▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

정부는 투기를 억제한다는 명분으로 각종 부동산 규제책을 내놓고 있으며, 최근에는 도시재생 뉴딜사업을 통한 주택공급과 부동산 보유세 인상이 뜨거운 감자로 부상하고 있다. 하지만 도시재생 뉴딜사업은 정부가 주택공급을 독점하겠다는 의지를 나타내는 것으로 볼 수도 있고, 부동산 보유세의 인상은 다주택을 소유하는 것을 억제하여 부동산 투기를 잡는다는 의미로 해석할 수도 있으나, 주택이 공급된 이후의 시장을 정부가 자의적으로 통제할 수 없는 점 등을 고려할 때, 정부의 정책이 장기적인 부동산시장에 어떤 영향을 미칠 것인지에 대해서는 곱씹어볼 필요가 있다.

정부가 주택소유를 억제하는 시책들을 계속하여 방출해 냄에 따라 주택시장은 일시적으로 안정세를 보여주는 듯하나, 부분적으로는 정책의 왜곡으로 인하여 풍선효과가 나타나고 있음은 주지의 사실이라 할 수 있다. 따라서 정부가 주택소유에 따른 투기억제를 위해 임대료 상한제를 논하고, 공공임대주택의 공급을 늘리는 것이 시장에 어떤 영향을 미칠 것인지에 대해 짚어보고자 한다.

임대료상한제는 임대료 인상률을 일정 범위 내에서 규제하여 임차인을 보호하려는 가격 규제라 할 수 있다. 일례로 정부가 임대료를 시장임대료 이하로 규제하는 경우 임대인은 임대료의 상한을 넘어 임대료를 받을 수 없는 관계로 시장에는 초과수요 현상이 나타나게 되는 것이다.

임대료상한제는 단기적으로는 규제임대료를 시장임대료보다 낮게 책정하기 때문에 임대료 하락으로 이어져 임차인의 임대료 부담은 감소하게 되어 임대료상한제의 효과는 충분히 발휘된다 할 것이다. 그러나 장기적으로 규제임대료가 시장임대료보다 낮기 때문에 공급이 감소하고 시장에서 초과수요가 발생하게 되어 임대인들의 임대수입은 줄어들게 되는 것이다. 결론적으로 임대료상한제의 시행은 단기적으로 그 효과를 발휘할 수 있으나 장기적으로 오히려 임대주택의 질적 저하와 주택공급의 감소로 오히려 음성적인 거래 현상이 나타나게 되어 임대료상한제의 효과는 반감된다는 것이다.

또한, 공공임대주택의 공급은 저소득 임차인을 보호하려는 것으로 정부가 직접 임대주택을 공급하는 제도로써 시장임대료보다 낮은 가격의 공공주택을 공급하여 임차인의 주거환경을 개선하고자 하는 것이다. 그리고 공공임대주택은 일반임대주택과 비교하여 임차인에게 임대료를 보조하는 효과가 있기 때문에 정부에서도 직접 시장에 개입하여 임대주택을 공급하고 있는 것이다.

따라서 공공임대주택의 공급증가는 정부가 임차인에게 임대료를 보조하는 효과를 나타내기 때문에 임대료 하락 효과와 소득증가 효과를 수반하여 임차인들의 주거환경이 개선되는 것이고, 임대료 상한제의 효과를 가져올 수 있다는 것이다. 그런데 시장은 정부가 추구하는 효과를 그대로 반영하지 않고 왜곡되는 경우도 많다는데 초점을 맞출 필요가 있다는 것이다.

정부가 공공임대주택을 공급하기 위해서는 계획을 수립한 후 부지를 확보하여야 한다. 하지만 계획이 수립되는 경우 정부가 토지거래허가구역 지정 등을 통해 거래를 통제해도 대부분 토지의 가격이 폭등하여 투기 현상이 나타나게 되고, 아무리 공공임대주택을 공급한다 해도 일정 지역에 공공임대주택만을 건설할 수 없어 일반주택도 공급할 뿐만 아니라, 기반시설도 구축하게 되어 주택가격의 인상은 막을 수 없다는 것이다.

더군다나 정부는 도시재생 뉴딜사업을 하면서 공공이 신축아파트의 공급을 일정 부분 책임지도록 하고 있는데, 이도 계획발표 이전부터 토지의 투기 현상이 나타나고 있음은 부정할 수 없을 것이다. 따라서 임대료상한제와 공공임대주택의 공급은 상호 연계하에 진행되어야 하고, 임대료상한제는 현 부동산시장을 고찰하여 볼 때 사실상 시행이 불가능하다 할 것이다.

임대료상한제의 시행이 불가능한 이유로는 첫째, 주택의 거래가격대비 임대료가 차지하는 비중이 지나치게 높다는 것이다. 통계청의 2018년 4월 아파트의 매매가격대비 전세가격 비율은 전국기준 74.5%이므로 임대료상한제를 시행하는 경우 상한선이 모호하고, 전국기준 이하로 상한을 정하는 경우 임대인이 임차인에게 임대료의 일부를 반환하여야 한다는 문제가 있는 것이다. 둘째, 부동산 정책의 영속성 결여로 주택공급을 예측할 수 없다는 것이다. 정부가 공공임대주택의 공급계획을 수립하여 추진한다 하더라도 일반주택의 공급은 경기변동 등에 따라 변동 폭이 너무 커 공급을 예측하기 어렵다는 것이다. 마지막으로 뚜렷한 시장관리 방안 없이 정부가 주택의 공급을 주도한다는 것이다.

따라서 정부가 임대료상한제를 시행한다는 것은 시기적으로 맞지 않을 뿐만 아니라, 부동산 정책의 영속성 결여로 시행해도 성공을 전혀 담보할 수 없다는 것이다. 이에 정부가 직접 개입하여 추진할 수 있는 공공임대주택의 공급이 임대료를 일정 부분 인하할 수 있는 정책으로 급부상하게 되는 것이다. 하지만 이도 정권교체 등에 따라 정책은 물론 명칭까지 바뀌고 있어 일관성 있는 임대주택 공급계획을 수립하기 어렵게 되어 있다. 심지어 ‘5년만 기다리자’라는 말이 나오는 이유도 정책의 일관성 결여에서 파생된 것이라 할 수 있을 것이다.

정부는 실질적으로 토지공개념을 도입하여 적용하고 있음에도 불구하고 헌법에 토지공개념을 명시하려 하고, 부동산 보유세 인상 및 임대료상한제 등이 거론되고 있는 상황을 주시할 때, 정부가 직접개입하여 주택의 공급을 주도 및 시장을 통제하겠다는 의도를 드러낸 것이라 할 수 있는바, 일정 부분에 있어 재건축초과이익환수 등 논란이 되는 사안이 상존하면서 주택의 질적 수준의 향상을 추구하는 수요자들의 등장으로 주택가격은 꾸준히 상승하리라 보인다.

결론적으로 임대료상한제의 적용은 시기상조이고, 공공임대주택 공급의 증가는 장기적으로 임대료 하락의 효과를 고려하여 지속해서 추진하여야 하나, 공급의 증가에 따른 문제점들도 간과하여서는 아니 될 것이다. 또한, 무엇보다 중요한 것은 정책의 일관성이라 할 수 있는바, 장기적인 로드맵을 구축해 지속해서 유지할 수 있는 틀을 만들어야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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