▲ 주거재생사업 구상도. <제공=서울시>

[아유경제=서승아 기자] 정부가 최근 쇠퇴한 도시를 되살리는 도시재생 뉴딜사업을 발표했다. 이에 따르면 앞으로 5년간 전국 250곳에 청년창업 공간과 복합 문화시설 등 도시재생 혁신거점이 조성된다. 이 가운데, 투기 수요가 집중되는 서울이 도시재생 뉴딜사업 대상지로 포함될지 업계의 이목이 집중되고 있다.

도시재생 뉴딜사업 로드맵 ‘시동’… 전국 250곳 ‘혁신공간’ 만든다

지난달(3월) 27일 국토교통부(이하 국토부)에 따르면 정부는 도시재생뉴딜 로드맵을 통해 5년간 500곳에서 도시재생 뉴딜사업을 시행하고 이 중 절반인 250곳의 사업지 내에 혁신거점을 조성하겠다고 밝혔다.

혁신거점은 청년창업 지원 시설 100곳과 유휴 국ㆍ공유지, 노후 공공청사 등을 활용한 도심 내 문화ㆍ창업 등 복합시설 50곳, 문화체육관광부 등 다른 부처와 협업을 통해 지역의 역사ㆍ문화 자원을 활용하는 관광시설 등 특화시설 100곳 등이다. 혁신거점에는 시세 50% 이하의 저렴한 임대료로 들어갈 수 있는 창업 인큐베이팅 사무실과 시세 80% 이하로 공급되는 공공임대상가가 각 100개소씩 들어선다.

국토부는 노후 주거지를 쾌적한 주거환경으로 정비하기 위해 도시재생 사업지에 마을 도서관이나 커뮤니티 시설 등 선진국 수준의 생활 인프라를 확충하도록 하는 최저기준도 마련한다. 자율주택과 가로주택 등 소규모 정비사업을 활성화하기 위해 주택도시기금을 융자해주고 통합지원센터를 설립하는 등 지원책을 가동한다. 이와 함께 도시재생뉴딜로 인해 원 거주민이 터전에서 쫓겨나는 젠트리피케이션이 발생하지 않도록 사업지 선정시 임대료 인상폭을 제한하는 등의 협약 체결을 의무화하는 방안도 추진한다.

국토부는 올해 도시재생뉴딜 사업지 투기수요를 차단하기 위해 사업 신청→선정→착수 등 3단계에 걸쳐 도시재생 뉴딜사업 대상 지역과 인근 지역의 주택가격을 살펴본 뒤 과열 시 사업대상에서 제외한다. 선정단계에서는 해당 지자체가 투기방지 및 부동산가격 관리대책을 사업계획에 포함하도록 평가에 반영한다. 

이어 지난 10일 국토부는 한국감정원 본사에서 자율주택정비사업 통합지원센터 개소식을 갖고 본격적으로 도시재생 뉴딜 주거재생사업에 착수했다.

자율주택정비사업은 2~3명의 집주인(10필지 미만)이 뜻을 모아 노후주택을 허물고 새로운 주택을 건설하는 소규모 정비사업으로, 재개발 등 전면철거 사업과 달리 원하는 사람만 사업에 참여해 주민 갈등을 예방할 수 있다.

그리고, 주거 내몰림도 최소화할 수 있는 등 도시재생 뉴딜사업의 중요 사업수단으로 주목받아 왔다. 다만, 사업 규모가 작고 자율주택정비사업에 대한 주민 개개인의 전문성이 부족해 주민 스스로의 힘만으로 사업을 원활히 추진하는 데에 다소 어려움이 예상된다.

이에 자율주택정비사업 통합지원센터를 전국 4개소에 개소하고, 가설계 및 사업성 분석, 건축사ㆍ시공자 추천, 착공 및 이주 지원까지 모든 과정을 지원하는 통합지원 상담업무를 실시한다.

▲ 국토교통부가 최근 도시재생 뉴딜사업을 본격적으로 추진해 조만간 사업 대상지를 발표할 예정으로 서울시가 포함될지 업계의 이목이 집중되고 있다. 사진은 김현미 국토교통부장관. <출처=국토교통부>

▲ 도시재생 뉴딜사업 일정.

업계 “서울 포함될까?”… 서울 포함 여부 이달 중 결정
국토부 “부동산 지표 통해 포함 여부 결정”… 전문가 “부동산 투기 광풍 불 것”

이번 로드맵에는 투기 광풍이 부는 서울이 포함되지 않아 향후 포함될지 주목되고 있다. 서울 집값 상승이 도시재생 뉴딜사업의 일환인 도시정비사업 주도로 이뤄진 만큼 도시재생 뉴딜사업 대상지로 선정되는 것 자체가 호재로 작용할 것이라는 인식이 박혔기 때문이다. 이에 오는 8∼9월 도시재생뉴딜 대상지가 선정되면 대상 지역이나 인근 부동산 지역이 급물살을 타며 부동산시장 상황에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다.

국토부에 따르면 서울이 도시재생 뉴딜 지역에 포함될지 여부가 다음 달(5월) 중 결정될 전망이다. 서울을 제외한 도시재생은 한계가 크다는 지적이 많아 국토부의 결정에 더욱 이목이 쏠리고 있다.

지난달(3월) 27일 국토부 관계자는 “오는 5월 2018년 도시재생 뉴딜 사업지 선정 계획을 발표할 때 부동산시장 상황을 보고 서울을 포함할 것인지 여부를 신중하게 결정하겠다”고 말했다. 

서울은 앞서 도시재생 뉴딜사업지 공모 대상에서 제외돼 있다. 지난해 8ㆍ2 부동산 대책에서 투기과열지구는 사업지 선정에서 보류하기로 했기 때문이다.

국토부 관계자는 “도심지나 주거지 낙후도면에서 지방의 상황이 훨씬 심각하고, 서울시의 경우 굳이 중앙정부의 도움을 받지 않더라도 자체적으로 역량도 충분하고 자금 여력도 다른 지방의 자체에 비해 상황이 낫다”고 말했다.

그러나 서울이라는 상징성과 정책효과 면에서 서울을 제외한 도시재생사업은 한계가 있다는 지적도 나온다. 이런 점에서도 담당 부처인 국토부도 내심 서울을 마냥 제외시키는 것은 정책적 제약이 크다는 입장이다.

국토부 관계자는 “서울은 부동산 가격 이슈가 워낙 민감하게 작용하기 때문에 큰 기준에서 생각할 계획”이라고 말했다.

일각에선 부동산 과열 현상이 진정 국면에 접어든 상황에서 도시재생 뉴딜사업이 자칫 개발 호재로 인식돼 또다시 투기 광풍이 일 수 있다는 우려도 나오고 있다.

한 부동산 전문가는 “투자자들은 서울로 몰려있기 때문에 좋은 의도로 진행되는 도시재생사업이 자칫 투기판으로 변질될 가능성이 크다”며 “시장이 침체된 지방이나 수도권 외곽을 중심으로 사업을 진행한 뒤, 서울은 마지막 카드로 꺼내 들어도 될 것 같다”고 지적했다.

이처럼 업계 다수의 관계자들은 현재로서는 서울을 도시재생 뉴딜사업 대상지에서 제외하거나 포함하더라도 낙후된 곳 일부만 대상지에 들어갈 가능성이 높다고 입을 모은다. 그동안 서울 집값 상승이 재개발ㆍ재건축 주도로 이뤄진 만큼 도시재생 뉴딜사업 대상지에 포함될 경우 해당 부동산시장이 들썩일 가능성이 높기 때문이다.

게다가 서울시의 경우 300억 원이 넘는 도시재생기금을 보유하고 있어 정부 지원 없이도 사업 추진이 가능하다는 게 국토부의 판단이다. 일각에선 지방의 노후지역을 재생하는데 우선 국고를 써야 한다는 목소리도 나온다.

도시재생사업에 소요되는 재원은 광역시의 경우 지방자치단체와 중앙정부가 반반씩 부담했고 이하 시ㆍ군 단위는 중앙정부가 60%, 지자체가 40% 지원했다. 이번 로드맵에 따른 재정분담 비율은 기획재정부와 협의 중이다.

국토부는 서울을 도시재생뉴딜 사업 대상지로 굳이 선정하지 않아도 서울시가 300억 원 이상의 도시재생기금을 보유하고 있어 지방자치단체 자체적으로 재생사업이 충분히 가능할 것으로 보고 있다.

국토부 관계자는 “부동산시장 상황을 수시로 모니터링하면서 사업지를 선정한다는 기준은 변함이 없다”며 “서울은 굳이 지원을 하지 않아도 자체적으로 도시재생사업을 할 수 있는 역량을 갖추고 있다고 생각한다”고 말했다.

이 같은 분위기를 타고 서울은 도시재생 뉴딜사업 대상지에서 제외하거나 포함하더라도 낙후된 곳 일부만 대상지에 들어갈 가능성도 예상된다. 그동안 서울 집값 상승이 재개발ㆍ재건축 주도로 이뤄진 만큼 도시재생 뉴딜사업 대상지에 포함될 경우 해당 부동산시장이 들썩일 가능성이 높기 때문이다.

그러나 국토부는 도시재생 뉴딜사업의 정책적 효과를 생각하면 서울을 포함하는 게 맞지만 자칫 시장을 자극할 수 있어 신중한 입장이라고 파악됐다. 사업의 핵심이 청년 스타트업에 저렴한 창업 공간을 제공해 낙후된 구도심에 활력을 불어넣는 것인 만큼 청년창업 수요가 높은 서울 지역이 정책적 효과가 클 것은 분명하다는 것이다. 다만 구도심 개발이 투자 수요를 자극해 지대상승과 젠트리피케이션(둥지 내몰림) 현상을 유발할 가능성도 배제할 수 없다.

국토부의 신중론과 달리 도시재생 뉴딜 협의체를 꾸려 논의를 진행 중인 서울시는 서울 지역을 사업에 포함해야 한다는 입장이다.

현재 서울 집값 상승은 강남 4구에 집중돼 있고 도시재생을 통한 수요 분산으로 주택시장 과열 우려를 불식시킬 수 있다는 분석에 따른 것이다. 지난해 8ㆍ2 대책 발표 이후 대출규제 강화, 다주택자 양도소득세 중과 등으로 서울의 주택시장은 다소 안정세에 접어든 분위기란 전언이다.

시에 따르면 최근 3년간(2014~2017년) 강남 4구 재건축 아파트값이 16.4% 상승했지만 서울 도시재생 활성화 지역 내 단독ㆍ다가구 매매가격은 5% 올랐고 다세대ㆍ연립주택도 7% 상승하는 데 그쳤다. 이는 같은 기간 서울시 전체 아파트값 상승률 9% 보다 낮은 수준이다. 낙후 도심의 재생을 더 이상 늦추면 주거환경과 집값 격차가 더 벌어져 양극화를 심화시킬 수 있다는 지적도 나온다.

시에선 서울 시내 131개 도시재생지 가운데 27개 활성화 지역, 그중에서도 국비 지원을 받는 창동ㆍ상계, 창신ㆍ숭인, 가리봉, 해방촌 4곳을 제외한 23개 지역 중 일부를 선정 대상으로 건의했다.

또한 서울시는 박원순 시장 취임 이후 오세훈 전 시장 시기의 뉴타운(균형발전촉진지구) 개발을 중단하고 도시재생 중심의 노후 시가지 개발을 추진하고 있는 상태다.

서울에서도 도시재생사업이 필요한 곳은 많다. 또 집값 상승은 주로 아파트에서 벌어지고 있는 만큼 다세대ㆍ다가구 주택이 대부분인 도시재생 지역에서는 집값 상승과 상관이 없다는 지적도 나온다. 

이처럼 정부가 도시재생 뉴딜사업 시행에 돌입한 가운데, 서울시도 이에 적용될지 이달 중 드러날 여부에 귀추가 주목된다.

▲ 서울도시재생포험 참여기관 구성. <출처=서울시>

▲ 지난달 27일 더불어민주당은 우원식 대표와 김현미 국토부 장관을 비롯한 지도부 의원들과 도시재생 뉴딜 로드맵 관련 당정협의를 진행했다. <출처=더불어민주당 공식 홈페이지>

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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