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투기과열지구 내 재건축 주택 소유권 일부 양도, 양도인은 조합원 자격 가진다!

[아유경제=김필중 기자] 투기과열지구 내에서 재건축 조합원 자격을 얻은 자가 주택 소유권 일부를 제3자에게 양도해 공유하게 된 경우, 양도인은 조합원 자격을 가진다는 유권해석이 나왔다.

이달 16일 법제처는 민원인이 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 주택을 단독으로 소유하고 있는 자로서 구 「도시 및 주거환경정비법(2018. 2. 9. 시행 전ㆍ이하 구 도시정비법)」 제19조제1항에 따라 재건축 조합의 조합원 자격을 가지는 자가 그 조합설립인가 후 해당 주택의 소유권 일부를 조합원이 아닌 제3자에게 양도해 양도인과 양수인이 해당 주택의 소유권을 공유하게 된 경우, 그 양도인은 조합원 자격을 가지는지 문의한 것에 이같이 회답했다.

법제처는 이 같은 회답을 한 이유로 “구 도시정비법 제19조제1항에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때, 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때, 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있다”고 말문을 열었다.

이어 “구 도시정비법 제19조제2항에서는 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업의 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 구 도시정비법 제19조제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없으나, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우 등 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그렇지 않다고 규정하고 있다”고 설명했다.

따라서 “구 도시정비법 제19조제2항 본문은 토지등소유자(공유자)에게 조합원(대표조합원) 자격을 부여하고 있는 같은 조 제1항의 특례로서, 재건축주택의 투기수요를 차단하기 위해 투기과열지구에서는 주택재건축사업조합의 설립인가 후에 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수하더라도 그 양수인은 조합원 자격을 취득할 수 없도록 제한하려는 규정이라고 할 것인바, 해당 규정에 따라 조합원(대표조합원) 자격 취득이 제한되는 대상은 그 문언상 ‘양수인’에 한정됨이 명백하다고 할 것이다”고 강조했다.

또한 “양도인의 경우에는 조합원 자격에 관한 원칙 규정인 구 도시정비법 제19조제1항에 따라 조합원 자격 취득 여부를 판단해야 할 것인데, 이 사안에서 양도인과 양수인은 재건축사업의 주택을 공유하고 있으므로 같은 항 제1호(건축물의 소유권이 수인의 공유에 속하는 때)에 해당하여 양자를 대표하는 1인이 조합원 자격을 가지는 것이 원칙이라고 할 것이나, 양수인의 경우 앞서 살펴본 바와 같이 도시정비법 제19조제2항 본문에 따라 조합원(대표조합원) 자격 취득이 제한되므로, 결국 이 사안에서는 양도인이 대표조합원의 자격을 가진다고 봐야 할 것이다”고 덧붙였다.

한편 투기수요 차단이라는 구 도시정비법 제19조제2항 본문의 입법목적을 달성하기 위해서는 이 사안과 같은 경우 그 양수인뿐만 아니라 양도인도 조합원 자격을 취득할 수 없다고 해석하는 것이 타당하다는 의견에 대해 법저체는 “침익적 행정행위의 근거가 되는 행정법규는 가급적 엄격하게 해석ㆍ적용하는 것이 바람직하다는 점, 해당 규정의 입법 당시 투기수요의 완벽한 차단을 위해 투기과열지구에서는 재건축 조합의 설립인가 후 그 주택의 양도ㆍ양수 자체를 금지하거나 양도ㆍ양수는 허용하되 양도인과 양수인 모두 조합원 자격 취득을 제한하는 등 강력한 규제수단을 도입하는 것도 가능했을 것인데, 그럼에도 불구하고 해당 규정과 같이 주택의 양도ㆍ양수 자체는 전면 허용하면서 단지 양수인에 한정하여 조합원 자격의 취득만을 제한하게 된 것은 양도인의 재산권을 과도하게 침해하지 않는 범위에서 투기수요 차단이라는 공익을 달성하기 위한 것으로 볼 수 있다는 점 등에 비추어 볼 때, 그와 같은 의견은 타당하지 않다”고 못 박았다.

따라서 법제처는 투기과열지구로 지정된 지역에서 주택을 단독으로 소유하고 있는 자로서 구 도시정비법 제19조제1항에 따라 재건축 조합의 조합원 자격을 가지는 자가 그 조합설립인가 후 해당 주택의 소유권 일부를 조합원이 아닌 제3자에게 양도해 양도인과 양수인이 해당 주택의 소유권을 공유하게 된 경우, 그 양도인(구 도시정비법 제19조제2항 각 호에 해당하지 않는 경우로 한정함)은 조합원 자격을 가진다고 결론지었다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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