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조합 설립 앞둔 과천주공10단지 재건축, 과천의 랜드마크로 거듭난다!
▲ 과천주공10단지. <제공=해당 추진위>

[아유경제=김필중 기자] 준강남권으로 꼽히는 과천 일대 도시정비사업들이 활기를 띠고 있다. 올해 분양을 시작한 2기 재건축 단지의 뒤를 이어 3기 재건축 추진 단지들이 잇따라 조합 설립과 시공자 선정을 위해 박차를 가하고 있기 때문이다.

그중 지난달(3월) 24일 조합 창립총회를 위한 주민설명회를 개최한 과천주공10단지 재건축사업에 업계의 눈과 귀가 쏠리고 있다.

과천에서는 드물게 중ㆍ대형 평형으로 구성된 과천주공10단지는 지하철 4호선 과천역과 바로 접해있는 초역세권 단지로 관악산을 접하고 있어 쾌적성이 단연 돋보이며 인근에 중앙공원과 이마트, 경기도립 과천도서관 등 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있다.

또한 과천시청과 정부과천종합청사 등 업무지역과도 가까우며 인근에 청계초, 과천초, 과천중, 과천고 등이 있어 우수한 학군을 자랑한다.

과천주공10단지 재건축사업은 경기 과천시 관문로 166(중앙동) 일대 10만2100㎡를 대상으로 한다. 현 건축계획상 이곳에는 건폐율 30% 이하, 용적률 204.2% 이하를 적용한 지상 최고 28층 공동주택 1339가구 등이 공급된다. 전용면적별로 ▲59㎡ 373가구 ▲84㎡ 604가구 ▲112㎡ 302가구 ▲121㎡ 40가구 ▲142㎡ 21가구 등이다.

[인터뷰] 과천주공10단지 문상환 추진위원장
“재건축사업은 시간과의 싸움… 조합 설립 이후도 신속하게 진행”
“명품 중대형 아파트 건축으로 과천의 랜드마크 될 것”

▲ 과천주공10단지 문상환 추진위원장. <제공=해당 추진위>

조합 창립총회가 두 달 앞으로 다가온 가운데, 문 위원장은 이제는 모두가 한마음 한뜻으로 성공적인 재건축사업 추진을 위해 나아가야 할 때라고 강조했다.

다음은 이달 11일 본보가 찾은 과천주공10단지 문상환 추진위원장과의 일문일답. 

- ‘과천주공10단지’ 재건축사업이 어떻게 진행돼 왔는지/

2014년 12월 정밀안전진단을 통과한 후 주민설명회와 주민공람을 거쳐 2016년 11월에 정비구역 지정 고시를 받은 우리 과천주공10단지는 두 개의 재건축 추진준비위원회가 존재해 치열한 경쟁을 벌였고, 2017년 3월 30일에 우리가 과천시로부터 추진위구성승인을 받았다.

추진위가 출범한지 한 달 만에 초대 추진위원장이 건강상의 이유로 자리에서 물러났고, 작년 5월에 주민총회에서 선거를 실시해 추진위원장으로 선출된 본인이 추진위 업무를 운영해 오고 있다. 

- 성공적인 시공자 선정을 위한 전략이나 중점을 두고 있는 부분은/

시공자 선정은 재건축사업에 있어서 가장 중요한 일이다. 우리 재건축사업을 성공적으로 완수하기 위해서는 우리 구역의 특징을 잘 이해하고 조합원의 이익과 희망사항을 최대한 보듬어 줄 수 있는 시공자를 선정해야 한다. 우리 단지 내에는 많은 전문가가 살고 있다. 건축사, 설계사, 토목기사, 전기기사, 도시공학 박사, 지질학 박사 등을 위시한 각 분야의 엔지니어와 회계사, 감정평가사, 법무사, 변호사, 세무사, 판검사 등 다양한 분야의 전문가들이 거주하고 있어 이들의 협조와 자문을 잘 이끌어 내면 가장 우수한 시공자를 선정할 수 있으리라고 판단하고 있다. 현재도 건축기술자문위원회, 법무ㆍ재무자문위원회, 기획홍보자문위원회, 상수도문제해결소위원회 등을 운영하며 수시로 자문을 받아 추진위를 차질 없이 운영하고 있지만 시공자 선정 시에는 보다 자주 그리고 전문적인 자문을 받고 다양한 의견을 수렴해 최적합한 시공자를 선정할 계획이다.

- 사업을 추진하면서 가장 어려웠던 점과 그 해결책은 무엇이었는지/ 

추진위 구성 전부터 두 개의 팀이 치열하게 경쟁했기에 우리와 궤적을 달리하는 반대편에 선 분들이 있다. 모든 소유자가 함께 해도 소기의 목적을 달성하기가 쉽지 않은 것이 재건축사업인데 늘 반대여론에 부딪히다 보니 일은 더뎌지고 사소한 문제로 일정이 늦춰지곤 했다. 반대편에 있는 구성원들을 이해시키려고 많은 노력을 해봤으나 쉽지 않았다. 그분들을 우리와 같은 편에 서게 하기 위해서는 막연히 부탁하고 감정적으로 호소하기 보다는 재건축사업의 필요성, 이익의 극대화, 올바르고 깨끗한 재건축업무 시행을 하고 있음을 부단히 설명하고 이해를 구하는 것이 지름길이라는 것을 뒤늦게나마 깨달았다. 두 달 후면 개최될 조합 창립총회 전까지 재건축사업을 함께 빨리 해나가는 것이 우리 모두에게 득이 되며 여기서 머뭇거리면 재건축 호기를 놓치게 될 수 있다는 것을 강조하며 조합 설립에 동참시켜 나가겠다.

- 향후 사업 일정과 계획은/

우선 올 상반기에 조합 창립총회를 개최하기 위해 내주(4월 중순)부터 조합 설립 동의서를 징구할 예정이다. 그리고 올해 10월 내 시공자선정총회를 개최할 예정이다. 그래서 내년 상반기 건축심의 통과, 하반기 사업시행인가, 2020년 상반기 관리처분인가를 받아 하반기에 조합원 이주 및 착공을 목표로 열심히 뛰고 있다.

- 행정 당국에 각종 심의 등 개선을 바라는 부분은 무엇인가/

재건축사업은 정부의 건설공사가 아니라 민간이 하는 하나의 수익사업이다. 그래서 재건축을 해서 수익이 나면 법인세를 내지 않는가? 그래서 재건축사업은 정부가 너무 간섭하지 말고 시장경제에 맡겨 놓아야 한다고 생각한다. 재건축초과이익환수제(이하 초과이익환수제)나 분양가 상한제 등을 통한 과도한 정부의 간섭은 재건축ㆍ부동산시장에 기형적인 폐해만 낳을 수 있다. 특히 위헌적인 요소를 많이 내포하고 있는 초과이익환수제는 수정ㆍ보완이 필요하다. 재건축을 하면서 지자체에 많은 토지를 기부채납 했는데도 초과이익을 환수해 간다는 것은 이중과세 그 이상이며 더구나 집을 매도하기 전에 즉, 양도차익이 실현되기도 전에 초과이익을 환수해 가는 것은 도저히 납득이 가지 않는다. 불필요한 규제는 철폐해 시간이 곧 돈이라는 재건축사업이 신속하게 진행되길 희망한다.

- 원활한 사업시행을 위해 현재 해결해야할 과제가 있다면/

우리 과천주공10단지의 재건축사업 추진에는 타 재건축 단지와는 다른 애로사항이 있다. 초등학교나 상가와의 마찰문제는 어느 재건축 단지에나 흔히 있지만, 우리 단지에는 광역상수도 이설문제가 대두되고 있다. 34년 전 주택공사가 우리 단지를 분양할 때 우리 단지 내에 광역상수도관이 매설돼 있는 것을 공지하지 않고 분양했다. 주민들은 최근에야 그 사실을 알고 당국의 처사에 분통을 터뜨리고 있다. 문제는 직경이 2m가 되고 길이가 400m나 되는 상수도관 이설비용 20여 억 원을 우리가 부담해야 한다는 것이다. 당시 주택공사가 매설사실을 알리지도 않고 분양했기에 이설비용은 한국토지주택공사(LH)가 부담해야 된다고 주민들은 주장하고 있다. 현재 상수도이설문제 태스크포스(TF)팀을 가동하고 있으며 해결을 위해서 동원할 수 있는 모든 수단을 강구할 예정이다.

- 예비 조합원에게 당부하고 싶은 말은/

과천주공10단지 토지등소유자 대부분이 빠른 재건축을 희망하고 있지만 아직도 재건축을 반대하는 분들이 있다. 특히 정부의 8ㆍ2 부동산 대책 발표 후 초과이익환수제, 조합원 지위 양도금지, 양도소득세 중과 등이 부담스럽다며 이런 규제가 완화될 때까지 좀 기다려 보자는 분들이 있으며, 심지어 이 정부가 바뀐 후에 재건축을 하자는 분들도 있다. 그러나 재건축은 곧 시간과의 싸움이며 지금 이 재건축 붐이 언제 끝날 지도 모르기에 다소의 불이익이 있더라도 재건축은 빨리 추진해야 된다는 말을 드리고 싶다. 과천지역에서는 마지막 재건축 단지로서 이번 기회를 놓치면 10년 이상을 다시 기다려야 할지도 모르기 때문이다. 초과이익환수제는 일단 이익이 발생하기에 내는 것이므로 재건축도 하지 않아 한 푼도 안 내는 것보다는 나은 것이다. 또 재건축 부담금을 최대한 줄이는 방안을 강구해야지 그것이 무서워 피하는 것은 마치 비행기가 추락할까봐 해외에 나가보지도 못하는 것과 같다고 할 수 있다. 최근 초과이익환수제에 대한 수정 법률안도 제기되고 있고 위헌 소송도 제기되고 있으니 너무 걱정만 하지 마시고 재건축사업에 동참해 주시길 당부드린다. 아무 일도 하지 않으면 아무 것도 얻을 수 없다.

- 과천주공10단지가 누리는 개발호재는/

과천주공10단지는 공급면적 기준으로 40평(132.2㎡), 33평(109㎡), 27평(89.2㎡) 세 종류의 아파트가 있는데 전용면적이 각각 38평(125.6㎡), 32평(105.7㎡), 25평(82.6㎡)이며 대지지분은 각각 48.9평(161.6㎡), 41.4평(136.8㎡), 32.8(108.4㎡)평으로 아파트를 지을 필요 없이 다 허물고 단독주택을 지어도 될 정도다. 아울러 지난 1월에 감정평가사가 재건축 분담금을 산정한 결과 현 33평(109㎡) 소유자가 새로 짓는 같은 평형에 입주 시 5억 원 이상을 환급 받을 수 있다고 하니 과천주공10단지의 사업성은 대단히 좋다고 할 수 있다. 그리고 현재도 과천의 중대형 아파트로서 그 가치를 높이 인정받고 있지만 향후 지을 아파트도 고급 명품 중대형 아파트로 건축해 과천의 랜드마크가 되면 과천주공10단지의 아파트 가격도 강남 못지않은 고가가 되리라고 생각한다.

▲ 과천주공10단지 재건축 조감도. <제공=해당 추진위>

김필중 기자  kpj11@naver.com

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