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다가오는 ‘부동산 보유세’ 개편안… 절세 방안은?

[아유경제=김진원 기자] 정부가 내달 ‘부동산 보유세’ 개편안 발표를 예고함에 따라 주택을 팔지 않고 가만히 지켜보던 주택 보유자들도 세금을 피하기 어려워 이에 대한 대처가 필요할 것으로 보인다.

특히 다주택자나 고가 주택 소유자 등을 비롯한 부동산 부자들은 재산세는 물론 종합부동산세(이하 종부세)까지 부담해야 해 고민이 깊어지고 있는 형국이다.

종부세란 말 그대로 부동산을 종합적으로 평가해 과세하는 세금이다. 전국의 부동산을 유형별로 나누고 세대별 또는 개인별로 합산해 일정 기준을 넘은 특정 보유자에게 부과된다. 1가구 1주택자일 경우 보유한 주택이 고가 주택의 기준인 9억 원을 초과 시 종부세를 내야하고 주택을 2채 이상 보유한 다주택자인 경우 6억 원만 넘어도 종부세가 적용된다. 물론 이때 주택 가격은 실거래가가 아닌 실제 공시가격을 말한다.

서울 등 대도시 아파트는 공시가격이 대체로 시세대비 60~70% 수준으로 시세반영률이 낮은 편이다. 여기에 공시가격에 공정시장가액 비율 60~80%를 적용해 과세한다. 시세 10억 원인 주택의 공시가격이 6억 원이라면 종부세를 내지 않아도 된다.

반면 공시가격이 7억 원인 주택인 경우 초과한 1억 원에 공정시장가액 비율 60%를 적용한  6000만 원이 종부세 대상에 포함된다. 종부세율은 과표구간에 따라 0.5∼2.0%로 다주택자가 공시가격 10억 원짜리 주택을 보유했다면 매년 최대 480만 원을 내야 한다.

무엇보다 종부세는 개인별로 과세되는 만큼 절세를 위해서는 한 사람이 보유하는 것보다 분산해서 갖고 있는 것이 좋다. 좀 더 구체적으로 말하자면 배우자 등 가족과 공동명의로 등록할 경우 인별 과세 적용인 종부세 특성상 1인당 보유한 주택 가격이 낮아져 절세가 가능하다.

이외에도 임대주택등록자가 되는 것도 절세의 한 방법이다. 임대 개시 시점을 기준으로 공시 가격 6억 원(비수도권 3억 원) 이하인 주택을 8년 이상 임대 등록한 경우 종부세 과세 대상 주택에서 제외하기 때문에 절세가 가능하다. 강남을 비롯해 집값이 빠르게 상승하는 지역의 경우 공시가격이 금방 오르는 것을 감안해 임대주택 등록을 최대한 빨리 하는 것이 유리하다.

이때 임대주택 역시 공동명의로 등록하는 것이 임대소득세 절감 측면에서 효율적이다. 임대소득세율은 임대소득 규모에 따라 6~38%로 1달에 100만 원의 월세를 받는 임대소득자라면 연간 1200만 원의 임대소득에 최대 세율을 적용, 456만 원을 내야 한다. 반면, 공동명의 시 그의 절반인 228만 원만 내면 된다. 또한 임대주택 등록자에게는 양도세 감면 등 추가 세제 혜택이 있다.

한편, 공시가격은 정부가 조사해 매년 4월 30일 발표하며 ‘부동산공시가격알리미’나 지방자치단체 민원실에서 4월 30일~5월 29일에 열람이 가능하기 때문에 이의신청 등을 통해 조정을 요청하는 것도 절세의 한 방법이다. 종부세 부과 기준은 매년 6월 1일을 기준으로 부과되기 때문에 주택을 매매하고자 한다면 6월 1일 이후에 매매하는 것도 고려해보면 좋다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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