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재건축초과이익환수제도 부담금 통보 앞두고 조합 10곳 위헌 소송 ‘돌입’
▲ 오는 5월 첫 재건축 부담금 통보를 앞두고 강남권을 중심으로 재건축 조합 및 추진위 10곳이 재건축초과이익환수제에 대한 위헌 심판을 청구했다. 사진은 대치쌍용2차아파트. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김필중 기자] 도시정비업계의 뜨거운 감자로 떠오른 재건축초과이익환수제도의 첫 부담금 통지서가 내달(5월) 초께 통보를 앞두고 있어 이목이 쏠린다.

이에 따라 재건축 단지의 부담금 부과가 본격화될 전망인 가운데, 최근 강남권을 중심으로 일부 재건축 조합들이 재건축초과이익환수제도에 대한 위헌 심판을 청구하면서 재건축 부담금을 둘러싼 논란은 결국 헌법재판소까지 가게 됐다.

서울, 경기, 부산 지역 10개 조합ㆍ추진위 ‘위헌’ 소송 제기
재건축 조합 “초과이익환수제, 헌법에 위반돼”

지난달(3월) 26일 법무법인 인본은 서울, 경기, 부산 지역 8개 재건축 정비사업조합(이하 조합)을 대리해 “「재건축초과이익 환수에 관한 법률」이 헌법에 위반된다”는 결정을 구하는 헌법소원 심판 청구서를 헌법재판소(이하 헌재)에 제출했다.

이날 소송에 참여한 조합은 ▲강남구 대치동 대치쌍용2차 ▲송파구 잠실동 잠실주공5단지 ▲강동구 천호3주택 ▲금천구 무지개아파트 ▲강서구 신안빌라 ▲안양 뉴타운맨션삼호 ▲과천 주공4단지 ▲부산 대연4구역 등이다.

이어 지난달 30일에는 서초구 신반포21차 재건축 조합과 강남구 압구정5구역 조합 설립추진위원회(이하 추진위)가 재건축초과이익환수제(이하 초과이익환수제) 위헌 소송에 동참했다.

압구정5구역 재건축 추진위의 경우 아직 조합조차 설립되지 않았으나 이번 위헌 소송에 참여하기로 했다.

인본 관계자는 “초과이익환수제는 초과이익이 발생하면 의무를 부담하는 게 아니라 재건축 시행을 위한 초기부터 의무를 부담하게 하고 있어, 조합 설립 이전인 추진위 단계더라도 위헌 소송 참여가 가능하다”고 설명했다.

2006년 참여정부 시절 처음 도입된 초과이익환수제는 재건축 추진위 구성 시점부터 입주 시점까지의 평균 집값 상승분에서 공사비나 조합운영비 등 개발비용을 뺀 금액이 3000만 원을 넘을 경우 이를 초과이익으로 간주하고 누진적으로 조합에 부담금을 부과시키는 것을 말한다.

제도가 도입되고 부동산시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 2017년까지 두 차례에 걸쳐 유예기간이 연장됐지만, 지나치게 과열된 부동산시장을 진정시키기 위해 더 이상 유예기간을 연장하지 않기로 정부가 결정하면서 올해 1월 1일부터 다시 시행됐다. 올해부터 관리처분인가를 신청하는 재건축 단지는 모두 초과이익환수제의 대상이 된다.

이 제도는 초과이익이 3000만 원 넘을 경우, 금액에 따라 최고 50%의 부담금을 부과시켜 초과이익을 환수하는 것을 골자로 한다. 부담금은 ‘{종료 시점 주택가액-(개시 시점 주택가액+정상주택가격상승분 총액+개발비용)}×부과율’을 통해 산정된다. 개시 시점은 재건축 추진위 설립 승인일을 말하고, 종료 시점은 준공인가일이다. 정상주택가격상승분은 정기예금이자율과 해당 특별자치도, 시ㆍ군ㆍ구의 평균주택가격 상승률 중 높은 비율을 곱해 산정하고, 개발비용은 공사비ㆍ설계감리비ㆍ부대비용ㆍ제세공과금 등을 포함하는 금액이다. 부과율은 조합원 1인당 평균 이익이 얼마냐에 따라서 차등적으로 부과되고, 부담금은 주택도시기금, 도시ㆍ주거환경정비기금 등으로 전환된다.

▲ 재건축 초과이익 부과율. <사진=아유경제 DB>

행복추구권ㆍ평등권ㆍ재산권 등 기본권 침해
해당 조합 “미실현 이득ㆍ이중과세, 위헌성 있어”

법무법인 인본은 초과이익환수제 시행으로 「대한민국헌법」 ▲제10조 행복추구권(자기 의사결정권) ▲제11조 평등권 ▲제23조 재산권 ▲제35조 환경권(쾌적한 주거생활권) 등 여러 기본권이 침해당하고 있다고 주장했다.

인본은 초과이익환수제가 위헌인 이유를 크게 세 가지 들었다. 먼저 재건축 부담금을 규정하는 방법의 위헌성을 꼽았다. 재건축 부담금은 국가가 받아 주거환경 개선 등의 사업에 사용하기 때문에 흔히 ‘세금’이라고 생각한다. 재건축 부담금은 이처럼 실질 조세의 성격을 가지고 있는데 부담금이라는 명목을 내세워 헌법이 정하는 조세법률주의에 위배되며, 헌재도 실질 조세를 명목상 달리 규정하는 것을 조세법률주의에 반하는 것으로 본다고 지적했다.

또한 미실현 이득에 대한 과세요건 불비를 이유로 들었다. 헌재의 결정례를 참고하면 과세 자체는 위헌이 아니지만 미실현 이득 과세는 ▲공정하고 정확한 계측의 문제 ▲납세자의 현실 담세력 문제 ▲주택가격하락에 대비한 적절한 보충 규정 설정의 문제를 해결해야 한다고 설명했다.

그런데 초과이익환수제는 부과 기준이 불명확하고 부과의 기준 시점인 개시 시점을 ‘추진위 승인 시점’으로 규정해 지나치게 불확실하다고 꼬집었다. 더불어 주택가격을 실거래가가 아닌 공시가격을 반영해 불합리하며, 종료 시점의 주택가격은 분양가를 기준으로 하는 등 사실상 실거래가를 기준으로 해 초과이득이 과도하게 계산될 가능성이 매우 높다고 주장했다.

아울러 인본 측은 무엇보다 미실현 이득 과세는 1가구 1주택자나 현금자산을 충분히 확보하지 못한 납세자가 현실 담세력이 없어 사실상 주택을 강제로 처분해야 할 수도 있다고 지적했다.

끝으로 재건축 부담금은 재건축 이득에 부과하는 것으로, 경제적인 가치 상승에 대해 매기는 양도소득세와 목적이 같아 부동산의 경제적인 가치 상승에 대한 이중과세는 위헌성이 있다는 것이다.

인본 관계자는 “2008년에 재건축초과이익 환수에 관한 법률의 위헌 소송을 각하한바 있다”며 “이번에도 헌재가 정치적인 부담을 피하기 위해 같은 결정을 내릴 수 있다. 그러나 이번 청구마저 각하한다면 국민의 기본권을 지켜주는 보루인 헌재의 존재 의미가 사라지는 것으로 결코 각하해서는 안 된다”고 강조했다.

실제로 헌재는 2008년 가락시영 재건축 조합 등이 청구한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 위헌 심판에 대해 각하 결정을 내렸다. 당시 헌재는 행정당국이 부담금을 부과하지 않은 상태에서 법률로만 위헌 여부를 판단하기에는 무리가 있다며 각하 결정을 내렸다.

인본은 초과이익환수제의 헌법 재판 결과가 이르면 올해 말쯤 나올 것으로 예상했다.

한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 이번 소송 결과에 대해 “아직 단언하기는 어려우나 업계에서는 위헌보다는 합헌 쪽으로 무게가 실리고 있다”며 “위헌 판결이 날 경우 시장에 큰 파장을 불러올 것이고, 반대의 경우에는 재건축 단지를 중심으로 하락 폭이 커질 것”이라고 전망했다.

국토부 “미실현 이득 과세, 헌법정신에 반하지 않아”
“부담금 산정기준 완화? 제정 당시 기준 변경 無”

국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 지난 1월 22일 참고ㆍ해명자료를 내고 “미실현 이득에 대한 부담금 부과는 위헌성이 없다는 것이 지금까지의 헌재와 행정법원의 입장”이라며 “양도소득세와는 목적 및 기능, 과세대상이 다르다”고 밝혔다.

유관 업계에 따르면 국토부는 헌재가 과세대상인 자본이득의 범위를 ‘실현된 소득에 국한할 것인가’ 혹은 ‘미실현 이득을 포함할 것인가’의 여부는 과세목적, 과세소득의 특성, 과세기술상의 문제 등을 고려해 판단해야 하는 입법정책의 문제로 미실현 이득에 대한 과세 또는 부담금이 헌법정신에 반하지 않는다고 결정한 바 있어 미실현 이득에 대한 재건축 부담금 부과가 정당하다고 주장했다.

양도소득세 중복과세 주장에 대해서는 재건축 부담금은 정상 주택가격 상승분을 제외한 초과이익에 대한 부과이고, 양도소득세는 주택가격 상승분에 대한 부과로 두 제도의 목적 및 기능, 과세대상이 다르며, 또한 양도소득세 계산 시 재건축 부담금은 필요경비로 공제하고 있다고 설명했다.

아울러 재건축 부담금은 재건축사업으로 인한 용적률 증가, 인구집중 등이 도심 기능에 미치는 부담을 완화하고 개발이익의 사유화를 방지하기 위해, 재건축사업에 따른 초과이익을 공적으로 환수하고 이를 도심 혼잡ㆍ과밀 등의 문제를 해결하는데 사용하도록 하고 있다고 밝혔다.

이에 더해 국토부는 이달 3일 재건축 부담금 산정과정에서 적정 개발비용 기준이 없어져 산정기준이 완화됐다는 한 언론사 보도에 대해서도 부담금 산정 기준에는 변함이 없다고 못 박았다.

이날 관련 기사는 수억 원대 수입 주방가구를 개발비용에 포함시키는 것이냐며 초과이익환수제에 대한 내용으로 구성됐다. 아울러 분양가상한제로 제한하던 적정개발 비용 기준도 없어져 공사비 부풀리기 우려된다는 기사를 실었다.

이에 대한 국토부의 해명은 기사에 등장한 고가의 수입 주방가구 등 개발 비용의 적정성 확인이 어려우면 적정개발 비용에 포함되지 않는다는 설명으로 풀이된다.

국토부 관계자는 “초과이익환수제 부담금 산정에 있어 개발비용 공제 기준은 제정 당시부터 지금까지 한 번도 변경이 없었다”며 “제정 당시 기준을 현재도 그대로 유지하고 있다”고 강조했다.

이어서 그는 “현행 규정은 「주택법」 제57조(분양가상한제)에서 정하는 공사비ㆍ설계비ㆍ감리비 등을 넘어서는 비용의 경우 외부 전문기관에 회계감사를 의뢰하는 등의 방법으로 해당 개발비용의 적정성을 확인하도록 한다”며 “적정성을 확인할 수 없는 비용은 해당 개발비용에 계상할 수 없도록 규정하고 있다”고 덧붙였다.

초과이익환수제 관련 도시정비법 개정안 발의도 이어져

한편 도시정비시장의 뜨거운 감자로 불리는 초과이익환수제에 대한 법령 개선도 시도되고 있는 것으로 파악됐다. 이에 따르면 재건축 대상 아파트를 20년 이상 보유한 사람은 초과이익환수제에 따른 부담금을 면제하는 방안이 추진된다.

지난 5일 도시정비업계에 따르면 국회 국토교통위원회는 이은재 자유한국당 의원 등 야당 의원 15명이 발의한 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 일부 개정안을 이달 4일 접수했다.

이번 개정안은 재건축 사업시행구역에 위치한 건축물이나 부속 토지를 20년 이상 보유한 조합원은 재건축 부담금을 면제받을 수 있다는 내용을 골자로 한다. 아울러 조합원 자격이나 조합원 입주권을 양도받은 사람은 주택 거래 가격에서 양도받은 실제 거래 가격과 개발비용 등을 모두 공제한 금액의 50% 이내 범위에서 부담금을 내게 하는 내용도 담겼다.

특히 국토부 장관이 재건축 부담금 부과 종료 시점 6개월 이내에 재건축 부담금을 결정ㆍ부과토록 한 내용도 포함했다. 이는 현재 4개월 이내로 돼 있는 현황에서 재건축 부담금 사전통지부터 결정ㆍ부과까지 약 5개월 20일 걸리는 것을 고려해 ‘6개월 이내’라고 명시한 것이다.

▲ 법무법인 인본은 재건축초과이익환수제가 기본권을 침해하고 자유시장 경제질서의 원칙과 사유재산제에 반하는 등 위헌소지가 있다고 주장했다. <출처=법무법인 인본 공식 홈페이지>

김필중 기자  kpj11@naver.com

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