▲ 최근 대법원은 원고 청구가 신의 성실의 원칙에 위배된다며 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 환송했다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 집합건물이 용이하게 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖출 수 있음에도 불구하고 인도 청구 등을 하는 것은 신의칙에 반한다는 판결이 나와 이목이 집중된다.

지난 3월 27일 대법원 제3부는 집합건물을 신축해 소유권 보존등기를 한 자가 집합건물에 독립성이 없음을 이유로 등기무효를 주장하는 것이 신의칙에 반하는지 여부에 대해 ‘해당 사례는 신의칙에 반한다’며 원고의 상고를 기각했다. 

신의칙이란 계약관계와 같이 일정한 법률관계에 있는 자는 서로 상대방의 신뢰에 어긋나지 않도록 성실하게 행동해야 한다는 민법의 원칙을 말한다. 신의칙은 그 내용이 추상적으로 규정돼 있기 때문에 어떤 상황에 적용되는지 명확히 제시하기 어렵다. 이번 판례는 구분건물에 대한 신의칙 판례다.

사건의 개요를 살펴보면 원고 A는 수원시(주소 생략) 센터블스파 건물(이하 이 사건 상가)을 신축했고, 이 사건 상가 2층 점포 중 일부인 원심판결 별지1 목록 기재 31개 점포(이하 이 사건 각 점포)에 관해 2003년 9월 16일 각 구분건물로 소유권보존등기를 마쳤다. 당시 이 사건 각 점포의 바닥 중 일부에 검은색 테이프로 구획선 표시가 돼있거나 1.3~1.4m 높이로 이동이 용이하도록 바퀴가 달린 경량 파티션으로 일부 구역이 나눠져 있었을 뿐, 별다른 경계표시나 호수(號數) 표시가 돼있지는 않았다.

이 사건 각 점포에 관해서는 수원지구 축산업협동조합 등의 근저당권이 각 설정돼 있었는데, 임의경매절차 또는 공매절차를 통해 2008년 2월 14일 경까지 모두 매각 또는 공매됐다. 이후 최종적으로 피고가 모두 매수해 2010년 2월 9일 각 소유권이전등기를 마쳤다.

피고 B는 현재 이 사건 각 점포를 일체로 사용하면서 대형 장난감매장을 운영하고 있다. 

원고는 이 사건에서, 이 사건 각 점포가 소유권보존등기 당시 구분건물로서의 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추지 못했으므로 소유권보존등기 이후의 등기는 모두 무효이고 자신이 여전히 원시취득자로서 소유자라고 주장하며, 피고를 상대로 이 사건 각 점포에 관한 멸실등기절차를 이행할 것과 피고가 점유하고 있는 부분을 인도할 것을 구하고 있다. 

먼저 대법원은 “1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 이용상은 물론 구조상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다. 위의 요건이 없으면 이러한 등기에 기초해 경매 절차가 진행돼 매각허가를 받고 매수대금을 납부했더라도, 그 상태만으로는 그 등기는 효력이 없으므로 매수인은 소유권을 취득할 수 없다”고 말문을 열었다.

또한 “원고는 이 사건 상가를 신축한 뒤 스스로 이 사건 각 점포를 구분건물로 등기했고, 이 사건 각 점포에 관해 수원지구 축산업협동조합 등과 사이에 근저당권설정계약을 체결하고 근저당권설정등기를 마쳐주기까지 했다. 설령 원고의 소유권보존등기 당시 이 사건 각 점포가 구분건물로서의 요건을 갖추지 못했다고 하더라도, 장차 그러한 요건을 갖추는 것이 사회통념상 불가능하다고 평가될 정도에 이르지 않는 이상 위 근저당권설정계약이 무효라고 볼 수는 없다. 따라서 원고는 특별한 사정이 없는 한 근저당권자들에게 이 사건 각 점포가 구분건물로서의 요건을 갖출 수 있도록 해줘야 할 의무를 부담한다. 이러한 지위에 있는 원고가 도리어 구분건물로서의 요건을 갖추지 못하고 있다는 사정을 들어 거래상대방을 상대로 자신의 소유권을 행사하려는 것은 정의 관념에도 반한다. 그리고 이는 피고와 같은 전전양수인에 대한 관계에서도 마찬가지”라고 봤다.

또한 “비록 현재 이 사건 각 점포가 구분건물로서의 요건을 갖추지 못하고 있다고 하더라도, 앞으로 이를 갖출 경우에는 피고 앞으로의 각 소유권이전등기는 모두 구분건물에 관한 등기로서 유효한 것으로 될 수도 있다”며 “더욱이 원고는 이 사건 각 구분점포에 대한 경매나 공매절차에서는 별다른 이의를 제기하지 않은 것으로 보이고, 자신 앞으로 소유권보존등기를 마친 뒤 무려 10년이나 경과한 시점에서 이 사건 소를 제기했다”고 지적했다.

이어 “그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 이 사건 각 청구가 신의칙에 위반된다고 보기 어렵다고 판단했었다. 이러한 원심의 판단에는 집합건물에 있어서 구조상ㆍ이용상 독립성에 관한 법리, 계약 무효에 관한 법리와 신의칙에 관한 법리를 오해해 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 피고의 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다”고 봤다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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