 시행되면서 매도물량이 줄어드는 상황에서 매수심리도 얼어붙어 주택 ‘거래절벽’ 현상이 현실화되고 있다.

8ㆍ2 부동산 대책에 따라 이달부터 2주택자가 조정 대상 지역 내에서 주택을 팔 때 양도세율이 10%, 3주택 이상이면 과세표준에 따라 26~62%의 세율과 지방소득세까지 더해지면 68.2%의 중과세가 매겨진다.

다시 말해 다주택자가 집을 팔 때 기본세율 6~42%에 10~20%를 추가한 중과세율의 양도세를 내야한다. 조정대상지역은 서울과 세종, 경기 7개 지역과 부산 7개 지구다.

서울부동산정보광장에 따르면 이달 들어 서울 아파트 매매 거래량은 8일 기준 1462건으로 1일 평균거래량으로 환산 시 182.8건이 거래됐다. 일평균 449.6건이 거래된 지난 3월에 비해 절반 이상 급감하면서 연초 3개월 연속 이어온 증가세가 꺾였다.

부동산 거래 신고 기한이 계약일로부터 60일이므로 오는 5월 통계부터는 거래 급감 현상이 더 두드러질 전망이다.

전문가들은 거래절벽 현상이 단기간 그치지 않고 장기간 지속될 수 있다고 내다봤다. 정부의 고강도 규제로 매수심리가 위축됐으며, 당분간 시장 상승을 견인할 뚜렷한 호재가 없기 때문이다.

유관 업계 한 관계자는 “부동산 규제와 대출규제, 금리인상 등이 맞물리면서 매수심리가 크게 위축됐다”며 “여름 비수기와 지방선거를 앞두고 2분기까지 숨고르기와 시장 조정이 불가피할 것”이라고 설명했다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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