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투자자에 매력적인 서울 재개발ㆍ재건축 사업지는?
▲ 정부의 연이은 부동산시장 규제에도 불구하고 ‘금싸라기’를 찾고자 하는 투자자들의 열정은 여전히 뜨겁다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 정부의 연이은 규제로 부동산시장이 골머리를 썩고 있음에도 여전히 서울권 내에 재개발ㆍ재건축 사업지는 투자자들을 향해 매력적인 자태를 뽐내고 있다. 이에 본보는 투자처로 지켜볼만한 도시정비사업 구역에 대해 좀 더 자세히 알아보고자 한다.

대지지분이 높은 서울 주요 재건축 단지 ‘눈길’
전문가 “무작정 투자는 금물… 장기적인 플랜으로 접근해야” 

“저는 재건축 아파트의 수익성을 볼 때, 대지지분을 가장 많이 고려해요… 대개 대지지분이 많으면 그만큼 투자할 가치가 큰 상품이거든요”

부동산시장과 관련해 대화를 하던 중 최근 재건축 아파트를 눈여겨보던 회사원 A씨가 한 말이다. 보통 많은 전문가들은 재건축 아파트에 관심이 있다면 ‘대지지분’을 고려하라고 조언한다.

‘대지지분’이란 아파트 전체 단지의 대지 면적을 가구 수로 나눠 등기부에 표시되는 면적을 말한다. 예컨대 아파트 단지의 대지 면적이 100이고 소유자가 10명이라면 대지지분은 100/10으로 10이 된다. 대지지분이 낮으면 보상해 줄 대상자가 많아 사업성이 떨어진다.

반대로 대지지분이 높으면 용적률(대지 면적에 대한 건축연면적의 비율)이 낮아서 동과 동 사이의 공간이 넓고 층수가 낮으며 편의시설이 많아 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있고 많은 아파트를 신축할 수 있다는 것을 의미한다. 낮은 용적률의 단지는 재건축 시 증축의 폭이 커지기 때문에 얻을 수 있는 수익도 커진다.

정부가 계속해서 재건축시장 과열을 막기 위해 강도 높은 규제를 가하고 있지만 여전히 시장에 대한 관심을 사그라질 줄 모르고 있다. 수요자들 사이에서 재건축을 하면 큰 수익을 볼 수 있다는 얘기가 나돌 정도로 보통의 아파트들보다 놓은 투자가치가 있기 때문이다. 이때 A씨처럼 부동산시장에 관심을 갖고 있던 예비 투자자들은 ‘대지지분’에 민감하다.

▲ 잠실주공5단지. <사진=아유경제 DB>

최근 가장 기대되는 아파트를 꼽자면 1987년 준공된 송파구 ▲잠실주공5단지를 들 수 있는데 해당 단지는 공동주택 30개동 3930가구 규모의 대단지로 전용면적 기준으로 76㎡는 대지지분 76㎡, 81㎡는 80.9㎡, 82㎡는 83㎡에 달한다. 전용면적보다 대지지분이 커 사업 수익성 역시 뛰어날 것으로 보인다. 여기에 용적률도 138%로 낮은 편이다.

유관 업계 한 전문가는 “해당 단지의 경우 분양가 상한제가 적용되면 파이(수익)가 줄어들 수 있지만 전용면적 76㎡를 기준으로 잡을 때 재건축 이후에는 전용 102㎡ 아파트에 3억~4억 원 정도의 수익을 얻을 수 있다”고 귀띔했다.

양천구 ▲목동신시가지 아파트(1~14단지) 역시 대지지분이 높은 단지로 목동신시가지5단지는 용적률이 116%이며, 전용 95㎡의 대지지분은 92㎡, 전용 65㎡는 62.8㎡ 정도다. 용적률이 125%인 목동신시가지7단지는 전용 66㎡(고층)의 대지지분이 63㎡이고, 같은 면적의 저층인 경우 대지지분은 70.3㎡까지 높아진다. 특히 11단지의 경우 전용면적 51㎡의 대지지분은 55㎡, 전용 66㎡는 약 71㎡로 잠실주공5단지에 못지않다. 용적률도 120% 정도로 입지가 상대적으로 좋지 않다는 평가에도 불구하고 많은 투자자들이 군침을 흘리고 있다.

이외에도 서초구 ▲반포주공1단지 3주구도 높은 대지지분을 자랑한다. 1973년 공동주택 35개동 1490가구로 규모로 지어진 반포주공1단지 3주구는 모든 동이 전용면적 72㎡로 구성된 가운데 15동의 경우 68.57㎡, 20동 68.24㎡, 23동은 63.22㎡, 26동 63.19㎡, 22동 62.1㎡, 1동 60.55㎡에 달하며 용적률도 127%로 낮다.

반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구의 사업성도 뒤처지지 않는다. 전용면적 84㎡는 대지지분이 가장 높은 가구가 108동 107.58㎡, 가장 낮은 가구는 98동 85.33㎡다. 나머지 동의 대지지분도 대부분 100㎡ 안팎이어서 향후 재건축이 완료되면 조합원은 일명 ‘1+1’으로 2채를 가져갈 수 있다.

인근의 한 공인중개사사무소 관계자는 “반포주공1단지 3주구의 경우 주택 구역 자체가 5층으로 지어졌을 정도로 저층인데 대지지분이 높아 인기를 끌고 있다”며 “정부의 계속된 압박에도 이 같은 흐름은 이어질 것으로 보인다”고 전망했다.

하지만 대지지분이 높고, 용적률이 낮다고 해서 무작정 투자를 결심하는 것은 위험하다. 정부의 강한 규제로 이어지고 있는 만큼 섣불리 뛰어들었다가 봉변을 당할 수 있기 때문이다. 또한 상당한 자금이 요구되고 장기적으로 돈이 묶일 수도 있어 여윳돈이 없는 사람은 투자하는데 신중한 접근이 필요하다.

업계의 한 전문가는 “재건축을 통해 얻는 이익이 클수록 재건축초과이익환수제도의 직격탄을 맞을 수 있다”며 “게다가 재건축사업은 사업 기간이 길어 장기적인 관점에서 투자 여부를 결정해야 한다”고 조언했다.

▲ 대지지분 정도, 입지조건, 조합설립 여부 등에 따라 재개발ㆍ재건축 지역의 이익 크기가 제각각일 것으로 보인다. <사진=아유경제 DB>

‘입지 조건, 호재, 조합설립인가 여부 등도 고려할만한 투자 요소’
강남에 이어 강북까지 매력적인 투자 지역 많아… 전문가 “꼼꼼하게 알아봐야”

대지지분이나 용적률 이외에도 입지 조건, 조합설립인가 여부 등도 고려해야 할 투자 요소로 꼽힌다. 특히 조합설립인가 후에는 조합원 지위를 양도할 수 없기 때문에 인가 전에 투자를 하는 것이 손해를 보지 않게 된다.

현재 조합설립인가 단계에 이르지 못한 서울 재건축 단지로는 강남구의 ▲개포주공 5ㆍ6ㆍ7단지 ▲개포현대1차 ▲은마아파트 ▲개포럭키 ▲도곡동 개포5차우성 ▲도곡삼호ㆍ삼익 ▲압구정현대 등과 서초구의 ▲반포경남 ▲삼호가든5차 ▲신반포 궁전 ▲방배신삼호 ▲방배 삼호 ▲서초진흥 ▲신반포2차ㆍ4차ㆍ16차ㆍ17차ㆍ25차ㆍ26차, 송파구의 ▲가락프라자 ▲송파한양2차 ▲장미 1ㆍ2ㆍ3차 ▲잠실우성 ▲잠실우성4차 등이 있다.

여기에 아직 정비구역 지정 이전 단계로 송파구 ▲아시아 선수촌 ▲올림픽선수촌 ▲올림픽훼밀리타운 등과 강남구의 ▲압구정미성2차 아파트 등도 매력적인 곳이다.

▲ 은마아파트. <사진=아유경제 DB>

강북권 재개발 역시 고려해볼만한 지역이다. 강남 재건축에 비해 상대적으로 규제가 약하고 저평가돼 있다는 게 업계의 시선이다. 

먼저 ▲북가좌6구역은 단지에서 도보로 불과 3분 거리 내에 경의중앙선ㆍ공항철도ㆍ6호선 환승역인 디지털미디어시티역이 위치해 있으며 수색로ㆍ강변북로ㆍ내부순환로ㆍ성산로가 가까워 입지가 우수하다는 평가를 받고 있다. 

하지만 구역 내 임대사업자들의 반발로 아직 진척이 더뎌 조합 설립 전이다. 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역이 혼재된 이곳은 10만4656㎡의 대지를 대상으로 용적률 250%를 적용받아 최고 24층 이하 아파트 23개동 1903가구로 재탄생한다.

전농ㆍ답십리 재정비촉진지구의 ▲전농8구역 재개발 역시 눈에 띈다. 이곳은 동대문구 전농로17길 26(전농동) 일원 9만3697㎡를 대상으로 건폐율 20.18%, 용적률 229.98%를 적용해 총 1777가구(임대 262가구)를 공급한다. 대로변에 상가가 적어 보상비 등이 높지 사업성이 높을 것으로 예상된다. 하지만 주민들과의 마찰로 조합 설립 등 사업 추진에 어려움을 겪고 있다. 

서대문구 ▲가재울7구역 재개발사업도 조합 설립을 향한 막바지 절차에 다다랐다. 가재울뉴타운사업 구역 중 유일하게 남아 있는 구역으로 주민들의 재개발 반대로 사업이 지연됐지만 우여곡절 끝에 지난 1월 10일 조합 창립총회를 개최했다. 이곳은 서대문구 북가좌2동 73-1(응암로2길 27) 일대 7만9696㎡에 공동주택 1563가구 등이 들어설 계획이다.

영등포뉴타운은 아직 사업 초기 단계다. 서울 영등포구 ▲영등포1-3구역 도시환경정비는 영등포구 양산로35길 10(영등포동7가) 일대 8407㎡를 대상으로 용적률 610% 이하, 건폐율 53% 이하를 적용한 지하 5층~지상 최고 30층 공동주택 3개동 185가구 등을 공급할 계획이다. 2020년 하반기 완공이 예상된다.

영등포1-3구역 일대는 ‘2030 서울시 도시기본계획’상 서울 3대 핵심 지역으로 향후 개발을 통해 영등포의 중심으로 거듭날 것으로 업계 전문가들은 전망했다. 아울러 지하철 5호선 영등포시장역과 인접한 초역세권으로 교통편이 우수하다는 평가를 받는다.

도시환경정비사업인 ▲1-13구역(영등포동 5가 32∼8)과 ▲1-2구역(영등포동 7가 76∼5)은 각각 642가구(임대 235가구), 192가구(임대 56가구)를 공급한다. 두 구역 모두 조합설립인가를 득했거나 조합이 운영된 상태다. 

반면 ▲1-11구역 재개발(영등포동 5가 30)은 715가구(임대 314가구) 규모이며 추진위원회, ▲1-12구역 재개발(영등포동 5가 22-3)은 413가구(임대 35가구)가 공급되며 정비구역으로 지정된 상태다. 7개 구역 모든 사업이 완료되면 3552가구 규모의 대단지 주거타운이 형성된다.

▲ 한남3구역 재개발 조감도. <사진=아유경제 DB>

한남뉴타운도 눈여겨 볼만한 투자처로 평가된다. 남쪽으로는 한강을 끼고, 남산 조망이 가능한데다 지하철 6호선 이태원역과 경의중앙선 한남역이 가까이 위치해 있는 등 실속 있는 투자지로서 제격이다. 용산공원, 외인아파트 분양 등이 예정돼 있는 만큼 밝은 미래를 자랑한다. 

특히, ▲한남3구역은 2017년 10월 서울시 건축위원회 심의를 통과하는 등 한남뉴타운 4개 구역 중 사업 진행 속도가 가장 빠르다. 한남3구역 재개발사업은 2022년 7월 준공을 목표로 2019년 9월 공사에 들어갈 예정이다.

성수전략정비구역도 한남뉴타운과 비슷한 특징을 갖고 있다. 압구정동과 바로 맞은편에서 한강을 조망할 수 있고 주변에 지하철 2호선 뚝섬역ㆍ성수역과 7호선 뚝섬유원지역, 분당선 서울숲역 등의 이용이 용이해 매력적인 투자처로 손꼽힌다. 무엇보다 한강변에서 유일하게 50층 재개발이 가능한 지역이라 폭발적인 잠재력을 갖고 있다.

▲성수4구역은 지난해 9월 서울시 교통영향평가를 통과했고 서울시 건축심의에서 48층 규모의 아파트 1542가구를 짓는 재개발 심의안이 논의될 예정이다. 

이에 대해 업계의 전문가들은 “조합설립인가 전인 구역들의 경우에는 향후 진행 과정에 따라 가격이 큰 폭으로 상승할 수 있다”면서도 “하지만 만약 사업이 늦어지거나 중단될 수도 있으므로 구입하기 전 현장조사를 꼼꼼히 해야 한다”고 조언했다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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