▲ 이달 15일 서초구가 반포현대 재건축의 구체적인 부담금 예상액을 발표해 업계의 눈과 귀가 쏠리고 있다. 사진은 반포주공1단지 3주구 전경. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=조현우 기자] 도시정비시장에서 재건축초과이익환수 부담금 충격이 현실화될 가능성이 커졌다. 올해 재건축초과이익환수제도가 다시 시행된 이후 처음으로 부담금을 통지받은 서울 서초구 반포현대 재건축의 부담금이 당초 조합이 예상했던 규모보다 16배 많기 때문이다.

업계 “재건축 부담금 8억 원도 가능할 것… 대형단지들 긴장”
‘재건축 강행ㆍ단지 고급화ㆍ사업 일정 변경’ 등 조합들 대응 ‘고심’

이달 15일 업계 소식통 등에 따르면 서초구청은 이날 반포현대 재건축 조합에 1인당 1억3569만 원의 예상 부담금 규모를 통보했다.

지난 4월까지 반포현대 조합 측이 예상한 부담금은 850만 원이었으나 구청 측이 통지 일자를 미뤄가며 조합에 추가 자료를 요청했다. 이에 조합은 구청의 서류 보완 지시로 지난 11일 1인당 예상 부담금을 7157만2000원으로 다시 제출한 바 있다.

그러나 구청이 조합에 최종으로 안내한 자료에 따르면 조합이 처음 예측한 결과의 16배에 달하는 금액으로 밝혀지면서 시장은 당황했다. 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)가 올해 1월 서울의 강남 주요 재건축사업에 대한 부담금이 ‘평균 4억4000만 원ㆍ최대 8억 원’이란 발표를 할 때만 해도 도시정비업계 일각에선 ‘설마’란 회의적 반응이 컸기 때문이다.

이상근 서초구 주거개선과장은 “재건축 부담금 산정가격 중 개시시점 주택가액은 고정값이지만 종료시점 주택가액 등 이외의 것은 변할 수 있다”며 “준공시점이 되면 정확한 재건축 부담금이 산정될 것”이라고 말했다.

업계 전문가들은 반포현대가 소형단지(80가구) 및 일반분양분이 적음에도 불구하고 부담금이 예상보다 높게 나오면서 앞으로 재건축을 추진하는 단지들은 훨씬 더 많은 부담금을 낼 공산이 커졌다고 입을 모은다. ‘가구당 8억 원 부담금’이 현실이 될 수도 있다는 우려의 목소리도 커지고 있다.

강남구 개포주공1단지, 서초구 신반포 14차ㆍ22차 등은 이미 관리처분인가를 받아 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제) 대상에서 제외됐으나 ▲서초구 반포주공1단지 3주구를 비롯해 ▲강남구 대치동 은마아파트 ▲송파구 잠실주공5단지 등 대표 단지들은 모두 그 대상이다.

또한 지난해 말까지 관리처분인가를 신청했으나 아직 인가를 받지 못한 ▲반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 ▲송파구 잠실진주아파트 등의 단지도 지자체 검증 과정에서 인가 신청이 반려될 경우 초과이익환수제를 적용받을 수도 있다.

이처럼 전례 없는 ‘부담금 폭탄’ 여파로 일선의 조합들은 각자 대응 방식을 고심하고 있는 모습이다.

우선 반포주공1단지 3주구는 규모가 반포현대의 18배이며 입지와 여러 사업성 측면에서도 반포현대보다 수익성이 더 높은 곳이다. 이곳의 조합은 자체적인 분석 결과 재건축 부담금이 많이 나올 것으로 보지는 않아 재건축을 강행할 것으로 파악됐다. 다만 다음 달(6월) 현대산업개발과 시공자 선정 계약을 체결할 예정이라 시공자 수의계약 체결 후 한 달 이내에 조합이 부담금 예상 액수를 계산해 구청에 제출해야 한다.

잠실주공5단지의 경우 ‘단지 고급화’를 위한 투자를 강화하고 ‘건축비 상승’을 통해 부담금의 단초인 초과이익 자체를 줄이는 방향으로 정했다. 세금으로 내느니 차별화에 신경 써 미래의 부동산 가치를 올리는 편이 낫다는 계산에서다.

이외에도 개포주공6ㆍ7단지는 ‘추진위 설립 시점’을 내년 아파트 공시가격 발표 후로 미뤘다. 올해 나온 이 단지 공시가격이 예상보다 낮아 이 가격이 초기값이 되면 초과이익이 많이 나오기 때문이다.

부득이하게 재건축사업의 일정을 지연ㆍ변동하는 곳도 늘고 있다. 지난달(4월) 부담금 산정 절차를 밟았던 은평구 신사1구역은 산정 작업을 중단했고, 재건축에서 ‘리모델링’으로, ‘1대1 재건축’ 등으로 전환하는 사례도 나오고 있다.

국토부, 반포현대 재건축 부담금 예정액 통지 ‘적법’
“조합원, 정상주택가격 상승분에 2억 원 초과이익 생긴다”

이런 상황 속에서 정부는 서초구에서 반포현대 재건축 조합에 통지한 부담금 예정액은 국토부 업무 매뉴얼에 근거해 적정하게 산정된 것으로 평가했다.

지난 16일 국토부는 보도 자료를 배포하며 업계 일각에서 제기한 과도한 재건축 부담금으로 인한 위헌 가능성ㆍ재건축시장 위축 등의 부작용 우려를 언급했다. 이번 반포현대의 사례로 인한 시장의 충격파를 예상한 대목이다.

국토부는 “재건축 부담금은 정상주택가격분ㆍ개발비용을 모두 공제한 초과이익에 대해서만 환수할 뿐만 아니라, 환수 범위도 최대 50%로 제한하고 있어 과도한 재산권 침해로 볼 수 없다”는 입장을 밝혔다.

특히 국토부에 따르면 반포현대의 경우에 정상주택가격 상승분(연평균 4.1%)과 개발비용 401억 원을 모두 인정해주고도 이를 넘는 초과이익이 조합원 평균 약 3억4000만 원 가량 발생한다.

따라서 초과이익 3억4000만 원을 모두 재건축 부담금으로 납부하는 것이 아니라, 이 중 1억3500만 원을 부담금으로 납부하고 차액인 나머지 2억여 원의 초과이익은 조합원의 몫으로 돌아간다는 뜻이다.

국토부는 “조합원은 정상주택가격 상승분에 더해 초과이익을 얻을 수 있으므로 재산권 침해 소지가 없고, 재건축 부담금은 예정액으로 최종적인 재건축 부담금은 종료시점(준공)의 명확한 사실관계를 전제로 확정 부과되며, 향후 주택시장 상황에 따라 변동 가능할 것”이라고 언급했다.

또한 “향후 부동산시장이 안정적으로 관리될 경우 재건축 부담금의 규모는 통지된 예정액보다 낮아질 수 있다”고 덧붙였다.

이에 대해 한 조합 관계자는 “해당 단지에 장기간 거주했고 앞으로도 이사ㆍ처분이 아닌 거주를 희망하는 주민들까지 미리 세금을 걷겠다는 식의 제도는 보완이 필요한 것 아닌가”라며 “특히 미래에 실현될 이익을 현 시점에서 먼저 산출한다는 방식인데 만약 부동산 경기 악화로 집값이 떨어져 개발이익 대비 마이너스가 될 경우 정부에서 보상이 되는 것도 아니란 점은 모순이다”고 피력했다.

한 부동산 전문가는 “재건축 부담금 관련 논의는 부담금이 발표되는 단지가 늘어갈수록 다양해질 것으로 보인다. 더구나 2012년 1인당 5544만 원 규모의 부담금을 통보받았던 용산구 한남연립이 제기한 위헌법률심판 결과에 따라 향후 판도가 바뀔 수 있다”며 “재건축사업 이후 진행되는 위헌 소송은 해당 판례에 따르게 돼있어 앞으로 한남연립의 위헌 여부 판정이 큰 의미를 갖는다. 헌재는 재건축초과이익환수제도 관련 연구 보고를 마치고 심리를 진행 중이라 귀추가 주목된다”고 말했다.

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

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