▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

정비사업이란 ‘도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업’을 말하고, 정비사업은 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업으로 분류하고 있다(「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제2조제2호). 그리고 사업이 추진되기 위해서는 정비구역이 지정되어야 하는데, 정비기본계획의 수립권자는 10년 단위로 도시주거환경정비기본계획을 수립하여야 한다(제4조제1항).

정비기본계획이 수립이 되면 정비구역의 지정권자는 정비기본계획에 적합한 범위에서 지정요건에 해당하는 구역에 대하여 법에 따라 정비계획을 결정하고 정비구역을 지정할 수 있다(제8조제1항). 사업주체는 도시정비법에 따라 정비사업을 진행할 수 있고, 일정 동의요건을 충족하여 조합 등을 설립하고, 건축계획 등을 마련하여 사업시행계획서 등을 작성하여 사업을 추진하게 된다.

그런데 개정 전 도시정비법에서 정비구역 등의 해제 및 조합 설립 등을 취소할 수 있는 규정을 두었으나 조합 설립 등의 취소는 한시적으로 적용하였고, 개정된 도시정비법은 기존에 사문화되다시피한 정비구역 등의 해제규정은 보완하여 현실화하였다 할 수 있다. 하지만 법에서 정한 요건과 별개로 정비구역의 지정권자가 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 일정요건에 해당하는 경우 정비구역 등을 해제할 수 있도록 위임규정을 두어 적용함에 따라 현실에서 논란이 가중되고 있다는 것이다.

도시정비법에서 정비구역 등의 해제를 위한 구체적인 기준 등에 필요한 사항은 시ㆍ도 조례로 정하도록 하고 있고, 시도조례에 따라 정비구역 등의 지정권자는 정비구역 등의 해제기준을 정하여야 하는 상황에 놓이게 된 것이다. 하지만 도시정비법에서 기본적인 사항을 정하고 있지 아니하여 도시정비법 제21조(정비구역 등의 직권해제) 제1항제1~2호에 해당하는 경우 해제기준을 어떻게 정하느냐는 각 정비사업지의 입장에서 아주 중요한 사안이 되는 것이다.

도시정비법에서는 조합 설립추진위원회를 구성하기 위해 토지등소유자 과반수의 동의를 받아야 하고, 조합 설립을 위해서는 토지등소유자의 3/4 이상의 동의 등을 받아야 한다. 그리고 조합 설립추진위원회나 조합을 해산하는 경우 도시정비법에서는 특별한 규정을 두고 있지 않는 바 있어 사단법인에 관한 민법 제78조를 적용하는 경우 토지등소유자의 3/4 이상의 동의를 받아야 하는 것이다. 그런데 정비구역 등의 해제권자는 해제기준을 정하여 지나치게 낮은 동의율만으로도 조합 등이 해산되도록 규정하고 있다는 것이다. 

일례로 S시의 정비구역 등의 해제기준을 살펴보았을 때 토지등소유자의 10% 이상이 동의하는 경우 해제를 요청할 수 있고, 해제권자는 우편조사 3회를 실시하여 토지등소유자 50% 이상의 의견이 회수될 시 개봉하여 다수의견을 반영하도록 되어 있다. 여기서 논란이 되는 것은 정비구역 등의 해제를 요청할 수 있는 비율과 다수의견의 비율이라 할 수 있다.

도시정비법에서 10%의 의미는 상징성을 갖고 있고, 법에서 정비계획의 입안권자는 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우, 일반적인 총회의 조합원 직접출석률 등에서 적용하고 있으며, 대부분의 백분율은 30% 이상을 요건으로 하고 있다. 그런데 S시의 경우 정비구역 등의 해제요청율을 토지등소유자의 10% 이상으로 하는 것은 정비구역 등의 해제여부를 떠나 너무나 무책임한 비율이라 할 수 있다.

조합의 경우 조합 설립을 동의한 토지등소유자가 75% 이상이라면 동의를 하지 않은 토지등소유자는 약 25%(1/4) 미만이고 그 중에서 10%의 동의만 받으면 정비구역 등의 해제를 요청할 수 있다는 결론에 도달하는 것이다. 일반적으로 정비사업의 성패는 사업성, 토지등소유자의 단합 및 인허가권자의 협조가 삼위일체가 되어야 한다는 전제하에 지나치게 낮은 정비구역 등의 해제요청비율은 주민간 갈등 및 사업성악화를 유발하는 주범이라는 것을 간과하고 있다는 것이다. 따라서 요청율이 10% 이상이라는 것은 정비구역의 지정권자가 정비기본계획이 수립된 정비사업지에 대해 주민간 갈등을 조장하고 사업을 지연시키는 역할을 하고 있다는 것을 자인하는 꼴이 되어버리는 것이다.

따라서 조합 설립추진위원회든 조합이든 설립이 된 후에는 도시정비법에 따라 정비사업을 영위해 나가는 사업주체라 할 수 있는 바, 조합 설립추진위원회의 설립요건이 토지등소유자 50% 이상의 동의가 필요한 점 등을 고려하여 최소 토지등소유자의 25%(1/4) 이상의 동의를 필요로 하여야 할 것이다. 이에 Y시에서 정비구역 등의 해제요건으로 토지등소유자의 1/3 이상의 요청을 필요로 하는 것은 아주 합리적인 적용이라 할 수 있을 것이다.

더군다나 S시의 경우 의견수렴을 할 경우 우편조사를 3회 실시하고, 토지등소유자의 50% 이상의 의견이 수렴되는 경우 수렴된 의견을 개봉하여 다수의견을 반영하여 정비구역 등의 해제여부를 결정하는 것으로 되어 있다. 다만 도시계획위원회의 심의를 거치는 점을 고려할 경우 의견수렴결과가 정비구역 등의 해제를 직접 결정하는 것은 아니라 하더라도 우편조사를 3회에 걸쳐 실시하고, 50% 이상 의견을 수렴하여 다수의견을 따른다는 것은 너무나 방관자적 운영이라는 것이다.

일반적으로 우편물이 발송되어 의견이 수렴되기까지 1주일이 걸린다는 기준으로 3주와 토지등소유자들로부터 동의를 받는 기간 등을 고려할 경우 정비사업지는 이전투구의 장이 되어버리는 것이다. 이에 우편물을 발송하여 조사를 3회 실시한다는 전제하에 제반요건을 더욱 강화하여 정비구역 등을 해제하려는 자가 그 권한을 남용하지 않도록 하여야 하는 것이다. 일례로 전체 토지등소유자의 과반수가 넘는 찬성으로 정비구역 등을 해제할 수 있다고 규정화하는 것이다.

정비구역 등의 해제기준은 정비사업지가 정상적으로 사업을 영위해 나갈 수 있는 해답을 주어야 함에도 불구하고, 해제기준을 완화하여 인기영합적 행정을 한다면 국민의 혈세인 매몰비용의 부담을 가중시킬 뿐만 아니라, 주민간 갈등도 증폭되어 간접비의 부담도 가중시킬 것이다. 따라서 정비구역 등의 해제 요청비율은 최소 1/4 이상, 의견수렴 심의상정비율은 토지등소유자의 50% 이상으로 하여야 하고, 정비구역 등의 해제기준은 정상적인 사업에 초점을 맞추어야 하는 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>