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부산 대연동 신도시의 완성 대연8구역 재개발, 대연동의 ‘화룡점정’ 찍는다!
▲ 대연8구역 일대. <사진=조현우 기자>
▲ 대연8구역 일대. <사진=조현우 기자>

[아유경제=김필중 기자] 부산시 이전 공공기관이 자리 잡은 남구 대연동이 단독주택지역에서 최신 아파트 주거지역으로 탈바꿈해 젊은 인구가 대거 유입되고 있다. 재개발 등 대규모 정비사업의 성공과 우수한 생활환경으로 입소문을 타고 있기 때문이다. 재개발을 통해 3500여 가구의 대단지로 재탄생할 대연8구역은 대연동 8개 재개발구역 중 막차를 탄 주인공으로 그중에서도 ‘알짜’로 꼽히며 벌써부터 국내 주요 건설사들이 ‘눈독’을 들이고 있는 구역이다. 이에 본보는 대연8구역 재개발사업에 대해 전반적으로 다뤄봤다.

‘못이 있는 골짜기’란 뜻의 대연동
업계 “노후화된 주거지에서 부산의 대표 주거지로 재탄생 ‘예상’”

‘큰 대(大)’자와 ‘못 연(淵)’자를 써서 대연동이라 지어진 이곳의 옛 지명은 못골로 못이 있는 골짜기라는 뜻이다. 대연동은 과거 1970~80년대 마당과 차고를 갖춘 고급주택이 즐비했던 부촌으로, 부산에서 중산층 이상의 사람들이 모여 살던 배후 주거단지로 유명세를 떨쳤다. 허나 해운대 등 주변 지역들의 개발과 함께 아파트에 대한 선호도가 점차 높아지면서 2000년대 들어서는 상대적으로 노후화되고 낙후된 지역으로 평가받으며 부촌이라는 인식은 점차 사라지게 됐다.

대연동은 2010년대에 들어서면서 다시 변화의 바람을 맞는다. 8개 재개발구역 및 ‘대연혁신도시’와 ‘메트로시티’ 등 대규모 정비사업이 진행되면서 중산층 이상의 인구의 유입이 늘어나고 다시 떠오르게 된 것이다. 이러한 대규모 개발에 힘입어 대연동은 부산에서 손꼽히는 주거공간으로 다시 태어나고 있으며, 현재 27만 명인 부산남구의 인구는 올해 30만 명을 돌파할 것으로 예측된다.

대연동은 수영로ㆍ용당로ㆍ용호로 등 간선 도로를 끼고 있으며, 도시철도 2호선이 통과하는 등 부산의 핵심 네트워크 교통망을 자랑한다. 관내에는 UN기념공원과 평화공원, 시립박물관, 부산문화회관 및 부산예술회관이 있어 풍부한 문화ㆍ휴식시설 인프라를 갖췄다.

또한 대연동은 부산에서 손꼽히는 학군 밀집지역 중 하나로 교육 목적으로 전입이 잦은 지역이다. 대연고와 동천고, 부산중앙고 등 부산에서 성적이 우수한 일반계 고등학교가 위치하고 있으며, 인근 용호동에 위치한 예문여고와 분포고 등으로도 통학이 가능하다. 아울러 부경대와 경성대, 부산예대, 동명대 등 대학교가 4개나 몰려 있다. 이는 국내에선 거의 유일한 비율이라고 볼 수 있다. 대학 앞에는 대형 상가와 주상복합 건물을 비롯한 다수의 상가가 밀집한 상권이 형성돼 있다.

이외에도 대연동은 국민연금관리공단, 부산남부경찰서, 도로교통공단, 교통방송국 등이 있어 남구의 중심 지역으로 불린다.

특별한 호재도 있다. 대연8구역의 바로 밑에 위치했던 우암동 부산외대가 2014년 금정구 남산동으로 이전하면서 장기간 방치된 우암동 부산외대 옛 캠퍼스 부지를 부산시가 전액 시비로 사들인 후 청년임대주택, 커뮤니티시설, 해양R&D(연구ㆍ개발), 창업시설 등의 ‘산ㆍ학ㆍ연 클러스터’로 조성하겠다고 이달 16일 밝혔기 때문이다. 지난해 12월 정부가 부산외대 인근의 우암부두를 해양산업클러스터로 지정한 만큼 부산외대 옛 캠퍼스 부지 개발과 연계할 수 있을 것으로 기대된다. 이 부지가 부산의 신 해양산업을 이끌 거점 클러스터로 거듭나면 대연동 재개발사업, 특히 대연8구역에도 큰 호재로 다가올 것으로 업계 전문가들은 전망하고 있다.

대연동 재개발 구역 8곳 중 후발주자 대연8구역… 향후 유일한 신규 공급물량될 것
추진위 단계에서 감정평가법인 선정해 구체적인 수치 제시… 전문가들 “부산시 ‘최초’”

대연8구역 재개발사업은 2006년 추진위원회가 처음 설립됐고 그해 시공자도 선정하는 등 원활하게 추진되는 듯 했다. 하지만 재개발을 반대하는 상가 주민들과의 마찰로 중간에 사업이 무산되는 등 많은 우여곡절을 겪었다. 2015년부터 다시 기지개를 켠 대역8구역의 재개발사업이 이제 본격적으로 비상할 준비를 하고 있다.

대연동 재개발 8개 구역 중 2, 3, 4, 6, 8구역은 재개발사업을 통해 ‘대연에코시티’로 거듭난다. 대연에코시티의 중심에 있는 대연8구역은 8개 재개발구역 중 막차를 탄 주인공이다. 아파트가 새롭게 들어서게 될 대연8구역 19만1897.2㎡는 3개 단지로 이뤄지며, 모두 경사지가 없어 평지 아파트가 들어설 예정이다.

대연8구역 재건축 정비사업조합(이하 조합) 설립추진위원회(위원장 최갑명ㆍ이하 추진위)에 따르면 1300여 명대인 조합원 수에 신축 아파트가 3500가구 규모로 들어설 예정으로 뛰어난 사업성을 자랑한다.

특히 도시정비업계에서는 최근 부산의 주목받는 대단지 사업 프로젝트(3000가구 이상)로 네 군데를 꼽는다. 남천2구역 삼익비치타운 재건축(3517가구), 우동3구역 재건축(3000여 가구), 시민공원촉진3구역 재개발(3500가구)과 마지막 대연8구역(3516가구)이다.

따라서 유관 업계와 투자자들의 이목을 끌면서 대연8구역은 아직 조합이 설립되지 않았음에도 불구하고 벌써부터 국내 주요 건설사 8개 업체가 눈독을 들이고 있는 것으로 알려졌다.

대연동 재개발 구역 8곳 중 7개 구역은 거의 사업이 완료단계에 있고 홀로 남은 후발주자인 대연8구역은 다른 구역들과 3년 정도의 기간을 두고 있다. 비슷한 시기에 사업이 진행돼 비슷한 시세를 형성한 타 구역들과 달리 추후에 유일한 신규 공급물량으로 각광을 받을 것으로 예상된다.

또한 대연8구역은 부산시에서 최초로 추진위 단계에서 감정평가법인을 선정해 받은 결과를 남구청으로부터 타당성을 인정받은 뒤 주민들에게 개략적인 추정치가 아닌 구체적인 수치와 사업성을 제시한 첫 번째 현장이다. 

한편 대연8구역 재개발사업은 부산 남구 석포로83번길 65-1(대연동) 일원 19만1897.2㎡ 대상으로 한다. 이곳에는 건폐율 12.91%, 용적률 258.79%를 적용한 지하 3층~지상 35층 규모의 공동주택 30개동 3516가구(임대주택 184가구 포함) 및 부대복리시설 등이 공급될 예정이다.

▲ 대연8구역 재개발 조감도. <제공=해당 추진위>
▲ 대연8구역 재개발 배치도. <제공=해당 추진위>

[인터뷰] 대연8구역 최갑명 위원장
“설득보다는 진정한 ‘이해’가 중요”
“많이 듣고 많이 보는 것, 미래가치 ‘극대화’의 시작”

▲ 대연8구역 최갑명 위원장

이달 21일 본보는 대연8구역 추진위 사무실을 방문해 최갑명 위원장과 인터뷰를 진행했다. 인터뷰를 진행하면서 그가 사업에 대한 단순한 열정을 넘어서 지역에 대한 애착을 갖고 있는 것을 느낄 수 있었다. 이곳에서 어릴 때부터 뛰어 놀고 자란 그는 부산 남구 청년회 회장직도 역임했다.

지역을 소개하면서 만나는 주민들마다 반갑게 인사를 나누는 그의 모습에서 소통과 대화를 중요시하는 그의 생각을 엿볼 수 있었다.

이제 그는 이곳을 1300여 명의 주민들과 함께 대단지 아파트로 탈바꿈시키려는 꿈을 품고 있다. 지난 2월 3일 주민총회에서 추진위원장으로 선출된 그는 이제 13년째 달고 있는 ‘추진위원회’라는 명찰을 떼고 ‘조합’이란 이름을 달 준비를 하고 있다.

최 위원장은 사업을 추진하면서 힘든 일도 많았고 그만두려 한 적도 있었다고 털어놨다. 추진위의 의도를 왜곡한 맹목적인 비난도 감수해야 했다. 이번 기회를 놓치면 본인의 집은 물론 구역 내 주택들이 다시 낮은 시세로 돌아가고 주차장도 없고 소방도로 확보도 불가능한 채 낙후될 수밖에 없다는 것을 알았기 때문이다.

▲ 추진위는 대연8구역의 토지등소유자들과 원활한 소통을 통한 신속한 사업 추진을 모토로 하고 있다. <사진=조현우 기자>

- ‘대연8구역’의 그간의 사업 경과에 대해 소개해 달라/

우리 구역은 2006년 7월 추진위구성승인을 받고 2008년 7월 정비구역 지정 고시가 난 후 사업이 돌연 무산됐다. 이후 2015년 10월부터 다시 추진위를 구성해 기존 6만4450평(21만3057㎡)에서 5만8048평(19만1897.2㎡ㆍ상가부지 제척)으로 사업계획을 변경해 토지등소유자분들에게 정비구역변경동의서를 받아 2016년 11월 22일에 남구청에 접수하고, 19개 부서 협의 후 경관심의와 도시계획심의를 한 번에 통과했다. 그 후 지난해 12월 17일 정비구역 변경지정 고시가 돼 지난 2월 주민총회에서 추진위원장ㆍ임원 선출 및 추진위원 보궐선거를 통해 재선임 후 지난 3월 15일부터 조합설립동의서를 징구하고 있으며, 한 달도 채 되지 않은 시점에 50% 이상의 동의서를 징구하는 등 사업에 박차를 가하고 있다.

- 조합 창립총회를 앞둔 현재까지 사업을 잘 이끌어 올 수 있었던 비결이 있다면/

과거의 잘못된 업무를 제대로 파악해서 두 번 다시는 그러한 실수를 범하지 않기 위해 노력을 했고, 이러한 노력을 추진위원분들 및 지지해주시던 토지등소유자 분들이 믿어 주시기에 원만히 추진할 수 있었다. 또한 정비구역 변경지정을 위해 많은 부서들을 찾아다녔고, 특히 요즘처럼 환경에 민감한 때에 그 까다로운 경관심의와 도시계획심의를 한 번 만에 통과시켰다는 것에 자부심을 갖게 됐다. 이러한 경험을 바탕으로 차후 조합 설립과 시공자 선정이 끝나고 사업시행인가에도 강한 자신감을 가질 수 있게 됐다. 

- 사업을 추진하면서 가장 어려웠던 점과 그 해결책은 무엇이었는지/ 

이 사업을 추진하면서 가장 중요한 것은 토지등소유자분들 스스로 ‘재개발이란 무엇인가’에 대해 이해하는 것이라고 생각한다. 하물며 추진위원분들도 제대로 이해를 못하는 경우가 있다. 본인도 일을 하며 많은 것을 배우고 있다. 공공지원제, 선거관리규정 등 본인 및 토지등소유자분들이 평소 접하지 못한 용어들을 이해해야 제대로 인식하고 추진이 될 것인데 이해를 못해서 생긴 오해가 또 다른 오해를 불러일으켜 틀린 말들이 난무하는 것이 제일 힘들다. 특히 재개발사업은 재산을 갖고 하는 사업이라 이해타산과 많이 결부되다보니 가감정과 권리가액을 동의서 징구 전에 보내드렸는데도 불구하고 이해를 못하시는 분들이 상당히 많은 것으로 파악하고 있다. 이에 본인은 시간이 다소 걸리더라도 홍보실장과 함께 직접 설명을 해서 오해하는 부분에 대해 이해를 시키고, 주민설명회를 월 1회 이상 진행하면서 소통하기 위해 노력하고 있다. 또한 설득하기보다 진정 이해가 됐을 시 동의서를 제출하라고 권장하고 있다. 이해가 되지 않은 채 이때까지 모은 재산을 조합에 맞길 수는 없는 것 아닌가. 조합 설립을 위해 동의서를 빨리 징구하는데 중점을 두고 혈안이 되기보다는 사업에 참여하는 토지등소유자분들 스스로 정확한 이해를 통해 사업에 동참하는 것이 조합 설립이 된 이후 사업 일정을 진행함에 있어서도 차질 없이 진행되는 방법이 될 것이라는 게 본인의 생각이다.

- 각종 심의 및 인허가 등의 과정 중 개선이 필요하다고 생각되는 부분은/

아직 추진위 단계이므로 많은 경험이 부족하지만 현재 부산시에서 정비계획 및 경관심의 등 규제가 강화되는 것으로 알고 있다. 규제라는 자체가 좋을 수도 있고 나쁠 수도 있는 것이다. 다만, 재개발사업의 특성상 경제적으로 열악한 소유자분들이 거주 하고 있기에 추진위나 조합에서는 보다 나은 사업성을 강구하기 위해 많은 노력을 하고 있지만 각종 심의 및 인허가 진행 시 가구수 감소 및 기반시설 추가 확보 등 추진위나 조합에 막대한 사업성(수익 감소 및 추진일정지연 등)을 낮추고 있는 실정이 안타까울 뿐이다. 모든 부산의 시민들이 쾌적한 공간에서 거주할 수 있도록 인허가 절차의 간소화(심의 개최 일정 등) 등 인ㆍ허가청과 사업시행자(추진위ㆍ조합) 모두의 이익을 극대화 할 수 있는 구체적인 제도와 절차가 필요하다고 생각한다. 

- 향후 사업 일정과 계획은/

조합 설립이 우선 과제이다. 우리는 지난 2월 총회에서 향후 1년 사업비 예산을 결의 받았다. 그 중에 조합설립동의서 징구에 필요한 예산이 4억5000만 원이다. 본인은 이 예산이 다 들지 않게 동의서를 징구하는 것을 목표로 세웠다. 그러기 위해서는 많은 노력을 해야 할 것이다. 한 푼 한 푼이 우리의 돈인데 아껴야 하지 않겠나. 빠른 시일에 조합설립동의서를 징구 후 조합 창립총회를 개최하는 것이 제1차 목표이고, 그 중에 측량을 실시 할 것이다. 왜냐면 과거 10년 전에 구역 지정이 잘못된 것을 발견했고 우리 지역은 무허가 건물이 너무 많아 제대로 파악을 해야 앞으로의 일정을 앞당길 수 있다. 올해 안에 시공자 선정 및 정확한 조감도를 신속하게 만들어 내고 우리 구역의 더욱 정확한 사업성을 도출해 낼 것이다.

- 앞으로 ‘대연8구역’의 사업성 제고 및 시공자 선정 등을 위한 청사진이 있다면/

이번에 개별 추정분담금을 토지등소유자 분들께 보내드렸다. 말 그대로 가감정, 개별공시지가를 대비로 감정평가를 냈는데, 그게 평균 564만 원이었고, 조합원 분양가 960만 원, 일반 분양가 1200만 원을 산정해 비례율을 내보니 130%란 엄청난 이익이 나는 것으로 추정했다. 최저로 계산했음에도 불구하고 이러한 수치가 나온 것으로, 본인은 얼마나 사업성이 있을지 궁금하다. 그래서 하루 빨리 조합을 설립해 궁금증을 풀고 싶은 마음이다. 우리나라에서 1군 상위 10위 안에 드는 건설사 중 8개 업체가 우리 대연8구역을 수주하려는 것은 우리 구역의 차기 조합원들에게 큰 호재라고 말씀드리고 싶다. 8개 사 중 정말 우리 조합원들을 위한 편의성과 이익을 최대한으로 해줄 수 있는 시공자를 고를 수 있으니 말이다. 본인은 8개 사를 서로 경쟁시켜 우리 차기 조합원들이 고를 수 있는 기회를 드릴 것이다. 우리 토지등소유자분들이 많이 보고 들어 정확한 판단을 해주시기를 바란다. 이는 본인이 할 것이 아니라 차기 조합원들의 몫이기 때문이다. 아울러 보통 조합이나 추진위에서 분기별로 한 번 보내는 소식지를 한 달에 한 번씩 배부해 주민들의 이해를 돕는데 힘쓸 것이다.

‘대연8구역’만이 가진 입지적 장점 및 개발 호재는/

이곳은 본인이 어릴 적에 뛰어 놀던 곳이다. 우리 대연8구역은 높지도 낮지도 않아 홍수 피해가 없는 곳이다. 단지 주택 위주로만 돼 있다 보니 낙후된 상황으로 특히 대연4동에 있는 UN묘지 때문에 고도제한이 있어 더 이상의 발전을 할 수가 없었을 뿐이다. 가치가 많이 저평가돼 있어 재개발사업을 통해 미래 가치상승이 크게 기대되는 상황이다. 1300여 명의 조합원이 똘똘 뭉쳐 대단지의 아파트를 건립한다면, 주위의 학군과 문화시설, 교통과 광안대교, 북항대교, 황령산과 금련산의 드리워진 전망이 우리에겐 가장 큰 호재라고 할 수 있다.

- 예비 조합원들에게 당부하고 싶은 말은/

‘많이 듣고 봐야 한다’고 말씀드리고 싶다. 재개발은 어려운 사업이다. 각자 토지ㆍ주택을 담보하고 개인 모두 주주가 돼 보다 나은 이익과 수익을 가질 수 있을까란 추측으로만 추진하기 때문에 확연하게 눈에 들어나지 않는 사업이다. 그래서 많이 듣고, 보지 않고는 이해가 되지 않을 뿐더러 더욱 마음의 문을 닫게 될 것이다. 재개발을 찬성하시는 분들도 많지만 또한 반대하시는 분들도 모두 토지등소유자로 본인에게 소중한 분들이다. 다만 마음의 문을 열고 경청해주시길 부탁드린다. 일부 소유주들께서 우려하는 일반분양이 되지 않으면 어떻게 할 것이냐는 말씀을 종종 듣곤 한다. 맞는 말이다. 분양이 되지 않으면 우리의 책임이다. 허나 자신 있다고 말하고 싶다. 얼마 전 시청에서 재개발ㆍ재건축에 관련된 세미나를 듣고 왔는데, 부동산은 사이클이 있다고 한다. 지금은 부동산 경기가 정부의 규제로 좋지 않은 게 사실이다. 그러나 지금부터 조합을 설립하고, 사업시행인가를 득하고 나면 조합원 분양을 끝내고나서 일반분양을 진행하는데, 부동산 경기가 다시 좋아지는 시기가 올 것이다. 그때 일반분양을 잘 이끌어내면 우리는 많은 수익을 창출할 수 있으며, 토지등소유자분들께 높은 수익으로 배당될 것이다. 하지만 현재로서는 그 수익이 얼마나 창출될지 정확히는 아무도 모른다. 다만 그 수익을 극대화 시킬 방법을 찾고 끊임없이 연구해 토지등소유자 한분 한분의 적극적인 관심과 협조를 바탕으로 사업을 진행하는 것이 가장 필요한 시기이다. 토지등소유자분들께서는 마음의 문을 열어 많이 보고, 많이 듣는 것이 대연8구역의 미래가치를 극대화시킬 수 있는 시작이라고 생각하시길 바란다. 누구도 아닌 토지등소유자 본인을 위해서 부디 건설적이고 긍정적인 마음으로 동참해주시길 간곡히 부탁드린다. 감사하다.

▲ 투명한 사업 진행을 위해 추진위 사무실에 비치된 관련 자료. 원하는 주민 누구나 열람할 수 있다. <사진=조현우 기자>
▲ 대연8구역 재개발사업을 위해 협력하고 있는 추진위 사무실 관계자들. <사진=조현우 기자>

김필중 기자  kpj11@naver.com

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