[아유경제=김필중 기자] 지난해 8ㆍ2 부동산 대책에서 예고한 다주택자에 대한 양도소득세(이하 양도세) 중과가 이달 1일부터 시행됐다. 이번 조치로 매도자와 매수자가 일제히 관망세로 돌아서면서 거래 건수가 급감하고 호가도 조금씩 하향 조정되는 분위기다.

이에 다주택자들이 양도세 중과를 합법적으로 피할 수 있는 절세 방법을 알아본다.

서울에서 주택을 두 채 이상 보유한 사람이 이달부터 집을 팔 때 시세차익을 얻으면, 양도세를 지금보다 더 많이 내야 한다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 모두 적용된다.

양도세란 일정한 시간이 지난 후 경제적 가치가 증가한 자산을 양도할 때 얻은 이익에 대해 부과하는 세금이다. 기존에는 양도차익에 따라 기본세율 6%~42%를 적용 받았지만, 이달부터 2주택자는 지금보다 10%p, 3주택자 이상은 20%p 높은 세율을 적용받게 된다.

주택을 3년 이상 보유 시, 보유 기간에 따라 10~30%를 공제해 주던 장기보유 특별공제도 사라졌다.

당장 집을 팔 계획이 없는 경우 배우자나 가족 간 증여를 고려해 볼 수 있다. 부부 사이에는 10년간 6억 원까지 증여세 없이 증여가 가능하며 자녀에게 증여하면 5000만 원(미성년 자녀일 경우 2000만 원)이 공제된다. 다만 이 경우 주택을 5년간 팔지 않아야 한다는 조건이 있으며, 증여에 의한 취득세(4%) 발생하는 점을 유의해야 한다.

자녀가 기혼자거나 30세 이상이면서 최저생계비 이상 소득이 있는 경우 증여를 통해 세대를 분리하는 것도 전략이다. 주택 수는 개인별이 아닌 가구별로 산정되기 때문이다.

주택임대사업자로 등록하는 것도 한 방법이 될 수 있다. 공시가격이 6억 원 이하인 수도권 주택일 경우 주택임대사업자로 등록하고 임대 의무기간 8년(3월 31일 이전 등록 시 5년)을 채워 양도세 중과를 피해갈 수 있다. 임대주택은 양도세 중과 대상을 산정하는 주택 수에서 제외되기 때문에 일반 주택을 팔 때 양도세를 절감할 수 있다. 또한 장기보유특별공제 혜택도 유지 가능하며 일부 종합부동산세, 재산세 등도 각 조건에 따라 감면받을 수 있다.

준공공임대주택으로 등록해 8년 이상 임대하면 양도세 장기보유특별공제 비율도 50%에서 70%로 상향된다. 다만 8년 이내에 주택을 팔 경우 최대 1000만 원의 과태료가 부과되고, 감면받은 세금도 반환해야 하는 점은 유의해야 한다.

주택을 모두 처분할 계획이 있는 다주택자의 경우 양도차익이 가장 큰 주택을 마지막에 양도하는 것이 유리하다. 양도가액이 9억 원을 초과하지 않는다면 마지막에 양도하는 주택은 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다. 다만 조정대상지역 주택과 아닌 주택이 섞여 있을 경우 양도세를 미리 계산해 처분 순서를 정하는 것이 유리하다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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